转眼,楼市传统旺季“金九银十”已过大半,湾区内地九城“金九”成色如何?10月13日下午,中原集团二级市场战略中心特邀中原湾区内地九城研究中心以及中原地产研究院相关负责人和同事,参加湾区房地产市场研究线上交流会。
与会人员对全国以及粤港澳大湾区内地九城“金九”&“十一黄金周” 楼市表现进行深入交流,并综合市场、政策、经济等因素的影响,对后市进行展望。
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广州:十一黄金周新货充足,市场表现分化明显
据广州中原统计,2020年国庆假期新货充足,与2018-2019年同期相比增一倍,主要集中在黄浦、南沙。而主城区、番禺及增城较多项目多于8-9月提前开盘或加推,国庆长假期间仅以顺销或少量加推为主;花都、从化等远郊新盘以开放营销中心、启动认筹为主。
前三季度受疫情影响难以出行,大部分人群集中规划在国庆出行,假期看房人数被分流。加上多个区域营销节点提前,导致国庆期间来访及认购提升幅度不大,整体市场热度与8、9月基本持平。
三季度以来,一二季度的需求持续延缓释放,已基本对冲疫情期间的影响,前三季度累计签约面积与去年同期基本持平。预计四季度市场总体仍继续温和上行,但市场热度持续分化。
深圳:节后迎“先行示范区大礼包”,未来可期
国庆期间,深圳没有倒挂比较明显的新盘入市,楼市表现沉稳,市场热度不及预期。10月预计有25个住宅和公寓项目入市,四季度楼市大概率将呈现稳中有升的趋势。
相较于国庆黄金周的市场表现,节后迎来的“先行示范区大礼包”更加振奋人心。对于房地产市场来说,影响主要会体现在户籍制度和土地管理上。方案提到深化户籍制度改革,调整完善积分落户政策,长期看对房地产市场需求会产生影响。同时也赋予了深圳土地管理更大的自主权,深圳土地资源过于稀缺,历史遗留土地占比大,土地供应不足的情况长期困扰深圳发展也造成了房价的快速上涨。盘活存量土地后,未来土地供应相信会继续增长,土地利用效率也将大大提高。
东莞:“金九”成色足,“国庆黄金周”表现良好,后市有望维持高位水平
9月新房供应持续放量、创年内新高,去化良好。但市场明显分化。9月底多项目普遍去化率近80%或售罄,主要由于政府严控限价,新盘开盘价格明显低于预期,部分项目甚至出现一二手倒挂,二手客户流入一手市场,促成热销。同时也有部分项目去化下滑至30%以内,主要由于定价持续走高,对需求产生抑制,提价带来的流速明显放慢,导致去化下滑明显。
国庆期间,客户观望情绪减弱,新品供应刺激客户来访,总体来访人气环比上升44%,比平常周上升64%,同比上升15%。同时,客户对市场信心提升积极入市,市场成交表现良好。总体认购环比下降45%,但比平常周上升79%,同比下跌2%。
楼市调控下,国庆楼市表现通常是四季度的晴雨表,来访大幅上升反映市场信心增强,客户观望有所减弱,入市积极性上升,随着持续供应放量,预计四季度成交量或将维持高位水平。
惠州:成交量小幅回落,但整体市场形势优于去年同期
据惠州中原地产数据统计显示,2020年9月惠州新房住宅网签成交16689套,环比上月下滑24.80%,终止了自2月以来连续6个月的环比增长记录,但同比去年仍增长19.30%;成交面积为174.50万㎡,环比下滑25.27%,同比增加21.20%。
从黄金周网签成交数据看,国庆黄金周期间(10.1-10.8)全市一手住宅成交套数1971套,同比下降12.67%;成交面积20.26万 ㎡,同比下降12.34%,整体成交量呈小幅度下滑状态。根据惠州中原开盘监测情况来看,国庆期间开盘氛围偏冷,去化情况差强人意,整体去化率处于年内低水平。
展望四季度,潜在供应持续放量,营销力度加大,迎接年底抢收战。
佛山:“金九”成色足,国庆假期楼市“温热”,“银十”可期
9月,佛山楼市供求量价指标数据同环比均有不同程度的增幅。前三季度,佛山楼市整体供求量同比仍下跌,但市场业绩在不断修复,跌幅在收窄。
国庆长假期间,不少外地客户返乡团聚,促使看房客户有所减少。从网签数据看,国庆期间,佛山全市一手住宅网签1147套,合计12.76万㎡,网签19.74亿元,全市均价为15465元/㎡。8天日均成交143套,同比增加48%,成交1.6万㎡,同比增加43%。
综合9月佛山楼市供求双方的市场表现,这一波行情有望持续,有望带动“银十”楼市整体成交。此外,今年佛山区域地价被多次刷新,未来区域售价必将水涨船高。在此趋势下,刚需购房者应抓紧机会入市。
中山:市场整体持续上升趋势,成交氛围向好
9月,市场整体持续上升趋势,来访及成交情况相对乐观。其中,新增住宅7243套、面积约78.37万㎡,环比分别上涨约115.18%、118.41%,同比分别上涨56.47%、58.58%。住宅网签5304套、面积约57.7万㎡,环比分别上涨约5.47%、3.68%,同比分别下降约18.26%、18.54%。
另据中山中原监测项目数据统计,国庆期间,项目来访量与成交量均大幅上升。其中,来访量环比上升52%,成交量环比上升66%,而成交均价环比下降约3%,主要原因是冲刺国庆黄金周,项目加大促销力度,以价换量。预期未来市场走势有望继续上升,成交氛围向好。
珠海:“金九”稍显疲态,国庆楼市表现相对活跃,“银十”可期
9月,珠海楼市表现平淡,回暖势头稍有下降,销量环比下行,同比增幅收窄;但价格表现稳中趋升。9月,珠海全市住宅新增供应49.17万㎡,环比增长60.56%;住宅网签成交38.67万㎡,环比减少13.18%;全市均价24458元/㎡,环比稍涨5.89%。
根据珠海中原监控数据显示,在让利促销下,市场积压需求持续释放,今年国庆楼市表现相对活跃,全市日均成交同比增长55%,市场热度明显回温;主力成交片区仍集中在金湾、斗门。预测后市“银十”在黄金周的促销冲刺下,销量或温和回升。
肇庆:“金九”楼市成色足,国庆假期热度延续,有望带动“银十”成交
9月肇庆住宅成交 66.31万㎡,创近两年月度成交新高,恰逢今年国庆、中秋假期重叠,构成8天长假,不少外地客户返乡团聚,市场热度惯性延续,成交整体处于高位。从网签数据看,国庆期间肇庆全市一手住宅网签674 套,合计 7.58万㎡,对比 2019 年同期的网签数据,整体去化同比增加 3%。
综合肇庆楼市9月供求两旺的市场表现,这一波行情或将持续,加上疫情带来的影响已逐渐减弱 ,购房者信心指数总体上涨,有望带动“银十”楼市整成交。国庆期间,楼盘主要以推出特价单位、现场暖活动吸引人气,整体市场客户来访成交较同有小幅增长,预计肇庆市场后市有望平稳运行,但是各区板块冷热不均,建议抓住市场时机加快去化走量。
江门:市场温和上行,但片区、项目间分化持续
9月江门中心两区住宅市场整体签约量升价跌,供应面积29.9万㎡,环比升185%,同比升31%,签约面积14.55万㎡,环比升14%,同比升77%;签约均价 10,784元/㎡,环比下降0.3%,同比下降3.7%。
9月江门中心城区有5个项目开盘,各项目开盘表现一般;整体开盘去化率为26%,环比下降11个百分点,同比下降4个百分点。多个项目持续推出各种促销优惠活动,且货量充裕,成交量主要靠续销。
展望后市,各大开发商拿证推新的速度加快,市场上房源琳琅满目。四季度仍有多个全新盘待入市,整体价格将保持平稳,而片区、项目之间的差异进一步凸显。
全国市场
据中原地产研究院监控的40个重点城市数据来看,2020年十一黄金周成交量好于去年同期,同比回升10%,但城市之间分化特别明显。各城新房来访指数普遍回升。但新房经理指数小幅回落,说明销售经理对后市预期有所下降。主要是因为黄金周案场虽然来访增加,但是没有达到销售经理的预期,造成经理指数下降。
整体来看,黄金周市场表现不错,但是背后的原因有很多,比如促销、降价、增加渠道等。同时,有一些指标出现了下降,所以整个黄金周的表现是不如预期的。预计四季度楼市热度相较于三季度会有所下降,但同比依然会保持增长。
中原集团二级市场战略中心