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第27期周报丨武汉城市格局再升级,7月楼市低调开局

2020-07-07      来源:  



一.一周热点


1.武汉城市空间新格局:“两江三镇、六轴六楔、北峰南泽”


6月28日,市委十三届九次全会提出,武汉将以新一轮国土空间总体规划编修为契机,推动城市多中心、网络化、组团式发展,形成“两江三镇、六轴六楔、北峰南泽”的空间格局。其中“两江三镇”是指主城,汉口、武昌、汉阳三镇既深度融合,又均衡发展。



六轴六楔指以主城为核心,放射出的六大轴线串联起六大组群式新城,大东湖生态绿楔等六大绿楔成为城市生态屏障,避免城市“摊大饼”式的发展。六轴规划让光谷、车都、临空升级。



■ 本次 ‘六轴’延续了‘1+6’城市格局的概念,但是内涵上有所升级。规划中提出将发展轴线上的光谷、车都、临空这3个新城组群升级为副城,以此突出科技创新、先进制造、枢纽物流等国家中心城市功能,并为未来发展预留可能,其他为西部、东部、南部等3个新城组群。

■ “生态绿楔”不仅避免了城市的无序发展,也让城郊洁净凉爽的空气通过绿色风道,源源不断输送到城市中心区,缓解热岛效应。


“北峰南泽”:囊括了更大的市域范围,依托武汉北部山地、南部湖泊的资源特色,打造山地湖群魅力休闲区,构建生态大格局。




小结

• 此次武汉市全会提出的推动城市多中心、网络化、组团式发展,形成“两江三镇、六轴六楔、北峰南泽”的空间格局,符合“大国大城”策略背景,随着城市格局变化,未来武汉对人口的集聚能力将提升,城市版图扩容势头明显。

• 光谷、沌口和黄陂作为近几年产业快速落地的重点区域,在此轮规划中获得优势定位,升级为副城,未来产业基础将一步巩固,人口导入能力也将增加,以此突出武汉科技创新、先进制造、枢纽物流等国家中心城市功能。

• 武汉城市空间发展格局带来新的布局和规划,从产业落地和规划定位来看,未来围绕“六轴六楔”进行产业资源的分配将是必然之势,因此,围绕“六轴六楔” 做投资开发是房企下一轮投资扩张的重要方向。




2.楼市政策


■ 杭州:人才优先所购房屋限售5年

7月2日,杭州市发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》,对公证摇号销售有关事项进行了明确,《通知》进一步规范了高层次人才优先购房有关要求,明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房,自房屋网签之日起,5年内不得上市交易;进一步加大了新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度,明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。


中原观点

今年上半年杭州楼市在“房住不炒”背景下依旧火热,本次的政策对 “无房家庭”的认定进行了补充,防范了外郊户籍人口炒房,性质上属于限购政策的升级,此举有利于打击杭州炒房行为,为杭州楼市降温。



■ 东莞:房价限涨幅限精装修造价上限禁捂盘与内部转名

7月2日,东莞发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,通知明确:商品房需根据建筑面积申请预售证。新建商品住房项目一次性或分期申请预售(或现售)的,须以幢(栋)为单位申报销售价格,同一幢(栋)每套住宅均价相差幅度不宜超过20%。加大力度打击捂盘惜售行为。严禁捂盘销售,限价升级,同时首次对装修标准上限做出规定。


中原观点

东莞地理位置临近大湾区,近年来随大湾区成为热点,东莞成为外溢刚需及部分投资客的买房重点选择区域。本次东莞发布的政策内容属于调控升级,有利于抑制东莞房价上涨热度,促进楼市平稳运行,伴随着限价,预计东莞土地市场热度也将下降。



■ 珠海:发文放宽人才引进及落户条件

7月3日珠海人力资源与社会保障局发布《关于进一步放宽珠海人才引进及入户条件的通知》(征求意见稿)珠海发文放宽人才引进及落户条件落户。拟全市范围内实施“毕业5年内”先落户后就业;满足条件的非全日制大专以上学历可落户;珠海企业新招用,毕业两年内的技工(职业)院校学生可落户珠海。


中原观点

珠海本次的落户政策进一步放宽,为当地导入人口创造宽松的政策环境,人口的导入也将在一定程度上释放更多的购房需求,激活新房市场交易。在在“房住不炒”背景下,需求端的刺激性政策尚未有城市突破,当前通过放宽落户门槛、进行人口导入来助力楼市是各梯度城市重点推进的政策之一。




3.宏观经济


■ 央行:宣布降息0.25个百分点

7月1日,央行将下调再贷款、再贴现利率,其中下调支农再贷款、支小再贷款利率0.25个百分点;再贴现利率下调0.25个百分点至2%;金融稳定再贷款利率下调0.5个百分点至1.75%。


中原观点

央行下调再贷款和再贴现利率后,将直接降低金融机构的融资成本,有利于引导金融机构下调贷款利率,降低社会的融资成本。预计下半年的货币政策仍以宽松为主。



■ 中指数据:杭州土地出让金收入排行榜首,武汉卖地收入大跌

7月2日,根据中指研究院数据显示,2020年上半年全国土地收入排行榜发布,全国300城市土地出让金额为23716亿元,同比增长3%。其中,杭州以1700亿的卖地收入再夺第一,连续3年位居榜首;上海、北京、广州、苏州分别位居2-5位。温州、福州、南通、常州、金华等跻身前20,深圳处于中游,武汉、天津等部分城市卖地收入大跌。


中原观点

杭州近3年卖地收入都蝉联土地收入排行榜单头部,因亚运会、城中村改造和棚改地方财政严重透支,此外加上杭州近几年楼市热度居高不下,成为房企角逐的重点城市之一,土地市场供需两旺,因此,杭州土地出让金近年来在全国遥遥领先。



■ 财新PMI:6月我国财新制造业PMI为51.2%

7月1日,财新网发布数据显示,6月我国财新制造业PMI为51.2%,较上月提高0.5个百分点,为今年以来最高,连续两个月处于扩张区间,走势与统计局制造业PMI一致。6月生产指数虽较上月小幅下降,但仍处于扩张区间;在内需改善的推动下,新订单指数为2月以来的首次增长。


中原观点

随着疫情逐步好转,经济持续修复,企业生产和市场需求也逐步恢复正常,预计经济在下半年将进一步修复,供需两侧同步向好。





二.武汉纪事


武汉两湖隧道已于6月30日正式开工,两湖隧道开通后既可连接过江交通又可分担二环线交通压力,武昌中心城区将迎来又一条南北向骨干快速通道。




两湖隧道简介:

• 两湖隧道工程北接秦园路和东湖路,南连三环线,全长约19公里,为小汽车专用道路,设计车速50公里/小时。

• 采用“隧—路—隧”总体建设方式,以地下隧道为主。

• 为提高隧道运营安全性,在卓刀泉北路设置地面段,以此为界,分为东湖段和南湖段。

• 为节约用地、减少拆迁,隧道内设计为上、下两层,分别行驶不同方向车辆。


两湖隧道沿线共设8个出入口,其中两湖隧道从秦园路到三环线,沿线依次设有7处出入口和1处疏散通道,平均间距为2.5公里。




两湖隧道建成意义:

两湖隧道建成后,可改善二环线(水果湖隧道、珞狮北路段)的交通瓶颈和拥堵状况,同时也可有效分流景区周边道路如东湖南路、卓刀泉南路的交通压力,形成交通保护走廊,提升景区周边的慢行交通品质,方便更好地保护和管理景区。



■ 武汉沿江高铁武汉设长江新城站

6月27日,长江经济带沿江通道合肥至武汉高速铁路沿线将设合肥南、六安北、金寨东、南溪、麻城北、长江新城、汉口等7座高铁站。此外作为连接武汉站和长江新城高铁站的轨道交通25号线,将实现武汉站与长江新城高铁站的互联互通,联动长江新城武湖、三里桥、鲁台片区。也能更大程度的发挥沿江高铁对于经济发展的带动作用,加速长江新城的建设与发展。



■ 光谷:出台“互联网+教育十条”

6月28日,东湖高新区出台关于促进在线教育服务高质量发展的政策措施(简称“光谷互联网+教育十条”),设立总规模50亿元的在线教育服务产业发展引导基金,全力支持光谷“互联网+教育”产业成为仅次于北京的第二高地。



■ 新洲:首座三甲医院落户武汉国家航天产业基地核心区

7月5日,武汉市自然资源规划局官网显示,新洲人民医院双柳院区选址龙王咀农场一分场东边落户武汉国家航天产业基地核心区,预计7月底开工,目前新洲区正着力规划、打造3个三甲医院。位于武汉国家航天产业基地内的新洲人民医院双柳分院是新洲敲定的第一座三甲医院,将由新洲人民医院与武汉中心医院合作打造,占地面积不少于200亩。





三.房企动态


1.房企战略动向

本周鑫苑服务与郑州建行签署协议在住房租赁等领域开展合作;筑友集团与天泰集团订立战略合作框架协议,后期将共同打造建筑产业现代化经营平台,电光谷与武汉新洲政府签约 20亿元建阳逻智造中心项目。





2.房企融资动态

本周房企发债以公司债为主,其次是美元优先票据,近期美元票据因流动性危机虽有恢复,但因美元流动性危机,融资成本较低,景瑞控股2022年到期的1.5亿美元优先票据,利率仅1.5%。







四.土地市场


■ 武告字(2020)年7号成交信息:


6月30日计划出让10宗经营性用地,延期1宗,最终成交9宗地,成交总净用地面积61.49万㎡,成交总建面约219.86万方,成交总金额约243.82亿元。

其中,前期经历延期挂牌再延期P(2020)13-014地块终被中海地产以144.2亿力压大华竞得,溢价率9.24%,楼面地价分别为14325、14502元/㎡;光谷P(2020)048、049号吸引华润、保利、禹州等32家房企报名,竞价168轮、149轮终被南山以9.62亿、恒瑞以6.36亿斩获,溢价率分别为93.13%、92.82%,楼面地价分别为13515、13271元/㎡。




□ 2020年上半年武汉土地招拍挂市场合计成交49宗经营性用地,成交净用地面积351.53万㎡,成交总建面977.89万㎡,成交总金额675.43亿元,上半年平均楼面地价6907元/㎡。



■ 土拍预告:


7月14日将出让8宗经营性用地,出让总净用地面积约47.75万㎡,竞拍起始总价35.69亿元 ,远城区集中供应多宗纯宅地敬请期待!




7月24日将出让10宗经营性用地,出让总净用地面积约65.94万㎡,竞拍起始总价57.10亿元 ,远城区两宗大型综合体地块花落谁家敬请期待!




7月30日将出让1宗经营性用地,出让总净用地面积约11.87万㎡,竞拍起始总价23.38亿元 ,长江新城大型综合体地块花落谁家值得期待!







五.一周开盘


本周全市共4个项目开盘,共推出850套房源,销售449套,开盘去化率约53%。




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