2023一季度天津购房客群趋势分析

进入3月，天津房地产市场的热度相比2月的火热有所回落，当下无论是房地产业内人士还是普通市民，都十分关注楼市的下一步走势。那么究竟哪些购房者的需求将持续支持天津楼市的发展？天津中原研究院带您深度探寻楼市背后的秘密。

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成交客户结构：新天津人占比过半

2月市场有所回温，政策调控频次有所放缓。中央层面，2023政府工作报告定调房地产，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，有效防范化解优质头部房企风险。地方层面，继续因城施策，政策内容主要体现在多个城市下调首套房贷利率，降低购房成本，以及像沈阳、厦门等城市出台支持多孩家庭住房政策，满足合理住房需求。

自2018年以来，“新天津人”作为天津楼市的新兴购房群体，成交的占比以及对市场的影响力不断提高。

根据官方统计，2023年至今天津市场的成交结构中新天津人占比达到了50%-60%，其具体比例表现为：

新房市场中：

天津本地人占比在40%左右；
取得天津户籍的新天津人占比在30%左右；
外地户籍的人群占30%左右。


 二手房市场中：
天津本地人占比在45%左右；
取得天津户籍的新天津人占比30%-35%；
外地户籍的人群占20%左右。

伴随新天津人群体占比的提高及天津房地产市场的加剧分化，不同的区域板块各自的特点愈发鲜明。

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区域特征分化：市场价值加速回归城市价值

根据天津中原研究院的市场监测，当前市场成交的热点区域及关注度较高的区域，各自市场成交的特征均与自身的城市价值高度契合：
和平区：高单价的教育刚需


和平区购房者的核心诉求以教育为主。由于学籍政策、新房供应稀缺、新房及二手房单价高，目前除有子女需要在2026年入学或转学的家庭在抓紧时间看房，其它类型的客户多数选择观望。

在目前急切看房的人群中，天津户籍与外地户籍人群的比例大概在6:4，而在天津户籍中，新天津人与本地人的比例同样在6:4左右。

而在近期的成交结构中，天津本地人和取得天津户籍的新天津人比例约为1:1，外地户籍购买和平区房产的十分稀少。

一方面反映出天津本地的人群，无论是本地居民还是有户籍的新天津人，相比外地户籍的人群对学区的排名更为敏感，也愿意为此投入更高的成本。

另一方面反映出多数外地户籍的人群在天津购房，仍受到房屋总价或性价比的限制，在购房选择方面除了教育资源，其它的地段、交通等综合配套水平及房屋本身的居住属性也是重要的影响因素。

河西、南开：学区高位回调，改善方兴未艾


河西和南开两区需要在2023年入学的需求基本在1-2月份释放完毕。一方面市场上可供选择的优质学区房源在本轮市场行情中多数被消化，供应量不足，另一方面由于入学流程的限制，3月之后再出手购买学区房的基本都是为2024年及以后的长线考虑。

目前河西区的市场新房和二手房之间形成比较健康的互动模式：

二手房方面，河西区凭借仅次于和平区的优质教育资源和成熟的配套条件，吸引大量新天津人的区域改善置业，在2023年1-2月的成交结构中，取得天津户籍的新天津人成交占比高达55%。

新房市场方面，河西区在大片区开发、城市更新、名企集中度高等因素影响下，吸引全市中高端以上的置业需求释放，同时在近期卖完房买房的置换业主占比也快速增加。

具体到几个典型板块的特征：

陈塘板块的新房得益于九年一贯制的四中助力，成交量较高 ，外地人群特别是北京人群占比较高；

而新梅江板块则是以改善为主，和陈塘正好相反。新梅江的新房成交客户外地人占比相对不高，地缘客户是主力，主要来自周边老梅江等成熟区域，以置换改善需求居多。

南开区由于新房供应量少于河西区，且在售项目的单价均较高，在这一轮市场行情中成交量整体远低于河西区，而二手房的成交在市内六区中仅次于河西区。成交客户的结构与河西区相近：天津户籍的新天津人占比在55%左右。

河东、河北、红桥：价值回归，房住不炒


经过了近几年的市场波动，河东、河北和红桥区的价格已经基本回调到符合城市价值的水平，三区中较靠近核心区、配套条件好的板块，新房价格能保持在3.5万元水平线上，有少数项目可以接近或突破4万元，但需要配套和产品力综合价值的呈现配合。而二三线的价值板块单价已经回调到3万元线，部分项目以价换量，价格下探到2.5-3万元区间。

而三区不管是新房还是二手房，从成交结构上，天津本地人群、天津户籍的新天津人及外地人群的比例都在2:1:1左右。刚需、刚改是三区主流的购房需求。

环城四区：市场表现分化加剧，仍为新天津人置业首选


环城四区作为天津楼市成交的重心，市场特征更为清晰：

1、板块分化，强者恒强：

在市场整体回归的过程中，环城的客户也相应的主要分化为两类：

以定居天津为需求的群体，主要选择更靠近外环、有地铁或配套相对较成熟的板块，也基本是近几年天津楼市成熟的热点板块，如中北镇、精武镇、国展、海教园、空港、南仓等。

而以落户为核心诉求的群体，在本轮行情中也有一些板块可选，如总价降到百万水平线的双青、大张庄、八里台等外围板块。

2、竞争一体化，性价比为王：

对于环城四区的市场，一方面成交的热点板块相对聚焦，暨上文提及的热点板块，另一方面选择环城置业的人群，选择看房的半径较大，受天津传统地缘因素限制的较少，在环城热点板块的新房项目往往面临的是全域化的竞争，而不是自身所在板块的竞争。

受此影响，环城的热点楼盘即使成交规模较大，也难以支持价格的回调增长。保持量价的平稳是对于各方都更安全的选择。

3、新天津人占据绝对主力：

在环城四区近期的成交结构中，伴随2022年积压的外地人群需求的释放，新天津人的占比大幅提高。近2月四区无论是新房还是二手房市场，包括天津户籍的新天津人及外地人群的成交占比都在60%-70%，新天津人已经成为环城四区市场的核心主力。

4、线上占比不断增加：

受到新天津人占比增加及客户年龄进一步年轻化的影响，在营销方式方面也在加速变革：一方面线上咨询的客户群体占比不断增加，目前在新四区的市场中线上来源的客群占比已经超过半数，另一方面线上渠道也在不断多样化，除了传统的代理、中介机构的平台，如中原找房等，来自抖音、头条等新媒体的线上客群也在稳定增长。

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外地人群更切实的需求是家庭资产的置换

诚然目前在各方的调研中，学区房都是天津目前最核心的置业诉求，但占据天津成交结构的主流的新天津人，其置业目的中学区并不是唯一的诉求，或者最核心的诉求。

一方面，伴随外来学籍人口的增长天津的高考优势正在逐步削弱：

目前在天津购房的新天津人主要来自河北、山东、山西、河南以及东北三省，天津中原研究院系统分析了以上省市过去五年的高考数据，虽然天津市仍然是高考参考人数最少、本科录取率最高的省市，但天津市在高考录取的绝对数量和重点大学的分数线上，已经没有太大的优势，换言之天津的高考特征是下限不低，但上限已经和周边省市处于相近的竞争环境了。而伴随近几年天津学区房成交规模的释放，未来天津的高考红利将进一步被稀释。
另一方面，新天津人的置业需求更加的理性：

从上文总结的各区成交结构可以得到印证，新天津人并不热烈追逐和平区等天津最核心的优质教育资源，反而是各方面条件都较为均衡、性价比更高的诸如河西陈塘板块、河东、河北、红桥三区及环城热点板块的置业热度更高。
而相对学区诉求，家庭资产的置换、保值也是新天津人及外地人群重要的考量：

根据中原研究院对全国市场的跟踪监控，在2023年初的市场行情中，一二线城市回暖的态势比较明显，而三四线以下城市的市场仍处于冰冻状态，不见起色。

在此背景下，外地人群在当下时点卖出原籍地的房产，可能需要承受一定的总价损失。但三四线城市及以下县城房产总价低，损失的部分相对可承受，而天津楼市尽管目前尚不具备上涨的预期，但支持市场量价平稳的信心已经构筑，安全性更高。

从具体的市场表现来看，近期新天津人和外地人群的来源，主要集中在周边省份的三线以下城市或一二线城市的下辖县，而此类客户目前主要关注和咨询的房产也主要是与其原籍地市房产价格相匹配的产品，总价多数集中在100-200万区间。

进入到3月，市场能明显感受到2月的热度有所回落，但整体成交规模尚能保持平稳。但在市场回暖的过程中，量价表现的持续分化也仍将是常态，因此不管是房企拿地投资，还是市民购房决策，安全仍是需要考虑的最核心因素。