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揭秘:天津学区房大数据背后的故事之和平区

2020-06-28      来源:  天津中原研究院

近来,随着“公民同招、民办摇号”的政策实锤,“学区房”再次甚嚣尘上。通俗解读,“公民同招”意味着民办学校的择优录取将不复存在,以往家长们“冲民办,保公办”的策略失效;而“民办摇号”则进一步削弱了民办学校的生源优势,甚至会直接断了不少家长冲击民办的念想。新政对公办学校及其相关的学区房的影响也不容小觑,毕竟公办和民办站在同一时点招生,部分家长为了“求稳”,会优先选择公办学校,公办学校的入学竞争更加激烈,对户籍的要求也会更加严苛。

而教育资源最集中、最优质的和平区,自然成为新政后最受关注的区域。和平区的学区房并不“和平”,天津中原研究院将通过真实数据剖析和平学区房背后的故事。

1、和平区优质小学分析

首先从学片角度分析,和平区将区内12所公办初中学校划定为三个学区,每个学区4所中学,对应若干所小学。


1:二南开小学部直升二南开学校。

2:自2015年开始,和平区有九所“六年一学位”学校,分别是岳阳道小学、实验小学、和平中心小学、鞍山道小学、万全道小学、昆明路小学、耀华小学、万全二小和二南开小学部。

3:模范小学、昆鹏小学、三毛艺术学校和逸阳梅江湾国际学校为私立学校,其中三毛艺术学校位于河东区,模范小学位于华苑,后文将主要分析公办小学。

需要注意的是,从小学升初中的角度不难看出,和平区一片升重点初中的概率为75%,优于二片和三片。据天津中原研究院统计,每年和平区一片学区房成交套数占比53%,二片学区房成交套数占比31%,三片学区房成交套数占比16%

下面,将基于2019年和平区各初中中考表现筛选优质初中,通过生源回溯来进一步评价和平区各小学。



2019年,和平区中考高分段学生集中在五所民办高中,故选取其中有数据统计的四所(益中、耀华嘉诚、兴南、建华中学)进行生源分析,以此判断各小学优质程度。从数据不难看出,实验小学、昆明路小学、岳阳道小学、和平中心小学、鞍山道小学和万全小学优势明显。

2、戏说和平热点小学

随着入学人数的不断增多,各小学的负荷不断增大,尤以大家公认的优质小学最为突出,我们将就热点小学为大家做详细解读。

01 实力强劲的老牌重点学校——实验小学、和平中心小学

实验小学是天津市教育局唯一的直属小学,是名副其实的领头羊。其对口学区房价值最高,但由于老破小的价格已超过了学区带来的溢价空间,未来价格波动风险较高,而以都会轩为代表的次新房购房门槛高,入手难度大。

和平中心小学为近年来和平重小的后起之秀,价值被家长认可。但由于翰林公馆新房的销售,其对口二手学区房价值将受到一定冲击,随着2021年翰林公馆的交房,老破小的价格可能会有一定回落。



02 城市更新下的贵族学校——万全小学

有人说,万全小学是开发商炒作起来的重点小学,随着新汇华庭、保利大都会等几个社区的开发入住,财富阶层不断聚集,万全小学随着片区价值的拔升水涨船高。为缓解师资压力,万全小学开始兼并其他小学,建立分校。

学生家长对万全小学的评价褒贬不一,矛盾和争议成为万全小学避不开的症结。万全小学共三个校区:一年级所在的宁夏路校区,二三年级所在的兴安路校区和四五六年级所在的大都会校区。一旦选择了万全小学,六年的奔波便必不可少了。据天津中原研究院统计,万全小学仅2019年毕业班学生人数就有480人,豪不夸张的说,这是一个堪比“大学”的万人学校。

万全小学的划片,既有八九十年代的老破小,也有保利大都会、新文化花园系列的豪宅。其中新汇华庭和大都会主要面向学区改善型客户,其中新汇华庭110-120㎡的两室产品保值增值能力最强,大都会户型面积相对较大,在市场下行周期转手难度较大;裕德里表现稳定,逆市下房价不跌反升,成交均价涨幅2%

03 此万全非彼万全——万全第二小学

万全二小,为原来的建物街小学,原建物街小学的旧址给了二南开小学部。建物街小学属于和平区的兜底校。目前对应的学区房为原万全小学学片内的各个公寓项目,典型的有大都会SMART、新汇华庭公寓、金茂现场等,这一类公寓项目居住密度高,入学基数大。这也直接导致了万全二小校舍紧张,被迫六年一学位。

从学区投资角度来看,万全二小的师资力量与万全小学无法相提并论,其对口学区房的价值同样打折扣,建议慎入。



04 同名不同宗——耀华小学

耀华小学早年叫“保定道小学”,后为“长沙路小学”分校。部分购房者,尤其是外地购房者,误认为与耀华中学仅隔一条马路的耀华小学,与耀华中学一脉相承,但实际上,二者没有直接关系。也是因为这个美丽的误会,耀华小学的学区房成交非常活跃,以诚基中心为代表,成交套数占比可达20%,贡献了一片近一半的成交量。

客观评价,耀华小学并非重点小学,但为普小里的“尖子生“。而由于诚基中心房源量大,且价格不高,耀华小学无法支撑入学大军,故改为六年一学位。



05 老破小也有春天——昆明路小学和岳阳道小学

岳阳道小学和昆明路小学都是公认的和平重点小学,老牌名校,口碑很好。两所小学有一个共同的特点——学片内房源少,且60%以上的学片划分属于五大道片区。

目前,岳阳道小学的小升初成绩仅次于私立逸阳梅江湾国际学校,导致现在公办学区房里岳阳道的老破小价格高涨,甚至出现了比肩实验小学的10+单价的房源,未来价格的上涨空间有限。而昆明路小学学区房大多是企业产,需要全款,客户少,中介推介的力度较弱,导致其非常低调。岳阳道小学和昆明路小学的学区房大部分是不具备居住功能的,若选择购买,则需要提早考虑好租房问题。



06 平民好学校——鞍山道小学

鞍山道小学曾排名天津市重点小学第二,但近几年势头减弱,已逐渐被排到和平重小的第二梯队。

鞍山道小学对口学区房以八九十年代的老破小为主,拆间较多,品质较好的次新房仅有和平时光、云台花园等。学区房入手起点相对较低,是重视教育且资金有限的“底层精英”的最佳选择。



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