一、市场热点


 

　【1】一周热点
 

      ▎热点一：住房租赁资产证券化加速推进 地产迎来新时代

　　4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》)，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。
 

　　文件重点内容：

　　明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件

　　优先支持大中型城市、雄安新区及集体用地改租赁试点城市

　　双绿色通道，专人专岗提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率

　　确认评估方法为收益法，避免用市价法等方式做出的明显偏高的评估结果

　　租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给SPV用于开展ABS
 

　　开展住房租赁资产证券化的3大基本条件

　　1)物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;

　　2)物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流;

　　3)发起人(原始权益人)公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。
 

　　满足上述基础条件之后，政策将优先支持两大类项目：
 

　　政策优先支持领域及项目范围

　　第一类：大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域的住房租赁项目;

　　第二类：利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目。
 

　　政策鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化

　　主体方面：支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产;

　　资产方面：支持将限制的商业办公用房等，改建为租赁住房，并开展资产证券化融资;

　　项目方面：优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁资产证券化。
 

　　根据《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》规定，集体建设用地建设租赁住房试点城市第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市。
 

　　开展住房租赁资产证券化的几大影响
 

　　宏观层面：住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设。
 

　　房企层面：

　　1.资产证券化的融资模式可以盘活存量资产，帮助开发商缓解“库存高”的难题，快速回笼资金;

　　2.在现阶段融资难度大，且融资成本上升的背景下，对有运营租赁业务的房企开辟了新的融资渠道。

　　3.同时房企也可持有部分REITs份额，从而同时享受分红和物业升值收益，促使房企从开发者向运营者转型。
 

　　投资者层面：可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。


 

　　▎热点二：湖北出台住房租赁新政出炉 公积金每年可提取一次付房租

　　26日，湖北省住房和城乡建设厅官网发布《关于因城施策规范有序发展住房租赁市场的通知 》(以下简称《通知》)，通知指出，2018年武汉市将形成可复制、可推广的住房租赁试点成果，到2020年，全省基本建立租购并举的住房制度。
 

　　核心要点：

　　公积金每年可提取一次付房租，家庭为单位每年可提2.4万元，单身个人每年可提1.2万元。

　　2020年，全省建立租购并举住房制度。武汉今年筹集租赁房3万套。约100万平方米;扶持发展不少于5家、运营管理租赁住房5000套(间)以上规模的住房租赁企业。

　　宜昌市、襄阳市、十堰市等人口净流入城市作为省级住房租赁试点城市，要扶持一批规模化住房租赁企业、落地一批租赁住房项目、建成运行一个住房租赁交易服务平台、建立一项租赁监管服务制度。

　　多渠道筹集租赁住房，城中村改造产业用地可建租赁房，允许试点城市将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房。

　　从土地和规划政策、财政税收政策、金融和住房公积金政策、公共服务政策四方面提供支持政策，推动全省住房租赁市场规范有序发展
 

　　意义：

　　允许公积金用于支付房租，可保障外来人员在城市的安家乐业，保证城市人口的稳定;

　　在房住不炒，租售并举，实行长效机制的背景下，此举措有利于促进租房制度的改进和完善;

　　文中允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，将有利于盘活空置的商业用房，甚至为企业转型，商业去库存提供一种可行方向;

　　此次措施的出台，鼓励金融机构加大对住房租赁市场的支持力度，也有利于加快金融市场与住房租赁的结合，推动住房租赁资产证券化。


 

　　【2】楼市政策

　　(一)济南建委叫停济南楼市区别对待全款和贷款购房的销售行为

　　济南建委要求销售商品房时应优先满足无购房记录的刚需购房者，且不得要求购房者一次性付款或一次性付款者优先选房，不得拒绝购房人使用公积金贷款或商业个人贷款购房，不得捆绑销售车位或地下室。
 

　　(二)合肥放宽人才落户，符合规定后可购买首套房

　　4月26日合肥出台《关于进一步支持人才来肥创新创业的若干政策》，在安居保障上放宽人才落户政策，符合规定的人才落户后可购买首套房;新落户在肥工作暂无自有住房人才可获租房补贴。
 

　　(三)杭州新规：严格限制商业地块建酒店式公寓

　　近日，杭州规划局发布《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》，对商地出让酒店式公寓作出严格限制。文件中明确提出，对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。
 

　　中原观点

　　近期从一二线部分城市出台的地块规范化相关要求来看，以武汉，杭州等为代表的城市将严格限制商业地块建造酒店式公寓，并对商业地块的最小产权分割单元做了明确规范，否定了小面积公寓开发的可能性，预计后期将影响房企对商服地块的拿地热情，也会影响公寓的整体销售情况。


 

　　【3】经济要闻 

       经济数据

　　国务院再推出七项减税措施，支持创业创新和小微企业发展，预计全年将再为企业减轻税负600多亿元。
 

　　两部门：对住房租赁资产证券化设绿色通道 试点REITs。4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。
 

　　中央政治局会议解读：经济参考报就中共中央政治局会议发表解读，认为在新的国际国内环境下，中央各项政策将保持足够定力，坚定强监管、防风险的金融政策主基调;同时，对高质量发展提出了硬要求，对新旧动能转换、壮大新经济提出了高标准。
 

　　央行、银保监会、证监会、外汇管理局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》。此前传闻新规可能延后，如今落地证明国家坚定化解金融风险的决心，但节奏较此前有所放缓，充分给予金融机构整改和转型时间，未来后续配套细则有望继续落地，“去杠杆”将进一步落到实处。
 

　　财政部发文强调，坚持政企分开原则，国有企业或地方政府融资平台公司不得代表政府方签署PPP项目合同，地方政府融资平台公司不得作为社会资本方，进一步引导规范PPP的项目运作。
 

　　中原观点

　　基于2018年整体市场流动性的收紧，中小企业面临融资难，融资成本上升的问题，政府一方面通过减税的措施，支持创新型企业发展，在房地产领域则积极推进住房租赁资产证券化，并开设绿色通道，试点REITs，住房租赁资产证券化的推进将为房企融资和开展新业务提供新的方向。

　　2018年推进金融体制改革，防范金融风险将是中央政府着力推进的一个内容，财务部要求国有企业或地方政府融资平台公司不得代表政府方签署PPP项目合同是控制债务风险的一个表现。


 

　【4】武汉纪事

　　(一)长江新城投融资平台获批!

　　4月23日，武汉市相关部门下发了关于《长江新城建设投资集团有限公司的实施方案》的通知，通知显示《长江新城建设投资集团有限公司的实施方案》已获得武汉市委市政府的同意，长江新城建设投资集团有限公司(简称：长江建投)的正式成立。
 

　　(二)打造“中国芯”，国家信息光电子创新中心在汉正式启动

　　4月26日，全国唯一一家国家级信息光电子创新中心在武汉正式启动，它将承载为信息光电子产业造“中国芯”的国家使命，聚集“产学研用融”优势资源，拟用三年建成国际一流的信息光电子制造业创新平台，相关成果达到国际水平，推动信息光电子产业所需核心光电子芯片和器件的行业供给率超过30%。
 

　　(三)武汉：全市挂牌土地已明确装配式建筑超600万平方米

　　目前，武汉市装配式建筑进入全面推广期，挂牌土地的规划设计条件中明确采用装配式建造方式的土地共23宗、规划用地面积为185.27万平方米，总建筑面积达622.82万平方米。全市装配式建筑专项资金扶持、容积率奖励、择优投标、提前预售等7项优惠政策已基本落实。全市共有13个装配式建筑产业基地已建在建，包括混凝土结构、钢结构和木结构建筑，预计2018年年底基本建成投产，全部投产后可满足1000万平方米建筑工程需要。




二、房企动态

　【1】房企战略动向

　　雅居乐携手郑州中牟县政府布局文化创意产业，落地大数据产业项目和科创走廊项目;复星与临港集团签订战略合作协议，将共同打造创新型产业园区;协信控股牵手罗兰贝格，拟开启战略落地优化转型。汉正街控股集团更名长江新城建设投资集团有限公司，将成为长江新城一级土地开发和投融资的平台
 

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　【2】房企资本动态

　　越秀申请发行两笔担保票据，合计12亿美元;中南置地发行10亿元中期票据;格力地产发行中期票据5亿元年;厦门国贸于发行可续期公司债券10亿元;中粮地产发行中期票据15亿元
 

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