中央金融工作会议提及房地产新模式，释放三个重要信号

看点1

中央金融工作会议

10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。会议强调，金融是国民经济的血脉，是国家核心竞争力的重要组成部分，要加快建设金融强国，全面加强金融监管，完善金融体制，优化金融服务，防范化解风险，坚定不移走中国特色金融发展之路，推动我国金融高质量发展，为以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业提供有力支撑。

关于房地产，会议提到：促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

解读

此次金融工作会议对于房地产的表态，涉及监管、融资和民生，体现出防风险与惠民生的统一。其中监管方面，提到“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，说明监管将从两条路径展开，一是对主体的监管，即夯实企业主体责任；二是从资金方面进行监管，即确保资金流向及用途合法合规。融资层面，则提到“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，确保各金融机构积极有序、一碗水端平地提供各类融资，支持各类房企的健康发展。民生层面，提到“加快保障性住房等“三大工程”建设”，“三大工程”包括保障性住房、城中村改造、平急两用公共基础设施建设，是今年历次会议上持续提及的，是金融部门要支持的重点领域。

看点2

土地市场

10月30日，济南迎来取消土地最高限价后的首次土拍，除去终止出让的2宗地块，共有10宗土地迎来成交，总成交面积约29.6万㎡，其中4宗溢价成交，6宗底价成交。

11月2日，合肥市区挂牌出让5宗地块，最终5宗地全部成交，除1宗安置房用地底价成交以及1宗租赁住房用地微溢价成交外，其他3宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%、7.05%，成交总金额约77亿元。值得注意的是，此批次地块取消上限地价，按价高者得的拍卖方式。另外，居住用地竞买人须达到“五没有”条件，即：没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响、没有项目发生一般及以上安全生产责任事故、没有所属物业公司被投诉较多造成严重负面影响。

解读

近期济南、合肥等地调整土拍规则，出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。其中，济南解除限价后首拍揽金41.5亿，3宗热门地块溢价率超50%。合肥取消限价后首拍5宗地吸金约77亿，平均溢价率达30.14%。

看点3

房企金融

解读

本周房企金融层面动态较少，仅华润、绿地、保利、华发及厦门国贸5家房企发布融资相关动态；兑付回购方面，则没有相关信息。评级方面，大和将万科目标价由10.7港元下调20%至8.6港元，维持「跑赢大市」评级；同时，标普认为万科销售复苏且拿地节制应能支撑其杠杆水平和流动性状况，预计该公司的债务对EBITDA比率将维持在触发评级下调的水平以下。