淘笋秘诀是什么？鄂州可入手吗？改善住房怎么选？更多买房诀窍速来查收！

■ 粉丝问题一：

本人想买房投资，但手上只有50万，首套房还在还贷，也不想再有更大的压力去借款了。听说武汉部分区域将允许“商改住”，像本人这种情况公寓是不是可以考虑入手?

A

主播答-

公寓不建议投资。

公寓的几个问题在直播的时候说过很多次：

1. 居住感不好

一般一层有20多户，电梯一般只有4-6部，所以密度很高，高峰期电梯比较难等。同时因为户数太多了，北向和西向的户型很多，所以阳光的问题会比较严重，要么没阳光，要么有西晒；

2. 人群复杂

办公的、出租的混在一起，居住人群混乱；

3. 费用高

一般还是商水商电，比住宅的居住成本高；

4. 收益率低

首付50万左右(总价100万)，租金2000左右，一年2万多，回报率只有2%左右，贷款的利息在6%左右，算不过账；

5. 税费高，难转手

商业的转让税费在20%左右，接手的客户成本高。

从目前公寓这几年的涨幅看，最火爆的2015年到2020年，涨幅不超过50%，甚至有些高价的公寓基本没有涨，而在这个时间住宅已经涨了2-3倍。

如果只有50万，建议用父母的名字在不限购区(阳逻、黄陂、蔡甸、江夏)买一套100平左右的小三房，如果父母年龄不超过65岁的话，可以选择接力贷，依然可以贷30年，每个月的月供压力很小。

(比如阳逻的均价在7500左右，100平总价在75万，首付3成23万左右，贷30年等额本息，每个月月供在3000以内，同时你手上还有27万，这27万可以拿着还月供，也可以做其他投资，你在几年之内生活品质不会受到影响，同时多了一套房)

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■ 粉丝问题二：

最近在考虑买房，但是非常纠结是买新房还是二手房。看中了融创澜岸140平二手房，中间楼层单价19000，还很新。各种税费中介费，加起来近28万，这样算下来单价就到21000了，想想这个价钱还不如去买新房。于是十分之纠结，请主播给指导一下拿个主意。

A

主播答-

融创澜岸(融创公园1号)，这个项目在塔子湖，属于西后湖。这个项目的前身就是星悦城，被融创收购了，实现了很高的溢价。

本人对后湖的观点是，东后湖(后湖大道、百步亭片区)的价值高于西后湖。

因为东后湖的教育配套、商业配套是很强的，同时更靠近二期滨江商务区，无论是居住感受还是未来的升值潜力都是非常不错的。

如果目前这个楼盘的二手房价格算下来到21000的话，建议你放弃，去购买东后湖片区，地铁口的学区房最贵的也才20000多。

可以关注一下东后湖最具性价比的两个楼盘星河2049和幸福时代大家。

星河2049是目前后湖最低毛坯价，带装修在18500左右，装修非常有诚意，现在还有房源可以直接买；

幸福时代大家的地段非常不错，地铁口，自带9年学区，而且毛坯上期开盘在16000左右，预计下一期开盘在年底，不过这个盘是神盘，比较难抢。你可以结合自己的情况综合对比一下。

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■ 粉丝问题三：

主播你好！淘笋有什么方法吗?

A

主播答-

专业+用心。

 二手房：

锁定自己比较熟悉的二手楼盘，跟这些楼盘的中介打好关系。下载一个二手房的APP，目前首推贝壳，里面的挂牌信息和成交信息是比较准确的。

做好这些准备后，你关注一下这个楼盘，楼盘上新都会有推送，如果出来一些不错的房源，关注这个房源，降价会提醒。

还有随时跟中介保持联系，因为有些笋盘没挂出来就成交了，还有些笋盘可能还没有办证不能挂出来，但是中介比较清楚，就看他会不会告诉你，所以信息特别重要。

当笋盘出来时，了解笋的原因，规避凶宅、漏水等房子，摸清房东心态，再针对性砍价，一般来说空间不会太大了，这时候不要太计较几万块的差距，果断成交。

 新房：

新房的笋盘，多去踩盘，关注公众号，大致清楚每个片区的均价，多加入一些买房群，了解新盘的情况。

当某个楼盘的价格低于隔壁楼盘，机会可能就来了，还有某些开发商因为业绩压力有重大折扣的时候，可以关注。

目前这种市场，新房建议多关注毛坯房，一般笋盘都在这些楼盘。

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■ 粉丝问题四：

投资买房，在光谷和武昌核心区纠结，哪个区域更值得投资?在光谷看中了联投光谷瑞园和中粮光谷祥云；如果建议买武昌核心区的话，具体哪个楼盘可以买？

A

主播答-

■ 关于区域——如果从未来的发展前景看，光谷的投资价值肯定比武昌核心区要高。

3. 地：光谷未来的地价还有更多的空间。

 武昌 

目前发展得比较成熟，未来更多的是旧城改造，未来的项目更多会考虑片区客户的改善，开发商更多的会做面积比较大的产品，目前核心区的价格已经到了3万多，如果面积做得比较大的话，总价就会比较高，相对的单价就比较难突破。

■ 关于项目——

联投光谷瑞园和中粮光谷祥云都是光谷的神盘，更看好中粮。

因为光谷瑞园属于花山片区了，从目前花山二手房成交的情况看，万科花山紫悦湾在15000左右(带装修)，而且目前的成交难度比较大；

而中粮属于高新大道片区，离同济很近，门口也有地铁，同时中粮会打造大悦城的商业。目前光谷东的二手成交价格在18000左右，还是有一定倒挂，而且客户量比较多。

武昌核心区域如果投资的话关注二手房笋盘。推荐几个楼盘：华润橡树湾、华侨城、金沙泊岸。

新房目前没有投资价值。

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■ 粉丝问题五：

手上只有100万，有一套自住房。是还贷累一点去买个中心城区，还是轻轻松松买个远城区呢？求主播给个方向。

A

主播答-

如果是置换，建议买中心城区，一手和二手都可以关注。

因为主城区的项目会越来越少，现在有能力上车的时候加快上车速度，甚至可以考虑买个稍微大点，把现在住的房子卖掉(如果现在住的房子不太理想的话)，主城区不建议买老破小。

如果是考虑投资，可以考虑三环线左右的项目。

如果是二套房，总价在200万的房子选择很多，投资的面积段可以控制在120左右，不要买太小或者太大；同时远城区可以考虑地铁沿线的不限购区，100万可以组合买2套。

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■ 粉丝问题六：

主播你好，本人看中了一个楼盘正在平推，但是楼层之间差价好大，低楼层比二十几楼的总价差了最多有10万了。家人觉得楼层高敞亮，但是我自己能接受楼层低一点。想问有必要为了楼层多花这么多钱吗?

A

主播答-

如果采光没问题，没有大寒日日照不足两个小时的情况，低楼层可以考虑。自己住的话低楼层不建议买太低了，5层以下的房子有下水道堵、蚊虫等问题。

我认为性价比最高的楼层是5-10楼的低楼层，一般20-30左右楼层是撇脂定价的楼层，不差钱的可以考虑。

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■ 粉丝问题七：

请问武汉叠墅投资前景如何？叠墅、小别墅等改善性住房会否成为下一波风口？手上400W左右资金，是投资大平层还是叠墅更可行?

A

主播答-

别墅不会成为下一波风口。从武汉别墅这几年的涨幅看，涨幅在1-1.2倍左右。武汉的别墅在5年前是除武汉天地外的豪宅代表。但是因为武汉的湖太多了，所以能做别墅的地很多，别墅的供应量多，消化难度大。

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■ 粉丝问题八：

现在盘龙城还值得买吗？感觉汉口北已经涨的差不多了。

A

主播答-

盘龙城刚需可以买，投资目前不建议。产业发展和人口导入的速度太慢，要买的话沿地铁线买。

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■ 粉丝问题九：

请主播预判一下鄂州，听说6月1日起,鄂州市政府正式启用027区号，那么房价是否有大幅上涨的空间呢?

A

主播答-

鄂州在过去五年左右已经从3000多最高涨到10000多，涨幅比较大。

武鄂同城一直是这几年的猜想，但是从目前的进度看，还没有实质性的进展，而且即使同城了，也依然属于武汉的远城区。对比武汉四环外的区域看，目前鄂州的价格并不低。就像山东的济南，把章丘、莱芜都并进了济南市，但是这两个片区的房价并没有很大的涨幅。

鄂州比较看好的片区是葛店，因为跟光谷东无缝对接，是高新大道的延长线，同时有很多产业的支持，包括顺丰机场、唯品会等企业，有一定的人口的流量。同时11号地铁目前也对接起来了，所以这个片区的发展是值得期待的。但是如果价格太高了，大家可以观望一下。

如果你是自住买在鄂州，会有小孩教育、配套等问题，毕竟这个价格武汉市有好多地方可以买，没必要为了一个不确定的消息冒很大的风险。

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■ 粉丝问题十：

主播你好，求教在武汉纯投资的话，有哪些小片区发展空间更大、更具投资价值?

A

主播答-

投资抓两头。

风险较小的，肯定是价值投资，目前武汉的高端项目所在区域是政府大力发展的区域，同时资源稀缺区域的投资风险比较小，可关注二七滨江和东湖版块。

如果长线投资，关注阳逻片区，目前价格比较低，整体的规划也比较不错。更重要的是离长江新城、二七滨江的距离都比较近，未来有房价挤压的红利。