今日土拍 | 中交65.65亿拿下三山新城TOD、时代布局伦教

佛山中原战略中心

2020年4月9日上午，位于佛山市南海区桂城街道林岳大道南侧、广珠西线东侧地段（林岳车辆段TOD综合开发项目）地块由中交城市投资控股有限公司以网拍价格526500万元、溢价35%夺得，名义楼面地价10887元/㎡。

2020年4月9日下午，位于佛山市顺德区伦教南苑东路以南、教育路以东地块由佛山市时代天裕投资有限公司以127851万元、溢价62%夺得，名义楼面地价11025元/㎡。

中原点评：

中交三山新城TOD地块

本次出让地块将开发为林岳车辆段TOD综合开发项目，位于三山新城，宗地区位优越毋庸置疑。作为三龙湾南海片区的重点发展区域、三龙湾最具发展潜力的“处女地”，以及从广佛同城化自北向南的发展趋势来看，三山新城必将是下一个楼市发展热点。三山新城片区自去年以来开发脚步加快，动作频频。片区规划有佛山2、4、7、11号线地铁，南海有轨电车计划在2020年底开通。片区未来有永旺梦乐城、三山云谷、电竞产业园、澳门城、香港城、季华实验室等多个重磅商业配套项目将陆续进驻。未来三山新城片区交通、商业、产业等配套将全发力。

三山新城自2010年片区正式开发以来，已成功出让11宗商住、商业用地，其中商住用地有6宗。目前三山新城片区最高楼面价约为17000元/㎡，为今年2月龙光夺下的澳门城二期项目。随着三山新城的开发建设，市场容量逐步放大，片区热点项目住宅楼价持续攀升。三山新城板块目前在售一手楼盘仅碧桂园广佛上城一盘，面积涵盖87-118㎡。二手方面，有中海万锦熙岸、保利西雅图和保利诺丁山。未来，板块内将有两大纯新盘陆续补货，包括保利华侨城云禧园，目前已动工建设，和今年2月24日龙光拿下的澳门城二期地块。

三山新城片区未来将会沿着轨道交通进入中部和南部的开发。本次出让宗地位于三山新城南部林岳片区，作为该片区的出让的第一宗商住地块，以及结合房企对该片区地块的良好预期，虽然宗地将开发为TOD项目，考验房企的综合开发运营能力，39亿的总起拍价，超48万㎡的规模商住体量，门槛较高，但仍吸引了6家房企参与竞价（中交、中海、保利、绿城、时代、华发），均是资金雄厚或开发经验丰富的重量级企业。竞价36轮，中交城投力争拿下地块，成交价格52.65亿元，溢价35%，若成交价格加上13亿轨道“同步建设项目”建设费用，并且扣除主要配建建面，折合楼面地价约14860元/㎡。

时代伦教地块：

宗地是4月份唯一一宗以“限地价+竞配建租赁房面积”方式出让的地块。地块吸引了13家房企参与竞价，包括保利置业、碧桂园、金地、龙光、雅居乐&奥园、越秀、恒大、华发、颐安、实地、金科、敏捷和北京石榴。时代力争拿下地块，成交价格127851万元，溢价62%，楼面地价11025元/㎡。

近期佛山多宗地块成交，市场活跃度高，表现可圈可点，如世茂绿岛湖地块竞价148轮次；龙光佛山车城地块有22家房企竞拍、楼面价突破禅城第二高；中交城投三山新城TOD项目以合计65.65亿元成交，总价达到佛山市第三高；今天成交的时代伦教地块，溢价62%，为年内目前最高溢价率地块。佛山土地市场供应井喷，后市供地速度或会有所放缓，企业拿取土地储备竞争将会更激烈，不限价的竞拍规则，使得土地成交楼面地价、溢价率也有追高风险。我们期待后续市场的表现。

中交三山新城地块

地块基本信息

交易编号：TD2020(NH)WG0005

地块位置：桂城街道林岳大道南侧、广珠西线东侧地段

招拍时间：2020年4月9日10时

规划用途：商住、TOD

占地面积：259347.37㎡

容积率：2.25

建筑面积：483600㎡

起拍底价：390000万元

成交价：526500万元

溢价率：35%

名义楼面地价：10887元/㎡

配建要求：

九年制学校，计容建面≥31400㎡；
体育活动中心，计容建面≥3000㎡；
农贸市场，计容建面≥2000㎡；
社区服务中心，计容建面≥1500㎡；
文化活动中心，计容建面≥2400㎡；
托老所，计容建面≥1000㎡；
社区警务室，计容建面≥60㎡；
社区居委会，计容建面≥200㎡；
社区服务中心，计容建面≥200㎡；
公共厕所，计容建面≥100㎡；
垃圾收集站，计容建面≥210㎡；
C区设置净宽≥15米的人行道。

▲地块规划位置图

▲A区规划条件示意图

竞价方式：

地块采用增价方式进行报价，每次增加幅度为3900万元，按照价高者得的原则确定竞得人，即不设限价！

地块要求：

项目分为A/B/C区，规划总用地面积为259347.37㎡。

A区为配套停车场、城市道路用地；B区为地铁二号线林岳车辆段，不纳入出让范围；C区为上盖物业开发层，土地性质为居住兼容商业、中小学、公园绿地。

其中，C区规划用地面积为236956.86㎡，容积率≤2.25，住宅计容建面≤457500㎡，商业计容建面≤26100㎡，合计可建计容建面为483600㎡。

本次出让地块同样规定了，不准在商业服务业设施用地及配套建筑内建设服务型公寓、公寓式办公、酒店式办公等居住形式用房，《规划条件》有特殊条款要求的除外。

竞得人应向中交佛投（或其指定EPC总承包单位）支付“同步建设项目”建设费用人民币壹拾叁亿元整，上述建设费用包括开发设计、建设施工及管理费用（不含征地拆迁和建设期利息）。

▲此前公布的效果图，仅供参考

地块配套

林岳车辆段TOD综合开发项目地块交通区位优越，处于广佛交界位置，距离广州南站、广钢新城约5公里，规划有佛山2、4、7、11号线地铁，南海有轨电车计划在2020年底开通。片区未来永旺梦乐城、三山云谷、电竞产业园、新交通枢纽香港城综合体、季华实验室等多个重磅商业配套项目将陆续进驻，未来三山新城片区的配套将逐步完善。

▲地块片区地图

交通配套：规划有佛山地铁2号线、4号线、7号线、11号线，南海有轨电车，广珠西线高速、魁奇路东延线；

商业配套：佛罗伦萨小镇、保利电竞广场，规划永旺梦乐城、澳门城、香港城；

学校配套：三山小学、三山港中心小学、文翰中学、南海外国语学校；

医院配套：平洲医院三山分院、广东省人民医院平洲分院。

片区市场

三山新城自2010年片区正式开发以来，已成功出让11宗商住、商业用地，其中商住用地有6宗。三山新城片区最高楼面价约为17000元/㎡，为今年2月龙光夺下的澳门城二期项目。

随着三山新城的开发建设，市场容量逐步放大，片区热点项目住宅楼价持续攀升。三山新城板块目前在售一手楼盘仅碧桂园广佛上城一盘，面积涵盖87-118㎡，均价约24500元/㎡。二手方面，有中海万锦熙岸、保利西雅图和保利诺丁山等，均价区间在2.17-2.46万/㎡。

未来，板块内将有两大纯新盘陆续补货，包括保利联合华侨城共同开发的保利华侨城云禧园，目前已动工建设，和今年2月24日龙光拿下的澳门城二期地块。

时代伦教地块

地块基本信息

交易编号：TD2020（SD）WG0006

地块位置：顺德区伦教南苑东路以南、教育路以东地块

招拍时间：2020年4月9日15时

规划用途：商住

占地面积：38653.95㎡

容积率：3.0

建筑面积：115961.85㎡

起拍底价：79051万元

成交价：127851万元

溢价率：62%

名义楼面地价：11025元/㎡

竞拍要求：

（1）地块总占地面积为38653.95㎡，容积率不高于3，项目总计容建面不高于115961.85㎡，建筑密度不高于30%，绿地率不低于35%，土地用途为住宅兼容商服用地，建筑限高100米。项目须于1年内动工，4年内竣工。

（2）宗地须配建社区用房、物业管理用房、公厕等配套，配建计容建面至少868㎡。

（3）宗地将以“限地价，竞无偿配建返还政府租赁住房面积”的形式进行竞拍，地块设置最高限价177421万元，即最高单价不超15300元/㎡。

▲地块区位图

▲地块现状图

宗地位于顺德新城北部居住片区，临近伦教中学、3号线在建荔村站，周边有保利、万科等多个项目，交通便捷，有一定的人居氛围。2019年伦教曾先后出让多宗地块，由保利置业、凯蓝置业竞得，未来一手楼市将会迎来大量补货。片区未来规划有数十宗商住地可供出让，还规划有佛山地铁3号线（在建）、佛山地铁9/13号线（规划）经过。