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第25期周报丨房贷政策画风突变,供应放缓开盘缩水

2021-06-29      来源:  




一.一周热点


1.武汉贷款政策风向突变,楼市将去哪儿?


依据武汉部分银行最新房贷情况显示,多家主流银行6月份房贷利率已经出现明显上涨, 此外部分银行目前已暂停二手房贷款的受理或提升二手房的房贷门槛。贷政策调整的原因主要是:央行给予武汉各大银行的个人贷款额度从80亿每月缩减至60亿每月,银行房贷额度普遍收紧。





武汉房贷政策突变原因1——迎合“房住不炒”思路

武汉近期房贷政策突变绝非偶然,事实上自4月份开始,全国近60个城市调高了房贷利率,继土拍两集中之后,停贷、加息等信贷政策正在成新一轮楼市调控的主流,本次武汉针对楼市调整房贷政策是跟随主流城市作出调控动作,迎合“房住不炒”调控思路的体现。





武汉房贷政策突变原因2——房地产贷款集中制度影响

2020年12月《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》开始执行后,银行按揭贷款额度普遍吃紧,导致银行放贷审核变严,放贷周期延长,利率上调。





武汉房贷政策突变原因3——武汉新房市场局部过热、土地市场预期积极

武汉新房市场上半年量价齐飞,其中以东湖高新、二七滨江、武昌滨江等为代表的局部区域出现“高热”现象,此外6月土拍武汉作为22个集中供地城市中压轴出场,或因土拍政策宽松,将迎来激烈竞争,市场预期,引发央行对“武汉”市场特别关注,通过收紧资金面和限制二手房贷款降低市场预期。





武汉房贷政策突变原因4——出台购房政策调控力度相对温和

2021年以来,武汉新出台政策相对温和,调控力度不及其他热点二线城市,本次从资金端政策加码,符合市场预期。





小结:武汉银行房贷政策调整,表明当前资金面已经收紧,贷款政策的调整将使二手房的流动性减弱,成交周期拉长,成交量下滑,新房市场改善需求和投资需求将下挫,利空楼市,同时也将给开发商带来资金面的挑战。






2.存款利率定价机制调整,调整前后变化几许?


近日,多家银行向分行下发了调整存款利率授权管理的通知,通知背景则是6月初,市场利率定价自律机制工作会议审议通过了优化存款利率自律管理方案,核心是:将商业银行存款利率上浮的定价方式,由现行的“基准利率×倍数”,改为“基准利率+基点”的形式





存款利率定价改革内容:存款利率定价改革是人民银行指导利率加点模式,自律机制对不同类型的商业银行设置了不同的最高加点上限,分档分为四大国有银行和其他机构两档。





小结:武汉银行房贷政策调整,表明当前资金面已经收紧,贷款政策的调整将使二手房的流动性减弱,成交周期拉长,成交量下滑,新房市场改善需求和投资需求将下挫,利空楼市,同时也将给开发商带来资金面的挑战。






3.楼市政策


■ 近期,武汉市发展和改革委员会为加快推进市级重大项目建设、扩大有效投资,发布《关于武汉市重大项目管理办法》,其中新增“人才购房”政策,通过认定的人群购买首套自住房将不限购,目前正在面向社会公开征求意见




中原观点

本次武汉出台新政为重点项目人才安居政策,解决高端人才住房及子女入学困难,有利于满足企业招才引智需要,促进各类人才加速向武汉聚集,为武汉建设国家中心城市、长江经济带核心城市提供人才和智力支撑。该政策虽为楼市利好政策,但因高端人才群体数量有限,覆盖面小,对楼市影响有限。



广州天河:执行一房一价、严禁双合同、打击捂盘惜售

6月18日,广州市天河区住房建设和园林局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,主要内容①从严从实做好新建商品住房价格备案工作,对不接受政府指导意见的项目,将暂不予办理交易网签备案及暂不核发预售许可证;②严格规范新建商品房交易行为,严格执行“明码标价” “一房一价”,按照政府价格备案要求销售商品房,不得以“捆绑销售”、“双合同”或者其他附加条件变相实行价外加价;③严格规范存量房交易行为,中介不得配合或协助业主以明显高于市场价挂牌, 不得配合或协助业主频繁调整已挂牌的房产出售价格,对涉嫌采取“阴阳合同”等方式偷税漏税的,依法予以查处;④进一步加强住宅土地储备供应以及供后监管,严厉打击捂地囤地、捂盘惜售行为;⑤加快政策性住房建设供应;⑥鼓励规范长租公寓发展。


中原观点

广州天河近一年楼市热度高,新盘几乎开盘即售罄,二手房在高价地和高价盘影响下多个板块连连跳涨,此次新政从新房、存量房、土地供应等多方面对楼市调控,规范市场行为,为天河楼市降温。



宁波:明确闲置商办可改建为租赁住房

6月17日,宁波市住建局、市资规局联合出台《宁波市关于非住宅改建租赁住房的指导意见(试行)》。《意见》指出,宁波市行政区域内闲置的商业、办公、工业等非居住类型,且未列入征收计划的存量闲置建筑,可改建为租赁住房,于7月15日起实施。改建项目应符合区域功能定位、产业发展、安全条件等要求,《意见》对改建的建筑体量、年限、面积等作出了规定,这类非居住类闲置建筑改建的原则及要求包括:性质不变、分类实施、统筹监管等。


中原观点

今年2月宁波允许将闲置商办、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍,明确予以财政支持,本次新政为执行落地的具体指导建议,促进当地积压的商业物业转型为租赁住房,增加市场租赁住房房源。



无锡:坚持“房住不炒” 构建住房保障体系

6月15日,无锡市发布《市县联动、促进房地产市场平稳健康发展》的通知。指出今年以来全国大中城市房地产市场持续升温,地价、房价保持上涨趋势,并出现向中小城市蔓延迹象。无锡市住建局表示,江阴、宜兴要坚持“房住不炒”定位,牢牢把握“稳地价、稳房价、稳预期”目标开展工作。要加强部门协同,联手金融监管部门采取措施,严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场;要构建多维度住房保障体系、正确引导舆情。


中原观点

根据国家统计局发布4月70城商品住宅销售价格变动情况,无锡新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅与北京、沈阳并列全国第七,触发无锡再提“房住不炒”,实行市县联动,从总体上控制无锡房价涨幅,引导楼市平稳发展。




4.宏观经济


央行:央行等额续做MLF,中标利率不变

6月15日,中国人民银行发布公告称,当日开展了2000亿元中期借贷便利(MLF)操作和100亿元7天期逆回购操作。根据公告,此次MLF操作期限为1年,中标利率为2.95%,中标利率连续15个月保持不变。


中原观点

6月15日MLF有到期规模2000亿元,因此本次进行的2000亿MLF完全对冲到期量,此外从MLF的中标利率看,连续15个月保持不变,表明市场货币流动性相对充裕,货币政策以稳定为主。



国家统计局:70城新房房价62城环比上涨,二手房房价涨幅收窄

6月17日,国家统计局公布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,5月70城新房房价中有62城环比上涨,与上月持平,一线新房环比涨幅0.7%,较上月涨幅扩大0.1个百分点,重庆1.9%领涨全国,广州涨幅达1.5%。二手房方面,一线环比涨幅0.6%,较上月涨幅回落0.2个百分点,北京、徐州涨幅1.1%,深圳下降0.1%。


中原观点

新房房价环比上涨主要是由于部分热点城市土地供应不足加之新房限价政策下,一二手倒挂明显,导致部分热点城市购房者积极“打新”助推新房市场更为火热,此外以重庆、广州为代表的热点城市集中供地有高溢价地块成交也推高了市场预期,因此新房价格有所上涨,二手房价格方面主要受二手房指导价和学区房调整政策影响,导致二手房有所降温,涨幅收窄。



美联储:6月会议释放鹰派信号,加息或将提前近期,美联储公布

6月FOMC会议利率决议,基准利率维持在0%-0.25%不变,且维持购债规模不变,声明未提缩减量化宽松,通胀预期上调,基调比预期更鹰派,加息时点前移,未来加息或将提前至2023年。


中原观点

得益于疫苗的快速接种给予经济复苏动力,美国经济恢复迅速,本次会议美国上调未来经济预期,并透露未来加息或将提前至2023年。美国未来加息,意味着美国从全球回收流动性,伴随着美元反弹,以及美债收益率走高,令中国在内的新兴市场,资金流出压力明显。





二.武汉纪事


助推武汉打造区域金融中心,武汉基金产业基地落户汉阳


2021年6月17日,武汉基金产业基地揭牌仪式在汉阳举行,武汉基金产业基地坐落于长江之滨、鹦鹉洲长江大桥下,总面积1.1万平方米,由基金产业展厅、投资人会议中心等多功能板块构成,是汉阳区全力助推武汉打造区域金融中心的重要支撑载体。为围绕产业发展,在“黄金十条”政策基础上,汉阳首设15亿元政府产业引导母基金,重点投向符合汉阳“1+6”产业方向的企业,联合入驻武汉基金产业基地的基金企业,力争未来5年内,推动基金管理规模突破2000亿元。



武汉“最美观江”地铁线 轨道交通16号线将于12月28日前开通运营


6月16日,从武汉地铁集团获悉轨道交通16号线已提前全线贯通,将于9月份完成设备安装与调试并开展试通行,目前除国博中心南站外,其余主体及附属结构均已完工,铺轨任务已完成85%达到64公里。武汉轨道交通16号线,南起汉南区纱帽街周家河站,北至汉阳区国博中心南站,全长约33.1公里,设站12座,设计目标时速为120公里/小时。在全线最长的标段川江池站至沌口站,全长大约7.5公里,部分区间走向与长江平行,在高架段可以观看沿途江景,将成为武汉“最美观江”地铁线。地铁16号线和规划动工兴建的三号线(二期),加上已经通车的三号线、四号线、六号线,将实现经开区(汉南区)、蔡甸区、汉阳区等大汉阳地区轨道交通加速成网。



武汉城市圈开辟空铁联运新通道,孝感咸宁坐城际动车可直达天河机场


6月25日零时起,全国铁路调整列车运行图,武铁列车运行图同步调整。届时,从武汉乘动车到上海更舒适快捷,武咸城际动车可直达天河机场,部分高铁在武汉站实现同站台换乘。为方便周边城市旅客直达天河机场,武咸城际、武孝城际动车跨线开行,开辟空铁联运新通道。新增开武咸城际跨武孝城际运行的列车4趟,旅客搭乘从云梦东至咸宁南的城际动车,均可直达天河机场,往返孝感、咸宁之间更加方便快捷。





三.房企动态


1.房企战略动向


本周武汉城建集团与中国金茂签订战略合作协议,将合作产城发展、片区开发;世联行与济南高新达成战略合作,未来将在产业园方面展开合作;中航物业与新希望服务达成战略合作,重点在城市空间服务、机关食堂服务、公建项目物业服务等方面展开合作;复星旅游文化集团与常熟文旅达成项目签约,打造虞山尚湖旅游度假区。






2.房企融资动态


本周房企融资以公司债为主,国企与民企融资成本差异较大,中铁建发行3-5年期33亿公司债,利率3.73-4.00%,金辉发行5年期13.5亿公司债,利率高达6.95%。







四.土地市场


武告字(2021)年7号成交信息


6月18日计划出让2宗商服用地,成交2宗。成交总净用地面积43.55万㎡,成交总建面约25.6万方,成交总价5.82亿元。蔡甸区P(2021)018、019号地块均以底价成交,成交楼面价分别为2150元/㎡、2450元/㎡。





土拍预告


2021年6月25日将集中出让53宗地块,多为主城区优质涉宅地块,出让总净地面积366.77万方,总建面1067.08万方,起拍总价674.39亿元,敬请期待。





2021年6月29日将出让2宗涉宅地块,出让总净地面积23.17万方,总建面55.91万方,起拍总价58.90亿元,敬请期待。







五.一周开盘


本周全市共1个项目开盘,共推出208套房源,销售171套,开盘去化率约82%。





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