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第10期周报丨两会定调房地产，房企加速取预售

2022-03-15 来源:

一.一周热点

1.两会定调房地产，因城施策将持续

■ 经济预期目标——GDP增长5.5%左右，城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率全年控制在5.5%以内;居民消费价格涨幅3%左右，稳就业保民生是关键，经济目标符合预期!

中原观点

•2022年经济工作仍以稳字当头，稳就业保民生新增就业数量超过1100万，才能较好实现充分就业;

•按照GDP与就业人口的关系估算，中国GDP增长1%，大体可以带动190万-200万人就业。1100万的新增就业，大致需要5.5%的增长拉动;

•2021年经济增速保持8.1%的高增长，远超经济增速目标值6%。但剔除低基数影响，全国GDP两年平均增速并未达到目标值，因此，今年GDP目标增速下调符合预期。

■ 财政政策——2022年财政赤字率下调至2.8%，地方政府专项债券3.65万亿。从数据看，2022年赤字率虽有明显下降、专项债规模保持不变，但从中央支付、减退税规模来看，财政方面的力度整体上超预期。

•2022年财政赤字率下调至2.8%，地方政府专项债券3.65万亿。赤字率目标由2021年的3.20%降至2.80%、将地方专项债发行规模维持在3.65万亿的水平上不变，看起来比较谨慎，但实际上2021年存在明显超收少支以及专项债额度未用完的问题(项目标结转额度达到1.40万亿)，可支配财力增加。

•全年退税减税2.5万亿元，其中留抵退税1.5亿元;2022年中央对地方转移支付增加1.50万亿，同比大幅增加18%，远高于2021年的7.80%。表明减退税规模大超预期，中央转移支付大幅增加。

■ 货币政策——2022年两会提出将“加大稳健货币政策实施力度，扩大新增贷款规模、降低实际贷款利率”，意味着今年将继续加大信贷投放力度，降准降息均可期，在降准降息的带动下，市场流动性持续释放，贷款利率继续下行也将是大概率事件，房地产行业资金流动性将得到实质改善。

■ 房地产板块——从两会对房地产的表述来看，房地产政策的主基调总体偏暖，房住不炒仍是调控底线，微调纠偏信号明确，预计两会后多个城市因城施策加强楼市调控的节奏将加快。

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”—— 3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告

■ 城镇化——依据两会对城镇化方面的措辞表述，预计中央将继续推进“大国大城”计划，预计城市间的抢人大战将持续加码，对人口落户标准、人才认定标准也将继续降低。

“提升新型城镇化质量，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，加强县城基础设施建设。稳步推进城市群、都市圈建设。”—— 3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告

2.楼市政策

■ 郑州：推进棚改货币化安置

近期，郑州出台《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，该意见主要面向无房新市民、青年人供应，原则上不设户籍和收入限制;将通过多种政策支持保障性租赁住房的建设，新增和改建保障性租赁住房面积70㎡及以下的户型比例原则上不低于70%;此外发文推进棚改货币化安置，将从土地政策、城市基础设施配套费减免等方面消化存量房源，并明确货币化安置群众公积金符合条件的，可先提取住房公积金用于支付预付购房款，余额不足的可提取配偶、父母、子女的公积金账户余款。

中原观点

近期郑州频频出台利好楼市的政策，本周出台的推进棚改货币化安置的政策将成为当地楼市发展的新动力，有助于加速去化郑州积压的库存房源，此外，棚改货币化安置将释放更多的资金，有助于激活更多的改善性住房消费需求。

■ 河南：出台商品房预售资金监管新政

3月11日，河南省住建厅、人民银行郑州中心支行、河南银保监局等三部门公布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》。意见提出，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。

中原观点

河南出台商品房预售资金监管新政旨在防止楼盘烂尾给购房人带来损失，保障购房人的合法权益，对房企而言，预售监管新政的执行将给当地房企资金流动性造成一定的压力，同时也会加速房企在资金和经营层面方面的分化。

■ 贵阳：人才住房公积金贷款意见征询，最高可贷额度150万

近期，贵阳发布《贵阳市住房公积金管理中心关于支持人才在贵阳贵安购(租)房使用住房公积金的措施(征求意见稿)》，根据征求意见稿，符合《贵阳贵安人才分类认定办法(试行)》条件，持有“贵阳人才服务绿卡”的缴存职工，在贵阳市、贵安新区购房的，申请住房公积金贷款时，可提取本人及配偶住房公积金账户余额用于首付。在贵阳、贵安行政区域无房且租住住房的，提取额度可在现行额度基础上上浮0.5倍(20100元/年)。符合条件的职工住房公积金贷款额度可在其计算可贷额基础上上浮0.5倍，最高可贷额度可在现行最高额度上上浮0.5倍至1.5倍，最高可贷额度150万。

中原观点

贵阳针对高学历和高技术人才进行公积金贷款政策的调整有利于缓解当地高学历、技术性人才的购房压力，加快当地库存去化，同时，也将在一定程度上吸引城市人口尤其是高学历、高技术类人才的流入，进而提升城市整体人口质量及经济发展水平。

3.宏观经济

■ 统计局：2月份全国居民消费价格(CPI)同比上涨0.9%

3月10日，国家统计局发布2月经济数据,其中：①CPI：同比上涨0.9%，持平上月，环比上涨0.6%。受春节因素影响，鲜菜、水产品和鲜果价格分别上涨6.0%、4.8%和3.0%。②PPI：同比上涨8.8%，前值9.1%，环比上涨0.5%。生产资料价格由下降0.2%转为上涨0.7%，国际原油价格大幅上涨，带动国内石油相关行业价格上行。

中原观点

2月经济数据显示，因春节季节性因素致CPI环比走强，预计后续除开春节因素的强刺激，CPI在需求端疲软的背景下难上升;而PPI受俄乌冲突升级、大宗商品价格上涨等因素上升明显，预计短期内期俄乌冲突、国际原油以及相关有色金属价格仍有较大不确定性，PPI下降较难。

■ 中原地产研究院：各地新房放贷速度全面恢复正常

近期，中原地产研究院最新调研数据显示，全国31个主要城市，信贷环境普遍改善，除按揭利率普降外，各城房贷放款周期全面恢复正常，31城新房、二手房放款周期均小于3个月，大部分城市已可以在1个月内放款，二手房2个月以内。

中原观点

自2021年年末到2022年初央行通过打开“货币工具箱”频频给市场注入流动性资金，银行流动性充裕，多地二手房，新房放贷周期缩短，利率下调，利好楼市发展，在当前经济下行背景之下，货币政策仍有进一步宽松的可能，信贷环境也将持续改善。

■ 央行：2月金融数据不及预期，新增社融大幅减少

3月11日，央行公布了2月金融统计数据报告。数据显示，2月末，广义货币(M2)、狭义货币(M1)同比分别增长9.2%、4.7%。其中，M1同比增速创2021年8月以来新高，较上月末高6.6个百分点。同时，2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元;2月末社会融资规模存量为321.12万亿元，同比增长10.2%，略低于1月10.5%的增速;社会融资规模增量为1.19万亿元，比上年同期少5315亿元。

中原观点

从2月金融统计数据表现看，2月社融增量不及市场预期，其中信贷类资金(对实体经济发放的人民币贷款、未贴现的银行承兑汇票是2月社融增量的主要拖累项)同比大幅少增是主因，预计2季度通过降息、降准提升信贷、社融及M2等金融总量增速的常规化货币政策将是大概率事件。

二.武汉纪事

1.产业动态

■ 光谷：诞生第55家上市公司

3月10日，深交所创业板上市委员会发布2022年第11次审核会议公告，来自光谷的武汉联特科技股份有限公司IPO顺利通过。这是继1月28日华康世纪登陆深交所创业板之后，光谷今年新增的第2家上市公司，也是光谷第55家上市公司。联特科技从事光通信收发模块的研发、生产，拥有光芯片集成、高速光器件以及高速光模块的设计、生产能力，掌握相关核心技术，客户包括NOKIA、中兴通讯、烽火通信、瑞斯康达、浪潮思科等知名企业。

■ 光谷：高德红外拟投13.2亿在武汉建制造基地

近日，高德红外与武汉东湖新技术开发区管理委员会签订项目合作协议，以全资子公司武汉高德光创科技发展有限公司为项目建设主体，在武汉东湖综合保税区投资约13.2亿元建设高端装备智能制造基地，计划三年内建成投产。本次签署的合作协议将加快推进高德红外在民品领域的产业化布局，形成相关红外领域产业链上下游集群效应，为光谷在红外高端智能制造领域优势布局起到积极引导、推动作用。

■ 沌口：知识产权创造“量质齐升”，车谷获荐参评国家知识产权强国建设试点园区

3月11日，湖北省知识产权局公示国家知识产权强国建设试点园区推荐名单，武汉经开区位列其中。2021年，武汉经开区专利授权总量达到8490件，其中发明专利授权1443件，同比增长152.27%。全年PCT(国际专利)申请62件，是2020年申请量的近一倍。全区每万人口发明专利拥有量达到120件，同比增长34.43%，在国家级经开区中位居前列。

2.武汉城建

■ 鄂州花湖机场6月底开航，湖北航空将成“客货双枢纽”格局

据悉，鄂州花湖机场计划3月底完成试飞，6月底将从客运航站楼开启国内支线航班，并将于年底全面开启货运功能， 2022年规划目标为国际航线10条，国内航线50条左右，机场白天将主要满足客运需求，夜间将主打货运航空。花湖机场是亚洲第一个、世界第四个专业货运机场，将和武汉天河机场形成湖北航空“客货双枢纽”格局，使武汉成为继北京、上海、成都之后全国第四个拥有两个大型运输机场的城市。

■ 武汉10个地铁项目今年计划重点建设

近日，省发改委印发了《湖北省2022年省级重点建设计划》，年度计划投资3038.29亿元，比上一年度增长47%，其中涉及武汉市轨道交通项目有10个，分别是：武汉市轨道交通前川线、11号线二期、11号线三期首开段、19号线、12号线武昌段、12号线江北段、5号线起点调整、16号线起点调整、12号线联络线调整、新港线一期。

■ 武汉万象城预计今年五一正式开门营业

武汉万象城综合体地处江岸区建设大道与台北路交会处，是华润置地在武汉打造的旗舰型综合体项目。其购物中心打造5个各具特色的主题区和漫步式室外街区。目前，已进入室内细部完善阶段，签约商户近400家，占已规划商铺总数90%以上，其中超四成的品牌是首次落户武汉，预计今年5月1日正式开门营业。武汉万象城综合体将促进武汉优质消费资源集聚，提升城市商业发展水平，助力武汉建设国际消费中心城市。

■ 古田一路北段启动建设，古田⇄金银湖新增重要通道

3月10日，古田一路北段(长云路~金银湖南街)项目启动建设，未来这里将出现一条跨越长丰大道、宁蓉铁路和三环线的高架。本次改造路线总长度2.786公里，双向6～8车道，全线采用“高架+地面辅道”的建设模式，共设1处立交、4对上下匝道，另涉及三条相交道路改造。项目建成后将是汉口西部地区重要的南北向交通要道，能够改善汉丹、宁蓉铁路与三环线之间区域居民往古田片区及金银湖片区的出行状况。