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第35期周报丨多地土拍“定品质”，供应加速去化下行

2021-08-31 来源:

一.一周热点

1.楼市政策

■ 合肥：竞装配率，首提报高品质住宅建设方案

8月25日，合肥市发布第二批集中供地公告，挂牌17宗地块，合计出让面积2230.58亩(约148.71万平方米)。同时，合肥市调整土地竞买规则：①调整拍卖方式，15宗土地的拍卖方式调整为“竞地价+竞装配率+摇号”，2宗土地拍卖方式为“竞地价+竞品质+摇号”;②溢价上限由30%下调至15%，严格审查企业开发资质和购地自有资金;③新增商品住宅基本品质保障标准：1)绿色建筑基本级;2)住宅基座部外立面采用石材等富有质感、高品质的建筑装饰材料;3)执行65%居住建筑节能设计标准;4)符合合肥市海绵城市径流总量控制目标75%的要求;5)预留充电桩安装条件，充电桩配建数量不低于规划停车位的10%;6)建筑层高不低于2.9米。

中原观点

今年部分城市首批集中供地溢价率高企，导致地价居高不下，在很大程度上压缩了房企的利润空间。本轮集中供地土拍规则的调整，由“控地价”向“控实际地价”转变，意味着合肥地价走势有望在新一轮竞拍机制下将保持平稳走势。地价稳定传导至楼市，将进一步降低市场热度，利于稳定房价走势。

■ 成都：取消竞配建，严查资金来源

8月24日，成都市披露第二批集中供地地块挂牌信息，挂牌75幅地块，出让面积总计约5686亩，此次出让的地块中绝大多数地块的溢价率未超过10%，土地出让规则为“限房价、定品质、竞地价”。此外将严控房企资金来源，参与宗地竞买的意向竞买人须具有房地产开发资质，竞买所缴纳的资金须为合规自有资金，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。

中原观点

成都此次拍卖规则不再以“竞配建并自持固定体量租赁住房或续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖，明确了“定品质”，在一定程度上避免房企单纯比拼价格而推高拿地成本，降低土拍热度，防止房价不合理上涨，“定品质” 也从土拍环节对项目进行把控，倒逼房企提升产品力。

■ 南京：“定品质”纳入土拍规则，6个月内商品住宅不得上市

8月25日，南京公布第二批集中供地名单，出让规模：集中出让53宗地块，总建面490万㎡，总起拍价617亿元，将于9月23日起拍。出让规则变化：①在此前“限地价+限房价+摇号”基础上新增“定品质”要求;②将所有地块最高溢价率由首轮的30%下调至15%以下;③同一竞买人报名地块不得超过总量30%(不含高淳、溧水);④拿地后6个月内商品住宅不得上市，部分地块不得合作开发。

中原观点

南京本次土拍规定拿地后6个月内商品住宅不得上市，一定程度上打击了高周转模式。南京也是继成都、苏州后是第三个土拍“定品质”的城市，预计未来更多的城市将明确住宅品质要求，房地产开发将逐渐进入产品至上的时代。

2.宏观经济

■ 商务部等部门：发文支持市场主体纾困发展

8月26日，商务部、财政部、人民银行、税务总局、银保监会和外汇局发文提出：支持线下零售、住宿餐饮、外资外贸等市场主体纾困发展。加强普惠金融服务。结合三类主体特点，鼓励金融机构继续落实好再贷款、再贴现、普惠小微企业贷款延期还本付息和信用贷款等政策，研发适合中小微企业特点的小额度、短期限、多频次、快放款、轻担保的专项融资产品。鼓励金融机构与各地融资担保机构合作，进一步发挥政府性融资担保增信作用，创新适合“首贷户”等业务的金融产品。支持符合条件的金融机构发行小微企业专项金融债。

中原观点

本次发文贯彻8·16国常会要求加强跨周期调节会议精神，通过一系列针对性的财税金融支持举措稳企业、保就业，预计后续将加大信贷对实体经济特别是中小微企业的支持力度，但从资金的逐利性来讲，房地产仍是金融机构的优质业务之一，在市场流动性充裕的前提下，资金流入楼市是市场使然。

■ 国家长江办、国常会：长江经济带发展获财税支持，实施方案正在编制

♦ 8月23日，国家长江办正在牵头编制《“十四五”长江经济带发展实施方案》。研究内容包括：围绕生态环境质量提升、绿色低碳发展、创新驱动产业优化升级、现代综合交通运输体系建设、城乡区域协调发展、高水平对外开放、大运河和长江文化保护传承弘扬等方面开展研究，制定实施方案。

♦ 8月25日，国务院常务会议部署全面推动长江经济带发展的财税支持措施：支持沿江省市生态保护，国家绿色发展基金重点投向长江经济带;提升长江黄金水道功能，支持建设沿江铁路、干线公路、机场等;促进落后产能化解、制造业向智能化绿色化转型、现代服务业发展;支持沿江省市自贸试验区先行先试，建设综合保税区。

中原观点

长江经济带发展迎来“政策红包”，湖北长江经济带将发力长江黄金水道功能提升、积极性打造战略性新兴产业、推动开放平台建设，武汉将享发展利好。此外，部署全面推动长江经济带发展的财税支持措施与碳市场的布局也有一定关联，碳配额登记系统设在武汉有助于武汉低碳经济发展。

■ 财政部：7月，全国发行地方政府债券6568亿元

8月24日，财政部公布2021年7月地方政府债券发行和债务余额情况。数据显示，2021年7月，全国发行地方政府债券6568亿元;其中，发行一般债券2480亿元，发行专项债券4088亿元。1-7月，全国发行地方政府债券39979亿元;其中，发行一般债券18583亿元，发行专项债券21396亿元。

中原观点

1-7月累计新增地方债发行规模均低于2020年和2019年同期，7月当月发行量为今年4月以来最低水平。其中专项债的发行节奏比往年明显放缓，主要原因是上半年财政支出总体进度偏慢，形成了阶段性的资金沉淀，同时地方债发行和使用监管、审计和问责加强，地方政府发行动力减小。在下半年经济下行压力逐渐增大的背景下，财政政策托底作用将更加突出，地方债发行或将加速，保持较高发行规模。

二.武汉纪事

■ 地铁5号线、6号线二期、16号线将于年内开通

据悉，武汉今年市级城建交通重点工程共98项，1至8月，江汉七桥、白沙二路西段和杨泗港快速通道青菱段综合管廊等3项已按期完工。三、四季度预计还可完工23项，其中地铁5号线、6号线二期、16号线等3项地铁项目可实现年内开通，今年的地铁通车总里程达75公里，为我市年度通车最长里程。其中，16号线首次开进武汉开发区汉南区域，开通后，武汉新城区将实现地铁全覆盖，武汉市轨道交通实现全市域通达。

• 地铁5号线工程起于中医药大学站，止于武汉站东广场站，线路全长33.57公里，全线设站25座，其中4座车站为高架站，21座车站为地下站;

• 地铁6号线二期从一期金银湖公园站向西延伸，沿金山大道行驶，全长7公里，共设5个车站;

■ 参照一流名校建设!“长江新区第一校”即将迎来首批入驻学生!

近日，根据江岸区教育局消息，武汉市育才实验学校将在今秋正式启用，备受瞩目的“长江新区第一校”，即将迎来首批入驻学生。武汉市育才实验学校坐落于谌家矶街道新建村兴盛路，规划为一所九年一贯制学校，是长江新区起步区首个教育工程，参照武汉市一流名校高标准规划建设。目前，参建单位抢抓工期，确保学校周边兴盛路、黄埔北路、余山街三条配套道路如期完工，届时将极大便利学校周边市民的出行。

■ 合肥至武汉将新增一条高铁“串起”合肥六安数县区

近日，国铁集团鉴定中心对沪渝蓉沿江高铁合肥至武汉段可研鉴修进行了审查，经专家组研究，沪渝蓉沿江高铁合肥至武汉段可研鉴修通过审查，为下阶段初步设计工作奠定了坚实的基础。沪渝蓉沿江高铁合肥至武汉段是沿江高铁通道的重要组成部分，是实现中部地区崛起、振兴大别山地区发展的重要基础设施，项目位于安徽、湖北两省境内，东起合肥枢纽，西至武汉枢纽，途经安徽省六安市、金寨县及湖北省麻城市、红安县，新建线路长度322公里。

■ 武汉鄂州加速打造同城化核心区

8月23日，鄂州市、武汉市东湖高新区主要负责人就围绕加快武鄂同城化发展相关工作开展对接座谈会。为加快“交通同网”，鄂州市已将辖内长江岸线五大港区全部纳入武汉新港规划建设范围，并着力打通与东湖高新区连接的9条道路，推动武汉轨道交通向鄂州红莲湖、梧桐湖延伸;科技同芯、产业同链步伐也在加快，鄂州以东湖科学城为核心，已规划建设“高新大道—吴楚大道”横向创新产业发展轴和武鄂边界连绵线纵向创新平台发展轴，同时围绕华星光电、天马微电子、三安光电等相配套联动的千亿级光电子信息产业集群已初现雏形。

三.房企动态

1.房企收并购

■ 旭辉与恒基成立合营企业，共同开发武汉东西湖区纯宅地

8月23日，旭辉集团附属公司武汉昌卓、武汉德康兴与恒基中国地产及其全资附属公司武汉旭发订立合作协议，双方将成立合营企业共同开发东西湖P(2021)045号地块。德康兴于今年6月以17.77亿元竞得P(2021)045号，成交楼面地价13672元/㎡，溢价率47.21%，7月德康兴股权变更，德信地产退出开发，目前旭辉及恒基中国地产各持有50%权益。

■ 南山携手城投、房投开发光谷东单价地王P(2021)037号

近日，武汉山恒建设发展有限公司发生股权变更，引入了武汉城投置业投资控股有限公司、湖北房地产投资集团有限公司，两家国企共持有62.5%的股份，南山占股37.5%。今年6月南山鏖战421轮以总价72.14亿元竞得光谷东P(2021)037号综合用地，楼面地价20798.93元/㎡，溢价率103.28%。