第45期周报丨“十四五” 规划信号释放，新房供应热度下降

一.一周热点

1.“十四五”规划，对房地产释放了哪些信号?

10月26日至29日，中共在北京召开第十九届中央委员会第五次全体会议，研究关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划。本次“十四五”规划既是迈进新时代的第一个五年规划，也是未来30年中国经济发展的新起点。

“十四五”规划中，涉及到房地产的内容主要有以下几点：

1)畅通国内大循环。推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。

2)全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用。推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。

3)坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

4)通过户籍改革等手段，加快农业人口转移至城市。

5)优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用。

调控方向——

新房市场坚持房住不炒定位，因城施策仍是调控趋势，租赁行业预计后期将有更多行业监管政策出台。

土地市场——

完善土地出让收入分配机制，未来农村土地出让收入将50%以上用于农业农村使用，有利于完善农村基础配套设施建设。

♦ 2020年9月中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，主要内容主要有以下几点：

▪ 要提高土地出让收入用于农业农村比例;

▪ 建立市县留用为主、中央和省级适当统筹的资金调剂机制;

▪ 加强土地出让收入用于农业农村资金的统筹使用;

▪ 允许各地根据乡村振兴实际需要，整合使用土地出让收入中用于农业农村的资金，确保对农业农村投入切实增加;

▪ 到“十四五”期末，以省(自治区、直辖市)为单位核算，土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

城市格局——

未来将继续重点推进城市群、都市圈的发展，重点城市群、都市圈也将会是人口汇聚的主要地区。

对于房企投资而言，以城市圈为中心，回归一二线城市和强三四线城市深耕将是主流。

人口生育政策——

制定人口长期发展战略，优化生育政策，增强生育政策包容性，未来将可能继续放松生育限制。

当前二孩生育堆积效应消退，我国人口的低生育率将长期持续，放开生育限制将是大势所趋。未来生育限制放松将进一步促进大面积住房需求的释放。

户籍制度——

进一步放开户籍制度，提高城镇化率，意味着未来将继续加快农村人口向城市人口转移，增加城市户籍人口数量，不同城市的人口也将走向分化，重点一二线城市仍是人口流入的重要方向。

2.楼市政策

■ 武汉公积金防控升级二级响应

11月4日，武汉住房公积金个贷率为90.29%，根据《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》(武公中规〔2020〕2号)规定，从2020年11月5日起，启动流动性风险防控二级响应，武汉公积金贷款额度调整为基准额度的0.9倍，原首套可贷70万，现只能贷63万，二套原可贷50万，现只能贷45万。

中原观点

武汉公积金政策在此前相对宽松，导致公积金账户面临流动性危机，此次升级为二级响应，对购房者的支持力度减弱，利空楼市。新政将会影响非省内城市和非合作城市的异地买房客户，此外，正常的公积金贷款预计会放缓，审核趋严，销售回款周期拉长，增加房企回款压力，预计后期房企项目折扣优惠对全款或商贷客户倾斜。

■ 台州：市区新购买住房取证后满3年后方可转让

11月3日，浙江台州市发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》表示，自通知实施之日起在台州市区新购买的住房(含新建商品住房和二手住房)，自取得不动产权证书满3年后方可转让。购买时间以交易合同网签时间为准。

■ 丽水：出台楼市新政，商品房每期预售不少于5万方，续推不涨价

11月4日，浙江丽水市建设局和自然资源局联合印发《关于进一步促进丽水市区新建商品房市场健康发展的通知》。《通知》中提到，将加强商品房分期预售管理和备案制度。其中备案制度方面，分期预售的商品房需严格执行预售备案价格续推不涨原则，分期预售方面，商品房每期预售不少于5万方。

中原观点

今年以来浙江省多个城市因楼市火热触发调控，其中不乏三四线城市，本次丽水和台州分别从备案价格和新房转让行为进行了严格管控，有利于稳定当地房价，打击投机行为，稳定市场预期，落实“房住不炒”，预计楼市调控政策将逐渐从二线城市进入到三四线城市。

3.宏观经济

■ 贝壳研究院：前10月房企债券融资破万亿

11月2日，贝壳研究院发布的《10月房企融资报告》显示，今年1~10月，房企债券融资规模突破万亿元，累计约10283亿元，同比微增1%。前10月融资规模占2019年全年87.1%。从结构上看，境内债券1-10月规模占比62%，较1-9月下降1个百分点;境外债券规模占比为38%，较2019年同期下降8个百分点，为2017年以来同期低点。

中原观点

从前10个月房企融资表现看，房企融资需求迫切，其中境外债因全球疫情爆发后长期不稳定状态，境外融资不力，房企融资以境内为主，三季度内由于“三道红线”融资新规和银监会的监管加强，预计年末房企融资将放缓，此外，叠加偿债高峰的到来，以价换量和增加“分销渠道”将是房企加速回款的主要动作。

■ Wind数据：全国主要100个大中城市土地成交降幅明显wind

数据显示，10月，全国主要100个大中城市共成交土地金额2187亿元，同比下降20.69%，环比下降42.47%;成交土地规划建筑面积8313万平方米，同环比降幅均超30%，其中住宅用地成交规划建筑面积为4022万平方米，环比下降31.5%。

中原观点

10月全国土地市场逐渐降温，开发商拿地积极性下滑明显，主要由于多地政府调控收紧、融资新规出台，房企对新房市场预期降低;此外，临近年末房企年度资金方面的考虑，拿地预算减少，预计后期土地市场拿地主要以资金相对充裕的大型房企，国企央企为主，房企间的差距也将进一步分化。

■ 易居研究院：1-10月40城成交面积同比下降4%，降幅收窄

10月，据易居研究院监测的40个典型城市1-10月40城成交面积同比下降4%，3月以来降幅持续收窄。分城市来看，2020年1-10月，一线城市累计同比增长9%，二线城市累计同比下降7%;三四线城市累计同比下降1%。

中原观点

从典型城市同期的成交数据看，二线城市同比降幅最大，主要受武汉、重庆、长沙、西安等中西部楼市低迷的城市影响，降幅明显，进入第三季度以来，多个城市调控升级，预计进入年末，房企为完成年度业绩，加速回款，将会有更多房企进行“以价换量”促回款。

二.武汉纪事

■ 丁字桥南路(雄楚大道-瑞安街)通车近期

据了解，丁字桥南路(雄楚大道-瑞安街)主线桥梁已具备通车条件，待工程结束通车后，丁字桥南路将成为南湖片区新添的一条纵贯南北的城市主干道，完善了南湖片区道路交通路网体系，将缓解珞狮路、书城路的交通压力。

♦ 丁字桥南路北起雄楚大道，南至瑞安街，全长660米，设计为双向4车道，车速50公里/小时。

■ 人工智能计算中心意向落户光谷科学岛

11月4日，武汉市领导到光谷深入项目现场详细了解科学岛起步区推进情况及人工智能计算中心选址情况。其中人工智能计算中心意向选址地块位于武汉未来科技城光谷科学岛起步区，该地块具备成熟的开发建设条件。该地块周边已建成四条市政道路，北面光电院、装备院、数字计划设计与制造创新中心均已建成并投入使用。

■ 京东旗下生鲜超市七鲜，落地武汉

11月6日，华中首家京东七鲜超市将在光谷保利店开业，本次开业的京东七鲜是华中地区首家七鲜超市门店，在全国是第21家。武汉是京东生鲜在华中地区的核心拓展城市之一，未来会继续落地新店。近年来，电商巨头加速抢占生鲜市场，纷纷在线下进行业务布局，其中盒马2018年4月武汉首家门店落地以来，线下已开店21家，到年底，盒马在武汉还将再开3家门店，覆盖武汉主城区。

■ 经开年内将建全国最大的5G车路协同自动驾驶示范区

近日，东风自动驾驶领航项目正式启动，在武汉建设全国范围最大、车辆最多、场景最丰富的自动驾驶示范运营车队和自动驾驶运营示范区，目前，武汉经开区正在加速智能网联汽车和自动驾驶开放测试道路二期工程，年内将建成基于5G全覆盖的车路协同自动驾驶开放测试道路总里程突破100公里，成为全国最大的5G车路协同自动驾驶示范区。

三.房企动态

1.房企战略动向

本周华侨城与腾讯再达成合作，涉新文旅、新基建等;融创与云南曲靖签约，将在文旅康养、住宅项目合作;美的集团与武汉经济技术开发区管委会签订投资协议，未来将在武汉建设家用中央空调项目;卓尔控股与川投集团签约，未来将在商贸物流、文旅、特色文旅小镇项目等领域开展合作。

2.房企融资动态

近期因“三道红线”融资新规影响，房企境内发债动作放缓，但房企境外美元债发债频繁，本周有6家房企发行了美元票据，其中旭辉发行的3.5亿美元债融资利率最低，仅5.25%。

四.土地市场

■ 新增挂牌

12月8日将出让6宗经营性用地，出让总净地面积57.91万方，竞拍起始总价46.83亿元，敬请期待。

■ 土拍预告

11月13日将出让4宗经营性用地，出让总净地面积58.71万方，神龙改规地块以及二七滨江地块花落谁家，敬请期待。

11月24日将出让2宗武昌商服地块，出让总净地面积1.93万方，总建面13.64万方，起拍总价9.41亿元，延期地块能否顺利出让，敬请期待。

11月26日将出让9宗经营性用地，出让总净地面积65.24万方，起拍总价87.26亿元，东湖高新挂牌两宗涉宅用地，敬请期待。

五.一周开盘

本周全市共8个项目开盘(含4个平推项目)，共推出2333套房源，销售658套，开盘去化率约28%。