Title

热线:400-810-0188

第21期周报丨解读两会“加减法”,毛坯发力现分化

2020-05-28      来源:  未知

 

一周热点

1.减在目标,加在政策——2020年政府两会要点解读

 

5月21日至22日,全国两会在北京正式拉开帷幕。关于2020年两会核心要点我们主要从经济发展目标、货币政策、财政政策、地产等几个板块重点解读,其中2020年工作报告与历年工作报告目标对比如下:
 

经济目标:今年两会工作报告未提全年经济增速具体目标,首次在两会中淡化经济增长目标,但提出“六保”底线,稳住经济基本盘。此外就业目标被排在首位,反映当前就业形势严峻,预计后期将加大“保就业”的支持力度

 国内生产总值增长未设目标(去年为6-6.5%);

 城镇新增就业900万人以上(去年为1100万),城镇调查失业率6%左右(去年为5.5%);

 居民消费价格增长3.5%左右(去年为3%);

 进出口保稳提质,国际收支基本平衡

 居民收入与经济增长同步;

 现行标准下农村贫困人口全部脱贫

 重大金融风险有效防控;

 努力完成“十三五”规划目标任务。

观点解读

 未设定经济增长目标,但实际GDP增长目标按照3.6%的赤字率对应推算,名义GDP增速约5.4%,价格平减后实际GDP增速约为3.8%左右

 按照国务院研究室主任黄守宏2019年的估算,中国GDP增长一个百分点,大体可以带动190万-200万人就业。900万的新增就业,大致需要4.5%-4.7%的增长拉动

 
 

货币政策:相比18年的“保持中性、松紧适度”,19年的“松紧适度”,2020年货币政策表述为“稳健的货币政策要更加灵活适度”,同时强调社融增速目标将明显高于去年,表明货币政策将明显转向宽松,市场流动性继续释放,房地产行业将是受益行业之一

 

财政政策:积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排,财政赤字规模比去年增加1万亿元,同时发行1万亿元抗疫特别国债。其中特别国债低于预期,后期也将全部转移至地方,湖北、武汉作为疫情重灾区将获得较多分配,此外安排地方政府专项债券3.75万亿元,比去年增加1.6万亿元。

 按照常规2018-2019年专项债发放节奏,三季度全年额度基本用尽,10月开始提前下发下年额度,2020年3.75万亿的专项债额度,只约束9月前的专项债发行,10月后2021年额度提前下发,发行量将依据情况决定;

 截止到当前5月专项债已发行和计划发行量已达1.01万亿,创历史单月发行量新高,依据推算,2020年6-9月专项债剩余可用额度1.48万亿,接近历史连续4月专项债累计发行量峰值

 

房地产调控方向:两会对于2020年房地产指导方向主要从新型城镇化、老旧小区改造等方面进行表述,并重申“房住不炒,因城施策”,在当前背景下,楼市调控将维持中央定调,各地因城施策的调控态势,关于需求端的政策刺激将仍以放低人才落户买房为主,因此今年地方政策将继续放低人口落户门槛。

 

老旧小区改造:本次两会未提及棚改,旧改成为接力棒。但旧改缺乏央行放水支持,对楼市的影响整体较小,旧改的加速,将有利于拉动电梯装修、基础设施改造等行业的发展。

 

新型城镇化:继续加强新型城镇化建设。伴随着城镇化的推进,地方政府将在今年进一步放宽人口落户门槛,加速抢人。建议房企仍以一二线城市和强三线城市作为重点布局方向。

 

 

 

2.楼市政策

 

■ 郑州:非本市户籍大学生买房不再审社保和个税
5月21日,郑州市人民政府办公厅印发郑州市青年人才首次购房补贴发放及非郑户籍人才购房实施办法。办法指出,在郑工作并拥有全日制本科以上学历或副高级职称(高级技师)以上的非郑户籍人才,可在郑州购买首套自住商品住宅,对上述对象在郑州购买首套自住商品住宅的,在限购审查时只审查学历、职称和教育、人社部门的认定情况,以及购房人就业状况,不再审核社保和个税证明的缴纳期限。

 

中原观点

本次郑州对于非本市户籍大学生买房取消社保和个税的限制,相当于对本科以上学历或副高级职称(高级技师)以上的非郑户籍人才全面放宽买房资格门槛,该政策将吸引外来本科以上学历人口来郑州买房,既有利于吸引人才,也有利于增加当地买房需求,预计后期不排除武汉市也有放宽大学生买房的资格的可能。

 
 
■ 发改委:完善要素市场化配置体制机制给省级政府更大用地自主权
5月24日,国务院新闻办公室举行新闻发布会表示要构建更加完善的要素市场化配置的体制机制。今年将开展要素市场化配置的综合改革试点,制定加快培育数据要素市场的政策文件,吸引各种所有制的企业都来参与要素交易平台的建设,此外今年也将开展要素市场化配置的综合改革试点,制定加快培育数据要素市场的政策文件,吸引各种所有制的企业都来参与要素交易平台的建设。

 

中原观点

4月中央发布的生产要素化改革文件通知中对城乡建设用地指标使用由省级政府负责,给予省级政府更大自主权,这意味着省政府扩权后,将更多的资源倾斜于支持省会、重点城市做大做强,增加建设用地指标。对于省会城市、重点城市将是利好,也符合国家“大国大城”战略的计划。

 
 
■ 中共中央、国务院:深化户籍制度改革稳妥推进房地产税立法
5月18日,《中共中央、国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中指出,建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系,调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步扩大地方税管理权。

 

中原观点

从中共中央、国务院本次对房产税立法的表态来看短期3年内落地可能性不大。当前国内经济面临严峻增长压力,而房地产作为国民经济的支柱性产业,房地产纳税将牵一发动全身,涉及的纳税主体和纳税标准都相对复杂,从提案、到正式立法到执行落地也需要漫长过程,因此,短期落地可能性不大。

 

 

3.宏观经济

 

■ 央行:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,与上月持平
5月20日,人民银行公布了“新版”贷款市场报价利率(LPR)第十次报价。2020年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,与上月持平。

 

中原观点

受疫情影响,国内经济受到重创,疫情之后,为快速恢复经济生产,央行进行连续降准降息,市场流动性宽松,因此M2余额在数据表现上连续2个月实现同比增长10%以上,由于当前经济形势依旧严峻,今年仍有进一步降准降息的空间,将利好国内楼市、股市等市场。

 
 
■ 中原研究中心:全国热点50城市4月合计土地出让5044.7亿,南京排名第一
近期,中原地产研究中心统计数据显示,4月全国热点50城合计土地出让5044.7亿,卖地最多的城市是南京439亿,杭州362亿,苏州343亿,合计有16个城市在4月卖地超过100亿。另外1-4月50大城市卖地1.22万亿,同比上涨10.3%。

 

中原观点

今年1季度国内因疫情对房企销售回款影响较大,但央行等金融机构通过降息降准等金融性政策支持,房企国内融资难度降低,资金面改善,部分企业拿地积极性大幅提高,从房企拿地的城市看,依旧以热点一二线城市为主。

 
 
■ 统计局:公布4月70城市房价变动
近日,统计局公布4月70城市房价变动情况:①新房:50城环比上涨(上月为38城),11城环比微降(上月为22城),较三月稳中微涨。分线看,一线城市环比上涨0.2%,同比上涨2.9%;二线城市环比上涨0.5%,同比上涨5.6%;三线城市环比上涨0.6%,同比上涨5.1%。②二手:37城环比上涨(上月为32城),26城环比微跌(上月为28城)。其中:一线城市环比上涨1.1%,较上月扩大0.6个百分点,北上深增长明显;二线城市环比上涨0.4%,三线城市环比上涨0.2%,较为稳定。

 

中原观点

疫情结束后,全国复工复产迅速,全国重点一二线城市的楼市逐步走向平稳,此外4月份LPR降息等政策和部分城市公积金、落户等利好政策也有利于房价恢复,此外各地土地市场回暖也在一定程度带动新房市场价格上涨。

 

 

武汉纪事

 
■ 武汉:地铁16号线建设有新进展,川沌区间右线盾构始发
近日轨道交通16号线川江池站-沌口站区间右线盾构始发,左线盾构已于去年11月始发,川江池站-沌口站区间是16号线全线最长的标段,全长大约7.5公里包括盾构、明挖暗埋、高架桥等多种工法,两个车站之间同时有“高架”和“地下”区间,而且部分区间走向与长江平行高架段可以欣赏沿途江景,目前川江池站-沌口站区间高架段已经完成,高架跨越通顺河、四环线沌口长江大桥等。
 
■ 武汉:“新时代号”空轨在江夏庙山试跑
5月22日, “新时代号”空轨2节车厢在江夏基地内完成试跑。这是全国第四条、我省首条空轨试验线。该试验线预计今年8月进入测试阶段。“新时代号”空中轨道列车最高时速80公里,每趟运量300-400人,约为地铁近一半,每小时客流量1万人次。
 
■ 武汉:棚户区将改造开工2.5万套、建成2.5万套,实物安置比重达到60%以上
近期,从从全市住房保障和房屋管理工作会获悉,今年全市棚户区将改造开工2.5万套、建成2.5万套,实物安置比重达到60%以上;新建筹集公租房3000套,发放租赁补贴8000户;筹集大学毕业生保障房40万平方米;培育经营管理房源在1000套(间)或3万平方米以上的规模化专业化住房租赁企业达到20家,新建、改建租赁住房不少于1万套(间),筹集存量租赁房源9万套(间)。
 

房企动态

1.房企战略动向

金科股份与凯德集团(中国)达成战略合作,双方后续将对合作项目深入沟通;龙湖智慧服务新增与广东信达地产战略合作,双方签署了战略合作协议;深物业与爱玛客签订合作框架协议共同拓展“产业园区”业务;绿地集团与中国融通农发集团达成合作共识 打造军民融合产业园等

 

 

2.房企融资动态

本周房企融资渠道以公司债、短融和优先票据为主,公司债中首创股份5年期10亿公司债利率最低,仅3.35%,此外。近期短期融资券利率普遍偏低,葛洲坝发行的15亿短融券利率仅1.4%。从当前房企融资表现来看,国企、央企和品牌龙头房企融资成本优势凸显。

 

土地市场

 

■ 武告字(2020)年4号、武告字(2019)年33号成交信息:
5月19武汉土地市场原计划出让8宗经营性用地(含武告字(2019)年33号地块),开拍前1宗地因故延期,最终成交7宗。成交总净用地面积57.61万㎡,成交总建面约154.19万方,成交总金额约123.71亿元。其中汉南宅地竞争最为激烈,最终由华宇以总价5.04亿元斩获,溢价率76.12%,楼面价2297元/㎡创区域新高。

 

中原观点

♦ 从这两个月的土地市场反应来看,房企积压的拿地需求明显释放,武汉土地市场复苏明显。从房企表现来看房企拿地的态度因资金状况出现分化,当前土地市场仍以央企和地方国企和部分品牌房企为主。

♦ 本次土拍虽有地块因故延期,但亦有火热竞夺现象再现。汉南宅地、硚口流拍再挂地,两宗地均溢价成交,且均刷新区域楼面价新高,成为区域新单价地王。楼面价的高低直接反映了所在区域土地的市场价值,高地价代表着区域市场的潜力,是对后市预期的信心,也侧面说明市场积极向好。

♦ 从本次成交的硚口地块可以看出,为了维稳,政府愿意在土地出让门槛上做出适当让步,如取消商业自持要求、降低商服体量降低总价等以提高房企拿地热情;疫后的武汉机会和风险并存,伴随政府推地节奏加快,现阶段对于看好武汉楼市发展的房企来说无疑是布局佳期。

 

 

■ 土拍预告:
 
5月29日将出让7块经营性用地,地块出让总净用地面积约31.8万方,总建面约92.91万方,竞拍起始价约41.22亿元,武昌中心、汉阳四新再出地,静看花落谁家!
 
6月18日将出让8块经营性用地,地块出让总净用地面积约39.52万方,总建面约104.63万方,竞拍起始价约56.86亿元,主城区出地节奏加快,表现如何敬请关注。
 

一周开盘

本周全市共4项目开盘,共推出824套房源,销售约412套,开盘去化率约50%。

Title