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中原看盘日记之金玉府

2021-04-09      来源:  天津中原找房

      走南闯北,看过的盘真的数不清,一般只要听说市面上哪里哪里出了个牛X项目,都会有我们到此一游的痕迹……这次想说的金玉府,就是牛X之一。



      撇开那些晦涩难懂的营销专业术语,金玉府的牛,是让一个业内人的看盘日常差点变成客户订房日常,明明是打开相机来照相的,最后怎么就点开了手机银行看了下存款顺带又算了下首付……

      值,超值,特别值……不论你是业内还是个购房者,我觉得这句话都该是一路看下来,金玉府给你最直观的感受。

01. 金玉府,你真的在东丽?

      金玉府,属于东丽大金钟街板块,他火爆之前,其实这里是市区客户购房的冷门区,也不是我们看盘的热点(毕竟,提起什么庄,什么镇,什么村,车程都会50分钟起步,踩盘也是要考虑成本的)。

      但很意外的,掏出导航显示从我们所在和平区保利天汇中心为起点,到达项目只有不足半小时车程!! excuse me?这是市中心和平呀,反复确认我没有输入错误下,带着对距离的迷之疑惑,我们上了路……顺带提一句,我们另有一位小伙伴因为住在河北区,是从家出发直接到达项目的,他……只用了……10分钟。

      从公司一路开过来,给我们最直观的感受是,快,真快,路好开,双向八车道的金钟河大街让你恍惚的以为上了高速,如果你跟我走同样的路线,最直观的感受就是,金钟街是跟河北区没什么过渡的无缝衔接,上次有这种感觉还是走芥园道从南开去中北镇。

      沿着金钟河大街一路快开到金玉府的时候,我们发现不远处的地铁6号线金钟站,跟金玉府大概700米距离,车程最多5分钟,步行大概10分钟不到吧,查了一下,从这个站坐地铁到河北最繁华的地方,也就3站地,这地方俨然就是河北区的后花园,从哪个角度看,它这个东丽还真的不是我们记忆里的东丽。

      值得一提的,地铁6号线,由东丽的南孙庄开往河西的梅林路串联起经北宁公园、西站、人民医院、水上公园、文化中心、会展中心等多个天津重量级的政务及商业中心。

      并且这就是一条换乘之王地铁6号线在金钟河大街站与5号线换乘、在北站与地铁3号线换乘、在西站与1号线换乘、在长虹公园与2号线换乘……

▲金隅金玉府地铁路网图

      根据目前最新的规划,在距离金隅金玉府项目车程7分钟的徐庄子地铁站附近位置也预留了地铁站用地,所以未来项目将享受双地铁辐射。

      这种量级的交通路网,轨道加持,放在环城几区其实还真不多见。千万别小瞧家门口守着地铁站这事,他真的能让你,即便限号,也不用感受“早起毁上午”的狼狈

02.金钟街的“滨江道”,现在入股绝不亏

      作为一个充满仪式感的踩盘,一定要在项目周边晃晃,竞品家逛逛,哪怕只是跟路边遛狗的大爷大妈聊几句,也算是某种意义上的地缘客户访谈了,这些地缘土著可是知道好多你不知道的事,他们可是我国情报组织最基础的构成元素。

      说回金钟街来之前,脑补的确实都是乡村风style,可真的过来以后发现,呃……反正比我家门口热闹。

▲金隅金玉府对面商业实拍

      这是金玉府马路正对面的实景,满足生活日常的需求绝对绰绰有余,高端谈不上,方便是真的,下楼吃饭,上楼回家,连点外卖的钱都省了。更何况,以后的金玉府,沿金钟路规划了约15万平米城市级别商业综合体。

      这里面可是有着大约14万平米大型SHOPPING-MALL,和1.1万㎡商业街的,未来是一个集大型商超、名品购物、主题餐饮、儿童娱乐等于一体的金钟街休闲娱乐中心。再加上,隔壁老(zhōng)王(jiāo)家项目也配了点商业、还有幼儿园、小学,以及代建市政公园。就连守着金钟街最偏位置的隔壁的隔壁的隔壁老(zhōng)李(jiàn)的新地块也有占地约1.42万方的商服,还要配建24班制小学。


▲金隅金玉府配建商业效果图


      当然,这些不是从路边偶遇的遛狗大爷嘴里知道的,这是去了竞品家以后了解的。那遛狗大爷有没有说什么呢,别说,还真说了点有用的。大爷说,金玉府这块地的位置他们金钟镇都认,特别认,说这是核心,这以后就是金钟镇的“滨江道”,因为听说金玉府以后还有大商场,他们镇里好多人都等着买商铺呢。可不像隔壁老王家,那边的地以前都是工业地,别看隔个马路,要是买房大爷只会买金玉府。没想到,金玉府这个地段原来有那么多地缘粉儿,是那种拿着钱等着你出房子的地段。

      除了生活配套在牛ing的路上之外,从中原,专业地产研究机构的视角看,这个区域绝对可以称得上环城里面的蓝筹。地产大开发的时代,还能有这么实惠的板块,实属难得……

      这里,不得不用我们的专业稍作分析,论证一下关于入股金钟为啥不亏这个问题,如果你是个普通购房者,可能看起来不太懂,没关系,你就盯着我们表格里土地价格那一列,对比一下就好:

      今年的土拍市场,游戏规则变了,331日,天津正式挂牌58宗地块,该批次地块将于510日至14日五天期间依次成交,拟出让土地面积合计约375.5万㎡,规划建筑体量合计约714.4万㎡
58宗地好不好卖,咱另当别论。
值得咀嚼的有两点
一来,环内的重头戏落在金钟板块

      供地的重头戏无疑仍在环城四区,咱们只看环内的部分金钟板块共推出3宗地,出让面积约26万㎡,是环内板块中,土地供应热度最高的板块。楼面起始价不到9000/㎡,楼面价仅次小淀,仅从面粉价格来看,未来该板块面包的价格也是相当实惠。供地的激增也是一个板块快速发展的风向标,政府对于金钟板块的重视程度可见一斑,其实也是给买房人指明了一个方向。

▲近郊环内板块待出让土地规模(来源:天津市规划和自然资源局官网)


一番梳理分析之后,哪里是天津的价格洼地,结果不言而喻。

二来,金钟是有规划的

      从土地供应结构上一个板块的未来可以看的明明白白,金钟板块预计共出让土地面积约26万㎡,其中规划住宅建面约47万㎡,教育用地规模约4000㎡,商服规模约3.6万㎡。可见政府有意将这里打造成为一个大型品质住区。而目前板块内所欠缺的商业、教育配套,在未来也将会补齐。


▲金钟板块待出让土地类型及规模(来源:天津市规划和自然资源局官网)


大量的住宅用地规划,加之充足的商业、教育用地规划构建的是一套健康向上的楼市逻辑,在这个起势前夜,你说现在入股金玉府,亏不亏?怎么看,都是个稳赚不赔的买卖。


03. 环内15800的现房,真香

      到达项目后,最先吸引我们注意的还不是门面,是金玉府已经现房的楼体,整齐,真整齐!!连工程电梯颜色都整齐划一,现房的盘我们踩过不少,这种水平的工程现场倒真是掰开一只手的手指就能数过来。啧啧啧,这里不得不夸一下东家金隅,真的不愧是参与建设鸟巢、国家大剧院、人民大会堂的开发商,建筑建设才是人家主业,地产可能真的是业(kāi)余(gè)爱(wán)好(xiào)吧,这估计就是传说中的“别人家的孩子”,业余爱好都能搞得这么出色。


▲金隅金玉府楼体实景

当然,门面和内场做的也是气质那一挂,把高端感拿捏的死死地,稳!

      自家销售员讲的全面,我们听得认真,记得hin仔细,总结下来哈,如果我是个购房者,最最最最打动我的:外环线内,15800+的价格,还是现房!!

      可能有人问,这不是东丽出了外环线的大毕庄吗,怎么就睁眼说瞎话,变成环内了?无论业内还是购房者应该都有听过天津喊了好多年的鸭梨变土豆,外环补圆大工程吧,这事嚷嚷好多年了,反倒是真的兑现了,没人站出来说了。其实早在去年8月底,补圆就完成了,通车以后的新外环让曾经的快速路成了中环线,也让金钟板块成功进入外环内,成为一个标准的中环线盘。要知道,这一条外环线是多少天津人买房的心理终点,死不出外环的城区党是有多介意,而对应这样的位置,金玉府的价格就着实感人了:

15800元/平的外环内项目

比紧挨外环线的北辰宜兴阜房价低2000/

比东丽位于环外的新立板块房价低7000/

比车程仅10分钟的河北建昌道板块房价低7000/

      而且是年内交付的现房,在售最小92平起,于是,首付42万,就能买到环内的现房,虽然我们是来踩盘的,但也不得不感叹,香,真香呀

金隅金玉府

【东丽-大毕庄镇】

慧捷路与金钟路交口

15000元/平

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