天津二手成交激增！学区房生变！——大数据揭秘学区交易新特征
尽管2023年市场回暖已经成为行业共识，但天津开年后的这波行情仍然出乎大多数人的意料：
新房市场方面，热销楼盘重现摩肩接踵的热闹场面，全市在售新盘周接访量突破3万组，热销项目的周度平均认购套数逼近或达到2016年水平。
而二手房市场表现更为火爆：平均单日成交超过600套。单日最高成交突破1000套。在二手房成交暴涨的背后，大家直观的感受学区房是市场热度最大的推手，那么真实情况是否如此？又是谁在这么疯狂的买入学区房？
天津中原研究院通过权威数据的解读和一线市场的反馈，带您一探究竟。
首先，从二手房市场的整体成交结构方面，印证了学区房是成交最大推手的结论：据天津中原研究院掌握的数据，2023年春节至今，和平区、河西区、南开区三区成交的所有二手房中，70㎡以下的房源占比为64.2%，其中50㎡以下的房源占比就高达三成。
但从买房客户的来源方面，可能与大家直观感觉-外地人购房居多的印象不同，天津本地人购买反而是成交的主流，占全部成交比例的87.7%。
从购房的原因分析，除了刚性的教育需求外，家庭资产的转移置换也是背后不可忽视的因素。根据天津中原研究院分析，当前购买学区房的客户主要包括以下三类：
第一类是非和平、河西、南开三区户籍，为了子女获取重点学片学籍而购房的河北、河东和红桥区的客户，此类客户的购房特征分化明显：
有仅为获取学籍，购买低总价小户型的客户，一般置业预算控制在100万以内的，例如在河北区光复道街道，家庭住房条件较好，但子女想就近在和平或南开北片入学的；
同时也存在原居住在河北、红桥及河东区外围板块，如建昌道、太阳城等，既要获取学籍同时满足居住条件改善的客户，此部分客户因需要置换购房，往往购房预算在300万以上，甚至更高，购买的也多为改善型社区的房源。
第二类是来自新四区、远郊五区及滨海新区的本市居民，因家庭所在位置教育资源竞争激烈，或追求更优质的教育资源，跨区域进行购房。此类客群除了教育目的外，置换自己在天津外围地区的资产到核心区，也是其中重要的考量。
第三类与第二类客户类似，主要是来自河北省及周边省份二三线城市及以下县城的新天津人或准备来津发展的外地客户，将家庭原生地区几十万或百万左右的房产，置换为总价接近的天津市区学区房，兼顾了教育和资产转移保值需求。
另一个值得注意的现象是，第二类和第三类客群，部分在天津市区或环线周边已经购买过其它住房，但在目前的市场发展趋势和教育驱动双重影响下，重新进行购买。这也客观反映出目前在天津的房地产市场中，教育价值仍是不可撼动的核心价值。
以下是近期和平、河西和南开三个学区热点区近期的市场成交特征：