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第20期周报丨三环北扩加速汉口“重组”,主城五盘齐推去化火热

2021-05-18      来源:  




一.一周热点


1.第七次人口普查数据,看楼市发展趋势


城镇化率带来的楼市机会

第七次人口普查显示中国人口城镇化率63.89%,但户籍城镇化率仅有45.4%,距离发达国家的70%至少还有10年时间,预计未来抢人大战和宽松落户政策会继续执行,也预示着下一阶段的城镇化依旧蕴藏着楼市的机会。




♦ 城镇化率达到70%以后,城镇化红利就会进入瓶颈期。

♦ 目前我国城镇化率已经达到63.89%,按照每年1%的城镇化速度,中国最晚将在2030年进入城镇化后期。

♦ 目前中国城镇化走过了第一阶段:进入城市,城镇化的下一个阶段,是落户城市、定居城市,在落户与定居的过程中,依旧蕴藏着楼市的机会。



人口流动与分布结构

从第七次人口普查报告发现人口持续从乡镇迁出,持续向城市聚集;持续从东北地区流出,持续向东南地区聚集;此外省内流动聚集于省会城市或经济中心,省际流动从中西部流向东部,表明未来东南部的长三角和大湾区及强省会城市,仍然具备极强的人口优势,区域间的楼市也将持续分化。




♦ 随落户门槛放开,人口将持续向大城市聚集,人口向东南地区及中西部重点省会城聚集,从东北地区流出将是大势所趋;

♦ 短期看金融,中期看土地,长期看人口,未来指人口流动的方向,才是房价涨跌的最终决定因素;

♦ 预计未来房企投资拿地仍以东南部区域和重点省会城市为主。



老龄化结构区域分布不均衡

全国人口中,65岁及以上人口为1.91亿人,占比13.50%,表明中国已经全面进入老龄化社会,从各省数据表现看中国老龄化的分布不均衡,东三省吉林、黑龙江和辽宁和东南部的上海,江苏老年化严重。其中东北人口也呈负增长,经济衰退,造成了投资东北楼市的三大利空。





家庭结构再次被拆分将对未来户型产品需求带来改变

第七次普查结果显示,中国平均家庭户数不足三人,意味着家庭结构被拆分,从2010年的三代单户,拆成三代两户,在一定程度上预示着空巢老人、单身青年等群体增加,同时也意味着单个新增楼市需求的诞生,同时预计生育限制未来将逐步放开,严控面积之下的多功能空间户型,将会成为楼市需求的主流。






2.楼市政策


■ 山东:购房合同应明确公摊面积 6月1日起施行

近日,山东省住房和城乡建设厅公布《关于进一步加强商品房销售环节房屋面积明示和房产测绘成果使用有关工作的通知》。通知内容为:规范买卖合同内容约定、强化测绘成果信息公示、加强房产测绘成果使用。自2021年6月1日起,商品房买卖合同应按照相关规定,明确标注房屋(含地下储藏室、车位、车库)的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积(若储藏室、车位、车库按个销售,应在合同中单独约定),并约定面积差异处理方式。


中原观点

4月在省级电视问政中曝光了商品房销售过程中,存在公摊面积标注不明造成地下室无法使用等问题,群众反映强烈。此次发布通知进一步规范商品房测绘成果使用和销售环节、房屋面积明示等有关工作,有利于维护购房者的合法权益。



■ 北京:买二手房提取公积金须提供过户后相关权证编号

近日,北京市住房公积金管理中心发布了《关于进一步优化购买域内存量住房提取住房公积金业务的通知》,调整了购买域内存量住房提取住房公积金的办理条件。自2021年6月1日起开始,购买者提供过户后的房屋所有权证或不动产权证编号后,管理中心将通过与市住建委、市规自委通过联网核查,完成线上审批。审批通过后资金自动转入本人公积金卡账户,无需到柜台办理,可有效防范网签退签骗提住房公积金的风险。


中原观点

由于部分职工购买北京二手房,撤销购房网签后,仍以购房名义提取公积金,存在违规骗提风险。北京公积金新政规范二手房公积金提取流程,旨在加强住房公积金提取风险防控,有利于维护存缴人合法权益。



 福建:建立住宅工程安全质量与房屋预售联动机制

5月10日,福建省住房和城乡建设厅官网发布“关于进一步加强房建市政工程安全质量工作的若干措施”。该措施从八个方面进一步加强房建市政工程安全质量工作,即突出党建引领、突出联合惩戒、突出首要责任、突出“回头看”、狠抓隐患排查、狠抓建机管理、狠抓人员履职、狠抓属地责任。


中原观点

福建自去年发生泉州欣佳酒店“3·7”坍塌事故后,实施房屋结构安全专项治理三年行动,为全面落实“健康绿码”制度,新政将住宅工程安全质量与项目预售、网签备案挂钩,从房企端加强对房屋质量、工地安全监管,表明政府对房屋结构安全隐患“零容忍、零增长”。




3.宏观经济


■ 统计局:4月份CPI同比上涨0.9% 环比下降0.3%

5月11日,国家统计局公布,4月份CPI同比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.5个百分点,猪肉价格同比下降24.1%,降幅比上月扩大3.0个百分点;4月PPI同比上涨6.8%,预期增长6.5%,前值为4.4%,环比上涨0.9%。


中原观点

4月国内新冠肺炎疫情防控向好的态势进一步巩固,生产生活秩序加快恢复。气温回升促进蔬菜生产增加,鲜菜价格显著下降,猪肉产量和生猪出栏量持续上升一定程度上也压制了猪肉价格,猪价下跌拖累CPI涨幅。PPI方面,国际大宗商品价格的上涨致使本月PPI超预期上行,焦煤、螺纹钢、铁矿石等商品价格持续疯涨,纷纷创下历史新高。



■ 央行:4月末M2余额226.21万亿元,同比增长8.1%

中国人民银行5月12日发布4月金融统计数据报告:①广义货币(M2)余额226.21万亿元,同比增长8.1%,增速分别比上月末和上年同期低1.3个和3个百分点;②狭义货币(M1)余额60.54万亿元,同比增长6.2%,增速比上月末低0.9个百分点,比上年同期高0.7个百分点;③社会融资规模增量为1.85万亿元,比上年同期少1.25万亿元,但仍较19年增长了4067亿元,其中,对实体经济发放的人民币贷款增加1.28万亿元,同比少增3399亿元;④新增人民币贷款1.47万亿元,预期1.60万亿元,比上年同期少增2293亿元,比2019年同期多增4525亿元,其中住户中长期贷款增加4918亿元,企(事)业单位中长期贷款增加6605亿元。


中原观点

4月房地产调控之下,压制了居民短期贷款,叠加基数因素对企业部门存款的影响,导致M2增速大幅下行,M1增速明显减弱。受疫情影响,去年去年3、4月利率水平较低导致了企业发债的小高峰,今年4月信贷增长虽较前期有所放缓,但新增社融仍高过2019年同期水平,社会融资增长逐步回归常态,企业和居民中长贷仍维持多增,中长期贷款需求依然旺盛,实体融资需求的改善仍在持续,紧信用仅体现在房地产领域。



 贝壳研究院:2021年前4月发债规模与上年同期基本持平

近日,根据贝壳研究院统计,2021年4月单月房企在境内外债券融资共发行90笔,较上月减少8笔;发行规模折合人民币约936亿元,环比减少3.4%,同比减少7.3%。2021年1-4月房企境内外债券融资累计约3977亿元,与2020年同期水平基本持平,同比微增1%;2021年1-4月,房企境内累计发债规模约2120亿元,占总发债规模的68%,较2020年同期上升18个百分点;房企今年前四个月在境外累计发债折合人民币约1257亿元,同比下降约36%。


中原观点

“三道红线”政策效果显现,四月房企的融资规模环比、同比均出现了下滑;二季度随着房企进入偿债周期,同时面对土地两集中资金需求旺盛,在融资趋紧环境下,房企资金压力依旧较大。从融资结构来看,海外疫情反复,对经济预期造成消极影响,且由于一季度房企债务违约事件影响,资本信心削弱,境外发债规模萎缩,国内资金面平稳,房企融资重心以国内为主。





二.武汉纪事


■ 武汉三环北扩方案曝光!新三环要来了!


根据武汉市人大官网三环北扩方案显示,三环线北扩后,东西湖的金银湖、金银潭(包括常青花园)等地区被纳入三环内。新三环建立,将金银湖、金银潭等地区纳入三环内,拉近黄陂南部到主城的距离,大幅缩短临空港新城和空港新城的空间距离,有利于国家级临空经济示范区提速发展。




最新的三环北扩走向:

♦ 在西侧:从天河国际会展中心门前的航城大道,经过航城大桥,连接硚孝高速(东西湖段);

♦ 在北部:沿着府河北岸架设高架,与天兴洲大桥北接线对接,一路向东接入目前的三环。



■ 湖北省属高校最大体育馆开工,预计2023年3月竣工


武汉科技大学恒大学生文体中心12日开工,预计2023年3月竣工并投入使用,建成后将是湖北省属高校最大的体育馆。该项目位于位于黄家湖畔,占地面积32076.58㎡,设计可容纳约4012座固定座椅以及约1000座活动坐席的主体育馆。训练馆有9片标准化羽毛球场地或4块标准篮球场地,还设置乒乓球馆、健身馆、武术馆、瑜伽馆、舞蹈室和形体训练等功能配套用房,预计建成后将补充黄家湖片区内的文体休闲配套。



■ 学子留汉:免租减租力度将更大,父母无条件随迁落户


“今年将提供50万个优质岗位,留住30万以上大学毕业生,组织龙头企业推出10万个以上高薪岗位”武汉今年将继续深化“学子留汉”工程,促进大学生规模化高层次就业。安居方面,在推行“两个打八折”政策基础上,实施更大力度的免租减租优惠举措,近期即将推出。落户方面,在大学生零门槛落户基础上,实施父母无条件随迁落户。就业创业方面,提高实习见习补贴标准,推进众创孵化平台零成本入驻,保证免费创业培训全覆盖。据悉2021年,武汉地区应届高校毕业生将达到32.7万人。数据显示,2017年至2020年,留汉大学毕业生新增139万人,去年新增30.2万人,属于新迁入武汉户籍的有13.94万人,凸显武汉强大的人才吸引力和发展空间。



■ 中国城市人才吸引力榜单发布,武汉应届生流入第十


5月14日任泽平和智联招聘联合推出《中国城市人才吸引力排名:2021》报告显示,中国最具人才吸引力城市100强中,2020年北京、杭州、上海位居前三名,深圳、广州、南京、苏州、成都、宁波、长沙位居前十,武汉排名第十一位。此外,武汉为应届生流入人口排行第十。根据武汉市委组织部公布的数据,2017-2019年新增留汉大学生共109.5万人,提前两年完成2017年确定的五年达到100万的目标;2020年,新增留汉大学生30.2万人。从来源看,人才向武汉流入的前十大城市分别为北京、深圳、成都、西安、上海、黄冈、长沙、南昌、郑州、孝感,合计占比达37.5%。从去向看,武汉人才外流的前十大城市分别为深圳、上海、北京、广州、杭州、西安、成都、长沙、襄阳、宜昌,合计占比达42.0%。





三.房企动态


1.房企战略动向

本周山西文旅与五台山景区对项目投资、旅游品牌打造、景区运营管理签署战略合作协议;碧桂园服务分别与河南兰考县政府、东实集团签订了战略合作协议,持续推进城市服务落地;优客工场、共享际和经佳文化三方签订战略合作协议,携手推动城市更新;中电光谷与金蝶软件签订战略合作协议,配合打造中国电子信创产业生态圈;旭辉集团与浦发上海分行达成战略合作,探索房地产投融资模式。





2.房企融资动态

本周房企融资以公司债和美元票据为主,房企在发行美元票据上的融资成本差异较大,其中碧桂园发行5亿元优先票据,利率仅3.125%,中梁控股发行3亿美元优先票据融资成本高达8.50%。







四.土地市场


■ 新增挂牌


2021年6月11日将出让3宗商服用地,出让总净地面积3.11万方,总建面13.76万方,起拍总价8.17亿元,敬请期待。





■ 土拍预告


2021年5月18日将出让1宗商服用地,出让总净地面积3.75万方,总建面21.24万方,起拍总价10.77亿元,敬请期待。







五.一周开盘


本周全市共5个项目开盘,共推出960套房源,销售673套,开盘去化率约70%。




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