第十一期周报丨一日两政刚需客户迎福音 改头换面长江之门立左岸
2018-03-21 17:23 来源:未知
一 市场热点
武汉发布刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程（试行）的征求意见稿，有效期2年
3月15日，武汉发布关于对《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程（试行）》征求意见的公告
意向购房家庭满足以下条件可优先选购１套新建商品住房：
（一）在我市无自有住房；
（二）符合我市住房限购政策规定；
（三）自本次购房之日起前3年内无住房交易记录。
▲试用房源
（一）预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目；
（二）开发企业应将上述新建商品住房项目中户型建筑面积低于120 平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例（含40%）纳入优先选房范围。
开发企业首次公开销售新建商品住房时,应对优先选购房源与优先选房顺序进行摇号，摇号结果应当场公示，由公证机构监督公证。意向购房人优先选房后，剩余房源由开发企业自主销售，并纳入准售房源统一面向社会公开销售。
中原观点
1.市场库存低，刚需购房成本及门槛变相提高。武汉市当前库存去化周期仍然低于正常水平，新房供不应求的背景下，不少项目要求购房者提高首付比例，这对于武汉刚需群体而言，无疑造成巨大伤害。2.深夜开盘，凌晨开盘将消失。2017年严重供不应求背景下，深夜开盘、凌晨开盘现象屡见不鲜，此次政策明确规定，不得深夜凌晨开盘，销售时间须在上午9时至晚上8时之间
3.武汉“刚需”被官方定义！毛坯均价低于18000元/㎡，面积小于120㎡被定义为武汉刚需。以面积120㎡，均价18000元/㎡计算，武汉刚需最高购房成本（不含精装修成本）为：首付64.8万元，月供（基准利率，30年）8024.59元。
4.2018年是武汉刚需大年。2018年无疑是武汉刚需购房者的福音，限价+低首付成数+选中房源可能性提高，对于刚需客户而言，2018年是入手好时机。
武汉出台新预售资金监管制度
新制度拟对全市新建商品房预售资金实行全程监管，要求房地产开发企业在办理商品房预售许可证前，申请开立对应的银行监管账户，协助购房人将其全部房价款直接存入监管账户。
1.我市行政区域内预售的新建商品房项目。
2.房地产开发企业将其开发的商品房在初始登记（不动产首次登记）完成前销售，由购房人按合同约定支付的全部房价款。
▲重点监管资金范围及标准：
1.预售监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是用于购臵本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金。除此范围以外的是非重点监管资金。
2.对形象进度达到结构封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金标准为项目总预售款的15%；对项目形象进度达到主体结构1/2并已支付相应施工进度款的，重点监管资金标准为项目总预售款的20%；未达到上述条件的，重点监管资金标准为项目总预售款的25%。
3.凡上年度在我市开发施工面积在30万平方米、销售额在15亿元以上，且无不良信用记录的开发企业（集团）；按照武汉市建筑产业现代化要求建设的商品住宅项目；按照装配式建造方式开发建设的商品房项目，重点监管资金标准均为项目总预售款的15%
中原观点
1.此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。预售资金监管制度一直就存在，此次拟对全市新建商品房预售资金实行全程监管，预售资金监管成为焦点，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。2.推进开发企业加速推盘，有利于产生有效供给。一旦预售款不得他用，一些开发企业可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销，尽快回笼资金。这对购房者而言，自然是利好消息。
二 楼市政策
武汉：加强商品房销售监管 房企须公示销售方案、房源、进度
近日，武汉市房管局发布了《关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》征求意见稿显示，将实行销售方案备案与公示制度、售前约谈与承诺制度、售后报告与抽查制度等。
江西：鼓励各地延长公租房租赁年限 但最长不超5年
近日，江西省住房城乡建设厅发布《关于加强公共租赁住房合同管理的通知》，就加强公租房租赁合同管理工作作出规定，明确提出公租房租赁合同年限最长不超过5年。通知要求，公租房租赁合同期限由双方约定，一般3年。鼓励各地适当延长公租房租赁合同年限，稳定困难群众预期，最长不超过5年。公租房租金可以按月、按季或按年收取，但最长不得超过1年。
上海：人均建面不高于36.7平米可公积金购二套房
3月12日，上海公积金管理中心发布《关于公积金贷款购买第二套改善型住房人均住房建筑面积调整的通知》，认定标准从此前的不高于36.1平方米调整为不高于36.7平方米。
中原观点
从2018年1季度全国范围的调控来看，国家对楼市的调控力度并无放松之意，现阶段依照城市等级进行差异化调控是主流，其中多以规划调整楼市不合理的交易行为，倡导发展租赁住房为主要调控内容，意在维护刚需购房群体的合法权益，响应租售并举的长效机制。三 经济要闻
金融政策
▲央行：三成居民料下季房价上涨 22.9%选择增购房支出。3月15日，中国人民银行发布2018年第一季度城镇储户问卷调查报告。对于下季房价，31.4%的受访居民预期“上涨”，48.2%的居民预期“基本不变”，9.9%的居民预期“下降”，10.5%的居民“看不准”。另外，22.9%的居民在下季度选择增加购房支出。
▲统计局：2月份一线城市住宅销售价格环比继续下降。3月16日，国家统计局发布2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。
▲房企资金面压力加剧 发力融资创新、整合与营销。数据显示，房企1-2月到位资金同比回落至4.8%。去年以来，中央层面陆续出台了一系列整治银行业市场乱象的管理措施，打出一套组合拳。市场监管直指房地产企业支付土地购臵费用提供各类表内外融资、综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房乱象。
中原观点
随调控加紧，部分城市住宅价格相对稳定，并有下滑趋势，从房企资金层面看，2017年房企融资已经收紧，2018年在此基础上进一步加强，除了对银行本身加强住房信贷管理，提高对贷款风险防范外，对于基金、信托、债权发行统统加强管理。除了龙头房企在融资上有一定优势外，中小房企的融资难度将越来越高，房地产行业的“马太效应”将更加明显。四 武汉纪事
▲后湖片区将开放多个公园和小游园
2018年全市计划建设街心公园40个，按建设计划，今年将完成后湖大道“汉广小森林”城市公园建设，启动和谐大道海德公园建设。同时，幸福街后湖公园将向市民开放，并安排启动续建准备工作。目前，后湖片区建设有塔子湖体育公园，及石桥游园、百步亭游园等公园绿地，并通过张公堤绿道，与沿线金潭郊野公园、黄潭湖极地海洋公园等公园相连接。
▲“长江之门”左岸选址确定，变“伤疤”为“奇观”
近日，“长江之门”选址的地块位于临江一线，由沿江大道、五福路、四唯街、胜利街围合而成，用地面积约43.5亩，地形方正，地基稳定。该地块由于其旗下子公司中原电子公司于2011年迁至东湖高新区，地块内厂房、仓库等建筑闲臵，成了沿江大道一带的一块“伤疤”。后期将建成H形大门横跨长江，将成大武汉新景观。
13日，紫光集团、中国建筑设计院及北京中设汉禾将联合在汉成立中国建筑科技数字城市股份有限公司，开展BIM（建筑信息模型）技术深度研发，推广绿色装配式建筑，并在汉建设“中国数字城市档案馆”。建成后全国城市的规划、建设、运营、管理及应急大数据都将储存在档案馆里，武汉将成为数字中国的技术中心。
五 房企动态
房企并购：福建万隆29.63亿接手名流置业
2018年3月13日，美好置业发布关于转让全资子公司名流置业武汉有限公司100%股权的公告，股权的受让方为厦门市英泰富房地产有限公司，股权转让价为29.63亿元。
出让方：美好置业
受让人：厦门市英泰富房地产有限公司（福建万隆集团）
合作方式：股权收购
合作对象： P(2011)057号地块中的 NK1， NK7
福建万隆集团将接手NK1、NK7 地块未开发部分，剩余计容面积约39.51万平米，按楼面地价人民币7499元/㎡计算，合计金额约296306.25万元。
标的说明
▲名流置业武汉有限公司于2011年6月以总价142860万元竞得汉阳邓甲村编号为P(2011)057号地块(由 NK1、NK2、NK3、NK4、NK5、NK6及NK7共七个地块组成) ，土地用途为居住、商业金融业用地，楼面地价2000元/㎡
▲NK1地块位于墨水湖中学西南侧，位于汉阳中心城区内，开发条件优越，地块周边在售和待售的项目稀少，仅有万科金域国际、钰龙旭辉半岛和远洋东方境世界观
▲NK7地块位于墨水湖南岸，风景优美，闹中取静，是极为稀缺的滨水优质地块，地块周边已经建成了卧龙墨水湖边、名流印象、兴华御水澜湾、五里汉城、翠微复地新城、丽水花园等大中型居住社区，借力汉阳对片区的打造，目前已经有金茂、龙湖、越秀、保利等房企纷纷在此抢滩，区域楼盘价值大幅提升，销售情况良好，居住氛围较为浓厚。
房企战略动向
建发国际集团附属收购南京嘉阳40%股权；
福晟国际5000万购长沙天心区商住项目 股权增至51%；
华夏幸福拟总价41.61亿元全购三附属公司股权；
越秀地产设立首个物业管理费资产证券化项目，期限为9年。
绿城发行10年40亿债券；
华发股份发行3年期债券25亿；
华侨城发行债券10亿；
蓝光发行中期票据10亿，华夏幸福发行短期融资劵15亿。
