三巨头组超级梯队，双循环与房住不炒倡导下的楼市将走向何方

Q3已过，双循环与房住不炒倡导下的楼市将走向何方？中原集团二级市场战略中心每季度及时推出《中原战略季报》，针对楼市新房版块热点进行评论与解析，呈现高浓度知识养料，囊括市场政策、土地行情、房企数据等综合资讯，点击文末【阅读原文】查阅原报告。

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楼市政策

双循环经济发展格局，房住不炒定位持续

楼市政策。国内大循环、国内国际双循环的经济发展格局。国家层面多次重申“房住不炒”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。多地出台楼市收紧调控政策和人才政策，抑制投资，保障住房刚需。

金融环境。金融环境相对宽松，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，房地产领域金融监管趋严，防控金融风险，加强对房地产企业的资金监管力度，形成重点企业资金监测和融资管理规则。全国房贷利率走势逐渐趋于平缓，整体水平较去年同期下降22BP。

数据来源：2020年8月融360中国房贷市场报告

区域发展。交通强国规划纲要出台，推动区域协同发展及城市群建设。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、雄安新区建设、成渝双城经济圈建设，加快城际和市域（郊）铁路发展，打造“轨道上”的城市群和都市圈。

土地观察

成交持续回暖，供需关系稳定

从前三季度同比表现来看，全国住宅用地成交面积累计同比增速已经回正，成交金额更是同比增加了13.5%，土地市场成交已经回到正轨。结合平均溢价率来看，仍在相对低位徘徊，主要是由于土地市场表现两极分化明显，以及部分热点城市土拍出让采用“限价”模式，导致整体溢价率不高。

数据来源：中国指数研究院

就第三季度来看，随着热点城市调控政策纷纷加码以及房企融资渠道收紧，各能级城市土地市场热度相比第二季度有所降低，平均楼面价高位回落。

鉴于当前部分城市地市热度仍在较高水平，预计四季度整体政策面将以收紧为主。在此影响下，土地市场成交溢价率大概率保持在低位徘徊，但热点城市优质地块的竞争仍然会非常激烈。

新房市场

全国商品住宅成交面积同比下降2.5%

全国商品住宅。全国商品住宅成交面积同比下降2.5%，但销售额由负转正，库存呈缓慢下降趋势。

数据来源：国家统计局

一线城市。总成交面积和成交金额大幅上涨，其中广州、上海成交量上涨明显。

备注：数据来源于中原月报数据平台

二线城市。市场恢复较好且出现分化，多数城市市场量价齐升，特别是南京、杭州、宁波、成都、合肥。

备注：1、数据来源于中原月报数据平台;2、采用的是70大中城市的15个热点二线城市（不含一线城市）

三四线城市。环一线的三四线城市总体量价齐涨，尤其是长三角和粤港澳大湾区的城市涨幅明显；其他三四线城市，特别是银川、泉州、徐州，量价上涨明显。

备注：数据来源于中国指数研究院

房企扫描

三巨头仍稳居销售榜单超级梯队

一、业绩扫描

随着疫情影响逐渐被控制，三季度房企加大推货力度，TOP20房企销售额同比去年增长明显。碧恒万仍然稳固占据销售榜单超级梯队。房企流量权益销售比表现稳定，绝大部分房企在当前市场表现出谨慎合作开发，仅少数房企仍然在加大合作开发力度。

数据来源：中指院《2020年1-9月中国房地产销售额百亿企业排行榜》

头部房企发力，TOP20房企中各个梯队销售额集中度较去年同期均有显著提升。三季度集中发力且销售表现良好的情况下，主要代表房企销售目标完成率普遍较高，全年销售目标完成的房企比例值得期待。

二、拿地分析

三季度品牌房企土地市场表现整体较好，环比二季度有所下滑，但是对比去年同期水平仍有明显提升。

土地市场走弱的同时，万科再度发挥其敏锐嗅觉，三季度拿地积极性较高，投入方面亦是明显高于行家竞争对手。从土地获取的各大指标（土地面积，投入）共同反应出房企拿地重心布局在二线城市。

三、战略洞察

楼市调控三道“红线”问世，激起房地产行业千层浪，政府房住不炒调控主基调依然稳固，高周转或因此而画上顿号！

三季度恒大热点事件频出，物业分拆与恒大健康分拆上市、七折全线卖房、金融危机谣言等反映出当下大型品牌房企生存压力问题。分拆物业上市成为房企港股“炼金术”，存量时代背景下，资本早已嗅到物业管理领域的发展潜力。

城市更新成房企新一轮布局热点,TOP50房企中超6成已经全面涉入城市更新业务领域，未来市场空间值得期待。