第10期周报丨热门城市紧急打“补丁”，楼市供销常态渐回归

一.一周热点

1.《国家综合立体交通网规划纲要》下的城市格局变化

在近期中共中央、国务院印发了《国家综合立体交通网规划纲要》， “规划纲要”里对原“十三五”规划全国重点发展19个城市群做出次序调整预示将深刻影响中国未来的发展格局。

交通建设布局：依据国家对4个极、8个组群、9个组团的规划设计，未来的交通重大项目也将围绕城市发展格局进行，文件提出：构建6主轴、7走廊、8通道加快建设枢纽，同步打造综合交通枢纽集群、枢纽城市和枢纽港站。

“6主轴、7走廊、8通道”交通建设

•加快构建6条主轴。加强京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈4极之间联系，建设综合性、多通道、立体化、大容量、快速化的交通主轴。

•加快构建7条走廊。强化京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈4极的辐射作用。

•加快构建8条通道。强化主轴与走廊之间的衔接协调，加强组群与组团之间、组团与组团之间联系，加强资源产业集聚地、重要口岸的连接覆盖。

综合立体交通布局规划：此外依据《国家综合立体交通网规划纲要》，国家将优化国家综合立体交通布局，构建完善的国家综合立体交通网。

规划发展目标：到2035年，基本建成便捷顺畅、经济高效、绿色集约、智能先进、安全可靠的现代化高质量国家综合立体交通网，实现国际国内互联互通、全国主要城市立体畅达、县级节点有效覆盖。

未来城市格局变化：“国家综合立体交通网规划纲要”将成为制定交通十四五规划的重要指南，也将深刻影响中国未来的发展格局。综合近期3月5日的“政府工作报告”对区域发展的表述，预计未来5到15年的发展部分城市将发生如下变化：

未来城市发展变化趋势：

•成渝仍然是第四大城市群，武汉为核心的“长江中游城市群”晋升为第五大城市群，位居第一层级，利好武汉发展。

•“国家综合性科学中心”作为科技创新方面第二层级的头衔，目前除北京怀柔、上海张江、大湾区、安徽合肥四大综合性国家科学中心外，预计未来还将扩容，武汉、西安、成渝、南京杭州、天津预计都有机会申请。

•早在2019年武汉已对创建综合性国家科学中心进行了部署——创建综合性国家科学中心。

•2021年1月湖北省发布：支持光谷创建综合性国家科学中心，规划建设东湖科学城。

2.楼市政策

■ 上海：按优先购房政策购买的新建商品住房限售5年

3月3日，上海市发布进一步加强本市房地产市场管理的通知。通知核心：①在房地价联动基础上，住宅用地出让实行限价竞价;②格规范企业购买商品住房，进一步强化价格备案复核;③优先购房政策购买的新建商品住房，网签备案满5年后方可转让。

中原观点

上海本次的房地价联动，实行限价竞价将有利于约束开发商的非理性报价，为土地市场降温;通过加强对企业的购房资格审查，有助于真正保障购房居民家庭的购房权益，打击违规投资买房;此外通过限售，也将进一步为上海楼市降温。

■ 杭州：限购限贷再打补丁

3月3日，杭州市房管局发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》。限购限贷再打补丁，规范信息发布行为，稳定市场发展：1)法拍房纳入限购范围;2)严格防范经营贷、消费贷违规流入楼市，明确提出审慎发放的对象;3)中介不得受理、对外发布挂牌价格明显高于合理成交价的房屋;4)严格规范房地产市场信息发布(主要针对自媒体)。

中原观点

杭州楼市再打“补丁”，将法拍房纳入限购，并严查法拍房纳入限购，加强中介房源发布，有利于进一步规范当地的房地产市场，也表明当前整体楼市调控依旧从严，预计其他热点城市调控升级也是必然趋势。

■ 无锡：二手房新政颁布，严禁炒作学区房

3月2日，无锡发布二手房交易新政，要点如下：①规范二手房信息发布行为，加强价格真实性、合理性核验，对明显异常的挂牌价格要及时下架;②严肃处理炒作“学区二手房”、价格垄断、扰乱房地产市场秩序等行为;③建立二手房价格发布机制，及时公开合理成交价格区间，曝光典型炒作案例。

中原观点

本次无锡针对二手房出台新政，旨在遏制二手房市场的投机炒作行为，尤其是针对“学区房”乱涨价的行为，有利于规范二手房市场交易秩序，预计也将对当地二手中介门店挂牌及成交带来一定影响。

3.宏观经济

■ 克而瑞：前2月50强房企投资额同比涨10%

3月2日，据克而瑞数据显示，截至2月末，百强拿地销售比仅为0.22，其中三成房企未纳储，销售50强房企单月投资额延续去年6月以来的下跌趋势。从企业表现来看，前2月有8家房企新增货值总量超过300亿元，其中保利新增货值达到709.4亿元排在首位，此外绿城、融创、碧桂园等规模房企排名靠前。

中原观点

2月受传统春节因素影响，加上房企融资形式趋严，土地市场整体成交低迷，房企投资拿地整体表现理性，预计随“两集中”政策在3月逐渐开展，3月将迎来投资高峰，与此同时，房企拿地态度也将呈分化态势。

■ Wind数据：1-2月房企总融资规模达1871.5亿元，同比增长28.2%

近日，2021年1-2月，房地产行业债券融资规模为1871.5亿元，同比增长28.2%。其中2月房企融资规模为493.5亿元，环比降64.2%。从融资成本来看，2021年房企综合融资成本保持下降趋势，其中信用债融资成本上升，海外债融资成本下降，2月份，房企综合融资成本为5.42%，较上月融资成本环比下降0.32个百分点。

中原观点

2021年以来，”三道红线”以及房地产贷款的“两条红线”落地之后，行业融资环境趋严，房企对于资金的需求旺盛，叠加年初房企融资窗口期，导致1-2月份融资规模暴增，但融资成本受海外美元债成本的下降，整体融资成本环比出现下滑。

■ 贝壳研究院：2021年以来重点城市成交量保持增长

3月4日，贝壳研究院数据显示，1-2月重点18城[链家二手房成交套数较2019年同期增长约70%，超过去年同期的3.5倍，其中一线城市二手房成交量较2018年以来历史同期显著增长。

中原观点

1-2月重点18城二手房成交同比2019年大幅增长主要是由于1月下旬以来调控收紧政策密集出台，调控趋势严格，部分购房客户在市场收紧的市场预期下加快入市，此外今年春节“就地过年”也利于购房需求入市。

二.武汉纪事

■ 汉阳江汉九桥被批复，总投资47.45亿!将连通硚口汉阳沌口

近期据了解，汉江九桥工程项目已被批复，项目总投资47.45亿，项目建成后，将能够分流知音桥和月湖桥的车流量，增强硚口与汉阳的通达度，提高二环的通行效率。

•汉阳江汉九桥位于知音桥与京广铁路汉水桥之间，起于汉阳区玫瑰街，沿赫山路走向，上跨汉江后，沿宗关水厂二路走向，止于解放大道，主线长约1.8千米，为城市主干路，主桥双向6车道，引桥双向4-6车道，地面辅道双向4-6车道。

•江汉九桥规划在知音桥东侧约1.0公里处，它将加强汉阳赫山地区与汉口古田地区交通联系，分流知音桥流量，减轻过江压力。其中汉阳岸疏解通道主要沿赫山路走向，汉口岸在宗关水厂东侧新增疏解道路。

■ 光谷出台“高新技术企业发展十条”

近日，东湖高新区出台《关于推动高新技术企业加快发展的若干措施》，据该政策，首次进入省高新技术企业培育库的企业奖励2万元，首次认定奖励40万元(市区)、重新认定奖励10万元(市区);高企首次“小进规”奖励10万元，新晋光谷瞪羚奖励10万元，首次认定国家级专精特新“小巨人”奖励50万元，新晋“独角兽”奖励500万元。光谷“十四五”发展目标，到2025年，高企数量将达10000家，而据光谷科创大走廊规划，力争到2025年，大走廊区域内高新技术企业突破12000家，高新技术产业增加值占地区生产总值的比重超过30%。

■ 武汉2021年改造300个老旧小区

3月4日，据2021年全市住房保障和房屋管理工作会议透露，今年武汉市将出台老旧小区改造实施意见，并确保年内完成300个老旧小区改造任务。目前2019—2020年，全市已开工改造684个小区，已完工383个小区，共惠及居民约42.86万户。

■ 武汉2021年将建120个公园、100公里绿道

3月1日，《武汉市2021年绿化工作方案》新鲜出炉，据了解，目前，武汉月亮湾城市阳台除二工区受拆迁因素影响，全域增绿提质方面，也确定了新目标。包括建设各类公园120个、绿道100公里、林荫路100公里，新建城市绿地1000公顷，加快打造有湿地花城特色的公园城市、世界滨水生态名城。

三.房企动态

1.房企战略动向

本周中交集团与中国融通集团签署战略合作涉建设开发、商旅服务等;融侨集团与福州城投达成战略合作 涉地产、物业等八大板块;龙湖智慧服务12.73亿元收购亿达服务;万科与中交集团签订战略合作，涉物业、产业、冰雪度假等业务;绿地联合南昌政府打造大基建产业投资集团，计划2025年营收达千亿。

2.房企融资动态

在当前金融端和房企端融资收紧背景之下，融资诉求强烈，本周房企融资回归常态，其中主要公司债整体融资成本相对较低，成为房企重点融资渠道。

四.土地市场

■ 土拍预告

2021年3月18日将出让5宗经营性用地，其中4宗位于主城区江岸，出让总净地面积43.21万方，总建面116.85万方，起拍总价91.28亿元，敬请期待。

2021年3月23日将出让3宗经营性用地，出让总净地面积50.31万方，总建面96.7万方，起拍总价39.68亿元，敬请期待。

五.一周开盘

本周全市共8个项目开盘(含6个平推项目)，共推出1580套房源，销售456套，开盘去化率约29%。