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淘笋秘诀是什么?鄂州可入手吗?改善住房怎么选?更多买房诀窍速来查收!

2020-07-13      来源:  



 粉丝问题一:

本人想买房投资,但手上只有50万,首套房还在还贷,也不想再有更大的压力去借款了。听说武汉部分区域将允许“商改住”,像本人这种情况公寓是不是可以考虑入手?



A

主播答-


公寓不建议投资。


公寓的几个问题在直播的时候说过很多次:

1. 居住感不好

一般一层有20多户,电梯一般只有4-6部,所以密度很高,高峰期电梯比较难等。同时因为户数太多了,北向和西向的户型很多,所以阳光的问题会比较严重,要么没阳光,要么有西晒;

2. 人群复杂

办公的、出租的混在一起,居住人群混乱;

3. 费用高

一般还是商水商电,比住宅的居住成本高;

4. 收益率低

首付50万左右(总价100万),租金2000左右,一年2万多,回报率只有2%左右,贷款的利息在6%左右,算不过账;

5. 税费高,难转手

商业的转让税费在20%左右,接手的客户成本高。


从目前公寓这几年的涨幅看,最火爆的2015年到2020年,涨幅不超过50%,甚至有些高价的公寓基本没有涨,而在这个时间住宅已经涨了2-3倍。


如果只有50万,建议用父母的名字在不限购区(阳逻、黄陂、蔡甸、江夏)买一套100平左右的小三房,如果父母年龄不超过65岁的话,可以选择接力贷,依然可以贷30年,每个月的月供压力很小。

(比如阳逻的均价在7500左右,100平总价在75万,首付3成23万左右,贷30年等额本息,每个月月供在3000以内,同时你手上还有27万,这27万可以拿着还月供,也可以做其他投资,你在几年之内生活品质不会受到影响,同时多了一套房)


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■ 粉丝题二:


最近在考虑买房,但是非常纠结是买新房还是二手房。看中了融创澜岸140平二手房,中间楼层单价19000,还很新。各种税费中介费,加起来近28万,这样算下来单价就到21000了,想想这个价钱还不如去买新房。于是十分之纠结,请主播给指导一下拿个主意。



A

主播答-


融创澜岸(融创公园1号),这个项目在塔子湖,属于西后湖。这个项目的前身就是星悦城,被融创收购了,实现了很高的溢价。


本人对后湖的观点是,东后湖(后湖大道、百步亭片区)的价值高于西后湖

因为东后湖的教育配套、商业配套是很强的,同时更靠近二期滨江商务区,无论是居住感受还是未来的升值潜力都是非常不错的。

如果目前这个楼盘的二手房价格算下来到21000的话,建议你放弃,去购买东后湖片区,地铁口的学区房最贵的也才20000多。


可以关注一下东后湖最具性价比的两个楼盘星河2049幸福时代大家

星河2049是目前后湖最低毛坯价,带装修在18500左右,装修非常有诚意,现在还有房源可以直接买;

幸福时代大家的地段非常不错,地铁口,自带9年学区,而且毛坯上期开盘在16000左右,预计下一期开盘在年底,不过这个盘是神盘,比较难抢。你可以结合自己的情况综合对比一下。


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■ 粉丝问题三


播你好!淘笋有什么方法吗?



A

主播答-


专业+用心


 二手房:

锁定自己比较熟悉的二手楼盘,跟这些楼盘的中介打好关系。下载一个二手房的APP,目前首推贝壳,里面的挂牌信息和成交信息是比较准确的。

做好这些准备后,你关注一下这个楼盘,楼盘上新都会有推送,如果出来一些不错的房源,关注这个房源,降价会提醒。


还有随时跟中介保持联系,因为有些笋盘没挂出来就成交了,还有些笋盘可能还没有办证不能挂出来,但是中介比较清楚,就看他会不会告诉你,所以信息特别重要。


当笋盘出来时,了解笋的原因,规避凶宅、漏水等房子,摸清房东心态,再针对性砍价,一般来说空间不会太大了,这时候不要太计较几万块的差距,果断成交


 新房:

新房的笋盘,多去踩盘,关注公众号,大致清楚每个片区的均价,多加入一些买房群,了解新盘的情况。

当某个楼盘的价格低于隔壁楼盘,机会可能就来了,还有某些开发商因为业绩压力有重大折扣的时候,可以关注。


目前这种市场,新房建议多关注毛坯房,一般笋盘都在这些楼盘


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■ 粉丝题四:


投资买房,在光谷和武昌核心区纠结,哪个区域更值得投资?在光谷看中了联投光谷瑞园和中粮光谷祥云;如果建议买武昌核心区的话,具体哪个楼盘可以买?



A

主播答-


■ 关于区域——如果从未来的发展前景看,光谷的投资价值肯定比武昌核心区要高

 光谷 
1. 光谷人群有三高:高首付能力、高月供能力、高成长能力,所以这群客户是可以承受未来光谷成长的房价的;2. 光谷的规划:目前的地铁、商业、医院、学校等都在成熟中,还有很大的潜力;

3. 地:光谷未来的地价还有更多的空间


 武昌 

目前发展得比较成熟,未来更多的是旧城改造,未来的项目更多会考虑片区客户的改善,开发商更多的会做面积比较大的产品,目前核心区的价格已经到了3万多,如果面积做得比较大的话,总价就会比较高,相对的单价就比较难突破。


■ 关于项目——

联投光谷瑞园和中粮光谷祥云都是光谷的神盘,更看好中粮

因为光谷瑞园属于花山片区了,从目前花山二手房成交的情况看,万科花山紫悦湾在15000左右(带装修),而且目前的成交难度比较大;

中粮属于高新大道片区,离同济很近,门口也有地铁,同时中粮会打造大悦城的商业。目前光谷东的二手成交价格在18000左右,还是有一定倒挂,而且客户量比较多。


武昌核心区域如果投资的话关注二手房笋盘。推荐几个楼盘:华润橡树湾、华侨城、金沙泊岸。

新房目前没有投资价值


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■ 粉丝问题五:


手上只有100万,有一套自住房。是还贷累一点去买个中心城区,还是轻轻松松买个远城区呢?求主播给个方向。



A

主播答-


如果是置换,建议买中心城区,一手和二手都可以关注。

因为主城区的项目会越来越少,现在有能力上车的时候加快上车速度,甚至可以考虑买个稍微大点,把现在住的房子卖掉(如果现在住的房子不太理想的话),主城区不建议买老破小


如果是考虑投资,可以考虑三环线左右的项目

如果是二套房,总价在200万的房子选择很多,投资的面积段可以控制在120左右,不要买太小或者太大;同时远城区可以考虑地铁沿线的不限购区,100万可以组合买2套。


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■ 粉丝题六:


主播你好,本人看中了一个楼盘正在平推,但是楼层之间差价好大,低楼层比二十几楼的总价差了最多有10万了。家人觉得楼层高敞亮,但是我自己能接受楼层低一点。想问有必要为了楼层多花这么多钱吗?



A

主播答-


如果采光没问题,没有大寒日日照不足两个小时的情况,低楼层可以考虑。自己住的话低楼层不建议买太低了,5层以下的房子有下水道堵、蚊虫等问题

我认为性价比最高的楼层是5-10楼的低楼层,一般20-30左右楼层是撇脂定价的楼层,不差钱的可以考虑。


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■ 粉丝题七:


请问武汉叠墅投资前景如何?叠墅、小别墅等改善性住房会否成为下一波风口?手上400W左右资金,是投资大平层还是叠墅更可行?



A

主播答-


别墅不会成为下一波风口。从武汉别墅这几年的涨幅看,涨幅在1-1.2倍左右。武汉的别墅在5年前是除武汉天地外的豪宅代表。但是因为武汉的湖太多了,所以能做别墅的地很多,别墅的供应量多,消化难度大。

武汉卖得比较好的区域在汤逊湖、盘龙城、后官湖等区域,这些别墅因为地段比较远,别墅的装修成本比较高,很多客户买了别墅大多数都是放着。所以都普遍了入住率低、物业管理不好、配套不完善等问题,加上总价比较高,出手难度就很大了。而市中心的别墅都是跟高层混在一起的,私密性不太好,同时楼间距也比较近,有些别墅小区也比较老,管理方面都不太好。


叠墅可以说是经济型别墅,如果是地段比较好的话,是大平层的很好的替代。如果地段不太好,起不到改善的目的,可能只是圆一下很多人的别墅梦。但是叠拼一般没有什么院子,有天没地、有地没天,如果面积还很小,就比较鸡肋了。因为住别墅不就是想有天有地有空间嘛,所以地段好的叠拼可以关注,地段远的就不推荐了,除非你的生活圈就在那里。


400万资金,不建议投资CEO盘(大平层),可以分散资金,购买几套刚需笋盘如果非要在大平层和叠墅选,选择大平层,特别是靠长江和东湖的。重点推荐二七滨江片区,长期看好。


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 粉丝题八:


现在盘龙城还值得买吗?感觉汉口北已经涨的差不多了。



A

主播答-


盘龙城刚需可以买,投资目前不建议。产业发展和人口导入的速度太慢,要买的话沿地铁线买


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■ 粉丝题九:


请主播预判一下鄂州,听说6月1日起,鄂州市政府正式启用027区号,那么房价是否有大幅上涨的空间呢?



A

主播答-


鄂州在过去五年左右已经从3000多最高涨到10000多,涨幅比较大。

武鄂同城一直是这几年的猜想,但是从目前的进度看,还没有实质性的进展,而且即使同城了,也依然属于武汉的远城区。对比武汉四环外的区域看,目前鄂州的价格并不低。就像山东的济南,把章丘、莱芜都并进了济南市,但是这两个片区的房价并没有很大的涨幅。


鄂州比较看好的片区是葛店,因为跟光谷东无缝对接,是高新大道的延长线,同时有很多产业的支持,包括顺丰机场、唯品会等企业,有一定的人口的流量。同时11号地铁目前也对接起来了,所以这个片区的发展是值得期待的。但是如果价格太高了,大家可以观望一下。


如果你是自住买在鄂州,会有小孩教育、配套等问题,毕竟这个价格武汉市有好多地方可以买,没必要为了一个不确定的消息冒很大的风险。


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■ 粉丝题十:


主播你好,求教在武汉纯投资的话,有哪些小片区发展空间更大、更具投资价值?



A

主播答-


投资抓两头。


风险较小的,肯定是价值投资,目前武汉的高端项目所在区域是政府大力发展的区域,同时资源稀缺区域的投资风险比较小,可关注二七滨江和东湖版块


如果长线投资,关注阳逻片区,目前价格比较低,整体的规划也比较不错。更重要的是离长江新城、二七滨江的距离都比较近,未来有房价挤压的红利




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