9月18日,厦门市住房保障和房屋管理局发布关于《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的政策解读,,进一步加强住房限购,进一步完善新建商品住房销售管理,进一步规范市场秩序。其中主要提到跟进深化房地联动机制,岛内新房限售五年,同时法拍房纳入限购范围。
01
深化房价地价联动机制
房价地价联动是当前各城市普遍采用的房地产市场调控政策措施,商住用地综合采用限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等房地联动出让方式,有利于引导企业理性拿地,对稳定地价、稳定房价、稳定预期具有积极的作用。同时,通过“定品质”对住宅项目的装修水平、绿色建筑、智慧建筑水平等内容进行明确,有利于提高群众的获得感。
解读
7月中央明确提出优化土拍规则,建立和完善房价地价联动机制,目前多个城市已推出集中供地政策工具包,限房价、限地价、摇号、定品质等出让方式,促进房地产回归民生属性;接下来厦门第三次供地将采用土拍新规则,控溢价率,限房价、限地价、定品质等,限地价给房企留出合理利润空间,同时保障项目品质;限房价对比以往或做到每宗地块具体限价,房价管控更加精细化。
02
加强商品住房价格管理
解读
半年内不准调整预售价格此前已有,后因疫情等影响逐渐放松,8月有关部门已约谈部分房企,除对预售价格管控外,对于项目的折扣体系亦将进行管控,对价格波动较大的单项目将实行停止网签或延迟预售等措施,此次政策重申,主要为维稳市场价格,防止房价过快上涨或下跌。
03
加强住房限购限售管理
解读
①限购政策打补丁:此前厦门对于法拍房的购买政策较为模糊,部分限购客户经由法拍途径购买多套住宅;
②岛内限售由2年调高至5年:岛内土拍热度居高不下,实际楼面价屡创新高,尤其核心板块一二手价格倒挂严重,加大了投资性需求,此次限售新政有利于抑制投资性购房,保障刚性购房需求。
04
加强住房金融管理
解读
2020年底,央行、银保监会出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,限制资金流入楼市;今年四月份以来,信贷政策收紧,全国多个城市出现银行额度紧张,放款周期延长,甚至停贷现象,部分城市上调房贷利率,银行房贷资金流动性降低,对贷款资格审查要求更高,同时严查首付贷、消费贷等套利行为,防止资金绕道违规流入房地产,打击投资炒房行为。此次厦门以正式文件出台重申,是对过往地产调控思路的延续,亦表明对未来住房金融管理的不放松。
05
加强市场秩序整治
解读
4月以来厦门开展整治二手房市场专项行动,联手打击“炒房”、炒作等违法违规行为,6月以来信贷收紧下厦门二手房放款慢,市场成交呈逐月连跌态势,政策调控取得一定成效。
本通知自发布之日起实施。购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准。“法拍房”以新发布拍卖公告的时间为准。2021年9月19日起(含9月19日)新提交商品房买卖合同网签和新发布法拍公告的房屋,按此通知要求执行。
观点
1、8月以来市场受全国政策及信贷收紧影响,厦门购房者预期已经扭转,此次厦门再出新政,让购房者信心进一步下挫,买房人持币观望,房企想出货来回笼资金,但银行放款周期拉长,成交必然进一步降低。
2、本次政策主要针对目前市场政策打补丁,岛内限售由“2年调整为5年”,主要是抑制新房打新投资,但鉴于岛内,特别是五缘湾板块供不应求,短期降价可能较小。市场维稳,进一步满足刚需和改善型群体住房需求仍是市场调控主基调。
3、总体上,市场下行时,新政所带来的影响会被放大,这其实是打掉市场预期的一个助推器。但另一方面,目前厦门市场本身供应及库存较为合理,此次政策整体上还是比较温和,根据市场的风向,后续仍是较为可控。
——中原地产厦门研究院