揭秘：天津学区房大数据背后的故事之河西区

河西区作为天津的政治中心、文化中心，无论是居住环境还是人文底蕴都非常突出；近年伴随区内轨道交通线路的不断完善及海河沿岸、全运村、陈塘等片区的城市更新建设，河西区居住环境进一步升级，成为城市高端人群置业的主力区域。

教育资源方面，河西区小学虽然没有和平区那么炙手可热，但重点小学数量仅次于和平区，有5所重小入选天津中心城区TOP20榜单。同时，河西区拥有“新华、实验‘’2所“市五所”以及以“四中、四十二”为代表的多所市属区重点中学，2019年河西区新增”新华圣功、实验求是、汇德中学“三所私立初中，区内私立中学数量升至5所，河西区中学教育资源含金量堪比和平，远超南开区及“下三区”。

生态宜居、中小学教育资源持续升级的河西区，自然成为倍受关注的区域，天津中原研究院将通过真实数据剖析和河西学区房背后的故事。

1、河西区优质小学分析

首先从学片角度分析，河西区将区内39所小学划定为三个学区，每个学区对应若干所中学。

注1：在华夏未来艺术小学、同望小学、天津小学三所私立小学基础上，2019年新增新华圣功学校（小学部）、实验求是学校（小学部）及汇德学校（小学部）三所私立小学，新增三所小学尚未划片，未包含在上述图表中；后文将主要分析公办小学。

注2：全运村小学直升第二新华中学

注3：河西区所有非住宅物业的幼升小入学由区教育局统筹安排，如果为了学籍而购置公寓类物业需谨慎。

下面，将基于2019年河西区七年级期末成绩表现筛选优质初中，通过生源回溯来进一步评价河西区各小学。

通过上图可以看出，河西区私立初中（新华圣公、实验求是、自立、培杰、汇德）期末成绩占据前五名，故对五所私立初中生源进行分析，以此判断各小学优质程度。从数据不难看出，台湾路小学、上海道小学、师大二附小、闽侯路小学及河西中心小学优势明显。

需要注意的是，为了提高优质生源在各初中的均好性，河西是天津唯一一个执行“先公立、后私立“小升初划片摇号政策的区，而且在幼升小采取”公民同招“的背景下，片区内整体生源质量及重点公立初中的录取率成为选择学区的重要考量因素。河西区一片共8所小学，其中3所为重点小学，小学整体生源水平是三个片区中最高的，升重点公立初中的概率为47.6%；二片和三片普小占比高，生源质量跨度较大，但三片升重点公立初中概率为46.3%，高于二片（28.6%）。一片优势明显，是河西区学区置业热度最高的区域；三片性价比最高，成为近两年河西学区置业新热点。据天津中原研究院统计，每年河西区一片学区房成交套数占比40%，二片学区房成交套数占比30%，三片学区房成交套数占比30%。

2、戏说河西热点小学

近两年河西区大力开展集团化联合办学，上述五大重点小学以总校师资为依托，通过与普小共享师资的模式，提升普小教育质量，以缓解优质中小学教育资源紧张的局面。目前形成各具特色的五大教育阵营，彼此之间应试成绩此起彼伏、伯仲之间，下面我们将就上述“五大阵营“为大家做详细解读。

01 低调的老牌重小——台湾路小学

台湾路小学，一直以来都是走小而精的路线，每个年级2-3个班，人数控制在100人以内，近几年私立初中录取率均在50%以上。其“小班教学“模式、严格的学校管理制度及优秀的教学质量，被家长广泛认可。对口学片小、房源少且位于核心地段，学区房价值比肩和平，甚至出现10万+单价房源，近两年成交价格增幅明显。

02 历史悠久的航母级名校——上海道小学、闽侯路小学、河西中心小学

上海道小学、闽侯路小学、河西中心小学都是公认的河西老牌重点小学，颇具口碑与人气。三所小学经过近十余年发展变迁，其在生源、师资和成绩等方面也出现明显分化：

上海道小学，以语文为特色科目，语文成绩稳居全区第一，小升初私立录取率位居全区前三。优异的小升初表现使得上海道小学学区热度不断攀升，校舍严重不足，为缓解师资压力，先后兼并四号路小学和丁家桥小学，建立分校。目前共三个校区：五六年级所在的友谊路校区（主校区），三四年级所在的广东路校区和一二年级所在的利民道校区。校区分散，而学区房集中在友谊北路校区的西南部，对于自住的家庭来说，一旦选择了上海道小学，就需要做好六年奔波的心理准备了。

需要注意的是，梧桐小学及全运村小学均为上海道集团化合作办学，其中梧桐小学前身是尖山小学，全运村小学为新建九年一贯制学校的小学部，在师资方面无法与上海道小学本部相提并论。

上海道小学的划片，以八九十年代的老破小为主，学区属性明显，逆市下房价不跌反升，成交均价涨幅普遍在10%以上。

闽侯路小学，由于学片大、热度高、学区房换手活跃，导致近几年生源激增，2019年新一年级班级数量达24个班，每班平均人数40人；目前校区数量已增至4个，分别为：闽侯路总校（徽州道4号）、徽州道2号、闽侯路校区（闽侯路1号）、原四中校区；虽然小学六年需要在多个校区轮换，但各校区间距离较近且多临近地铁，在交通便利度方面优于上海道小学。

闽侯路小学班多人多、师资分流严重、教学质量下滑，近两年遭到部分学生家长诟病，学区房热度有所下降，拆间、顶楼等纯学区属性房源成交价格有所回落，建议慎入；部分临近地铁站、生活配套完善的小区，中、低楼层两室价格坚挺，更保值。

河西中心小学，曾位列河西重点小学前三甲，但近几年势头有所减弱，已逐渐被排到河西重小的第二梯队，私立中学录取率与闽侯路不相上下，为二片领头羊。与台湾路、闽侯路及上海道三所小学相比，学区片内社区更为宜居，优质教育与居住环境可以兼顾，这也是河西中心小学学区房热度不减的主要原因。

河西中心小学目前共有三个校区，分别为：梅江校区（总校）、西园校区及东湖分校；其中梅江校区与西园校区共享师资，东湖分校为合作办学、仍沿用东湖小学师资；梅江校区学片为梅江“六大园”，居住属性强于学区，以舒适两室、三室户型为主，总价普遍在300万以上；而西园校区学区房以老旧社区为主，总价门槛低，在三大学片中成交最为活跃、价格坚挺。

03 后起之秀——师大二附小

师大二附小为近年来河西重小的后起之秀，以数学为特色科目，数学成绩稳居全区第一，学校管理严格、教学水平与上海道持平，广受家长认可。目前共有三个校区、一个分校，分别为：隆昌路校区、南楼校区、渌水道校区和德贤分校；其中德贤分校为师大二附小集团化办学且为新建学校，师资投入情况及教学质量有待考量。

隆昌路及南楼校区学区房以老破小为主，价格最为坚挺；而中裕园、中豪世纪花园户型偏大、总价门槛高，转手变现难度较大，近两年价格有所回落。

渌水道校区学片范围较小，成交集中在桂江里、博林园、怡林园三个社区，其中桂江里为片内性价比最高的社区，贡献了片内70%的成交量，近两年价格增幅明显。

河西区幅员辽阔，中小学教育资源丰富、分布广泛，部分小学与划片初中距离较远；建议在河西区购置学区房做长远考虑，在决策时应综合考虑小学教育资源的质量及对应划片中学的交通便利度。

梅江片区一直以来都是河西区最宜居的板块，由于教育资源匮乏，片区并非河西置业热度最高的板块。近两年梅江教育资源持续升级，在原有一所公立重小“河西中心小学”的基础上，新建两所私立中小学“新华圣功、实验求是”且临近培杰中学及天津四中新校区，片区内社区户型舒适、教育资源覆盖小学到高中，适宜长期居住置业。