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第23期周报丨税务部“接管”土地出让金,预售新政实行供应锐减

2021-06-08      来源:  




一.一周热点


1.土地出让金征收变革动了谁的“奶酪”?


6月4日,财政部发文《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》




■ 政策要点

《通知》主要从3大方面对政策内容作出调整,简而言之,土地出让金的征收,今年7月1日部分省市试点从地方部门转由中央财政部门,明年将在全国铺开。





政策影响——

中央政府端Wind数据显示,近年来地方债发债规模攀升,地方债务余额高速增长,债务率持续上行,土地出让金是地方政府融资(含专项债、城投债、银行贷款)的重要还款来源。本次调整中央财政部门将掌握所有收入数据,有利于了解地方土地收入的实际情况,有效避免土地出让金被违规使用的情况出现,防范地方财务风险。





政策影响——

地方政府地方政府财政来源主要由一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入组成,其中一般公共预算收入和政府性基金收入(主要来自土地出让金收入)由本地创造,本次调整将减少地方政府在土地收入使用上的灵活度,间接引导地方政府优化营商环境,回归实体经济,发展产业。





政策影响——

房企端土地出让金由税务部门收取后,对房企而言,影响将呈现分化态势,利好央企和商业、产业运营能力强的房企,利空部分地方国企,同时土地出让金改革也将挑战房企的资金管理能力。






2.楼市政策


■ 南京:提高无房家庭购房门槛

近日,南京市住房保障和房产局发布《关于进一步优化无房家庭购房工作通知》,明确“无房户家庭”的认定标准:自2021年5月29日起,“无房家庭”的购房资格认定,除须满足本市户籍、全市范围内无自有住房外,新增2年内无自有住房登记信息和交易记录、前1年内在南京连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税两个条件。如无法提供社保或个税证明,则须南京户籍满5年。此外,学生集体户不再认定为“无房家庭”,对120㎡以下套数占60%以上,且无房家庭报名数位当批次无房家庭房源数3倍以上的项目,无房家庭供应比例将从30%提高至40%。


中原观点

本次南京新政收紧了无房家庭购房资格认定资格,填补前期无房家庭认定政策漏洞,同时加大无房家庭房源供应比例,有利于增加真正的“无房家庭”选房几率,利好南京刚需首套房客群。



■ 长三角8城:试点公积金异地购房

近日,长三角异地购房提取公积金服务在长三角“一网通办”网络平台上线,实现了上海市、南京市、合肥市、苏州市、无锡市、嘉兴市、衢州市、芜湖市8个试点城市的职工在上述试点城市缴存住房公积金,在试点城市购房,且符合缴存地提取条件的,不论购房地与缴存地是否为同一城市,均可提取住房公积金。据悉,在长三角“一网通办”异地购房提取额公积金服务为区域购房公积金提取增加一种全新的办理渠道,并不改变试点城市异地购房提取住房公积金政策规定。


中原观点

此公积金新政为利好政策,公积金贷款相比商贷利率更低,能减轻职工还款压力,有利于长三角区域内的人才流动、产业发展需求,预计未来试点范围将扩容,逐步覆盖长三角区域更多城市。



■ 绍兴:网格化管控市区商品住房价,实行区域限购

6月3日,浙江绍兴再出台调控政策,再出调控“绍4条”:①网格控房价:各区可根据区域实际,按照明显道路分界(水域)、市场约定俗成等标准完成网格划分,合理设定网格控价;②完善房价地价联动机制:在既有住宅用地“限地价、竞配建”出让方式基础上,增设“定品质”要求,将建设品质要求等约定纳入出让公告;③区域限购:对在绍兴市区已拥有3套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房,对在绍兴市区已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房;④提高限售年限:市区限售2年提高至3年。


中原观点

近两月受重点城市“两集中”供地以及绍兴土拍市场影响,绍兴房地产市场温度回升,此次“绍4条”政策从细化监控并管理区域房价、土地供应端倒逼房企保证商品房品质、限购限售升级抑制炒房行为,促进市场平稳健康发展。




3.宏观经济


■ 中指院:5月全国300个城市土地出让金环比增55%

6月2日,中国指数研究院发布的数据显示,5月全国300个城市土地出让金总额为7665亿元,环比增加55%,同比增加36%;其中住宅用地出让金总额为6962亿元,环比减少55%,同比上涨38%;全国300个城市成交楼面均价为4849元/平方米,环比增加51%,同比增加53%;其中住宅类用地成交楼面均价为8580元/平方米,环比增加35%,同比增加60%。从月度排行榜来看,2020年5月全国出让金排名前二十城市成交总额为3148亿元,同比上涨16%。一线城市北上广深均有上榜,四城揽金总额占榜单总额的31%;二线重点城市共入围榜单十二席,其中杭州收金近345亿元领跑;三四线城市仅4城市上榜,佛山、常州收金过百亿元。


中原观点

受到两集中供地的结构性影响,大量一二线地块在5月份集中出让成交,300城市楼面均价及土地出让金同环比走高,一二线城市仍是房企拿地重点。



■ 克而瑞:5月楼市成交环比下降3%

克而瑞研究中心报告显示,5月份新房市场供应出现阶段回调,受监测的28个重点城市新增供应面积2110万平方米,环比下降24%,同比下降13%;预计成交规模达2953万平方米,环比下降3%,同比增长10%,较2019年同期增幅也有10%。一线城市5月预计整体成交新房263万平方米,环比下降20%,其中,北京成交量环比下降22%,上海成交量环比下降29%,深圳成交量环比下降19%,广州下降12%;二三线城市5月预计整体成交2690万平方米,环比下降2%,同比上升11%。以东部二三线城市诸如杭州、无锡、福州、厦门等成交热度延续,5月成交量同环比齐增。


中原观点

3、4月楼市“小阳春”持续放量后,5月进入阶段性回调,受多个城市调控持续加码,信贷收紧,利率上浮,投机性需求被遏制,整体市场渐趋理性,典型城市商品住宅成交热度略有回落。预计随着6月房企年中冲刺季来临,预计整体推盘量也将有所恢复。



■ 贝壳:2021年1-5月发债4624亿元,规模同比下降18%

贝壳研究院报告显示,5月境内外债券融资共发行52笔,较上月减少38笔,发行规模折合人民币约647亿元,环比减少30.9%,同比增长4.9%;2021年1-5月房企境内外债券融资累计约4624亿元,较2020年同比下降18%,达到近三年低点,2021年1-5月发债规模占比2020年全年约38%。从结构来看,境内债券累计发行规模约3113亿元,同比下降约11%,境外债累计发债折合人民币约1551亿元,同比下降约29%。


中原观点

监管政策环境趋紧、资金需求前置,境内沪深交易所于5月份大批量终止ABS项目等多重因素,造成5月份房企融资规模骤降,整体融资规模收缩。境内债市或受ABS项目终止事件影响后期房企发债节奏,境外方面,受新冠疫情反复及其他外力因素影响,整体维持高不确定预期。





二.武汉纪事


■ 华中地区最大光谷同济儿童医院项目明年六一开诊


同济儿童医院(光谷)位于武汉市东湖新技术开发区高新大道,是同济医院光谷院区的二期工程,是华中地区最大的儿童医学中心,于去年9月开工建设,今年5月全面封顶,目前已进入装修阶段。项目将于明年六一儿童节开诊,将开放床位758张,预计日门诊量3500人次,项目按照平战结合理念设计施工,合理规划“三区两通道”线路,平时接诊儿童患者,战时兼具收治成人的能力,医院开诊后将进一步增强同济医院光谷院区整体收治能力。



■ 武汉流动人口总数创历史新高


2020年11月1日的第七次人口普查中,武汉的常住人口1232.65万(其中,居住半年以上的流动人口320万),截至2021年5月底,武汉市公安机关登记的流动人口总数达515.6万人,创历史新高。今年以来,随着武汉经济复苏,来汉、返汉的流动人口逐月攀升,流动人口总数从去年底的456.6万人上升至目前的515.6万人;其中,居住半年以上的从去年底的320.9万人上升至目前的425.5万人,较2020年11月第七次人口普查时净增了105.5万人,常住人口达到了1351.5万。



■ 武汉地铁5号线计划2021年12月开通试运营


据悉,目前5号线已全面开工建设,全线设站点25座,其中21座车站主体结构已完工,复兴路站、昙华林站等4座车站正在进行主体结构施工,区间隧道正同步地进行建设,计划2021年12月开通试运营。地铁5号线位于长江南岸,南北向贯穿武昌全镇,沿江而行,是首条横穿武昌的线路,连接白沙洲片区、司门口商圈、武昌滨江商务区、徐东片区等几大主要区域,前期受制于用地、考古以及前期停工造成的影响,工期有所延误。





三.房企动态


1.房企战略动向


本周金科与重庆耐德、华远地产签订战略合作协议,双方将分别在产业园区开发运营及城市更新、产城融合充分合作;中国宝武与招商局集团座谈交流,就社区园区开发、金融、航运推动合作。






2.房企融资动态


本周房企融资以公司债和美元票据为主,民企与国企、央企在融资成本差距大,景瑞、招商3年期公司债利差有3.83个百分点;正荣发行3年期3.4亿美元利率7.10%,对比4月发行1年期2.2亿美元年息5.98%票据,在融资成本或有上升趋势。






四.土地市场


■ 土拍预告


2021年6月11日将出让3宗商服用地,出让总净地面积3.11万方,总建面13.76万方,起拍总价8.17亿元,敬请期待。





2021年6月15日将集中出让59宗涉宅地块,多为主城区优质宅地,出让总净地面积415.03万方,起拍总价724.57亿元,敬请期待。





2021年6月18日将出让2宗商服用地,出让总净地面积43.55万方,起拍总价5.82亿元,敬请期待。







五.一周开盘


本周全市共6个项目开盘,共推出1210套房源,销售702套,开盘去化率约58%。




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