澳大利亚房地产市场面临 30 年来最大考验

澳洲是世界上最高房地产市场之一，现时面临 30 多年来最大的考验。

如果债券利率市场正确的话，澳大利亚 10 万亿澳元的住宅房地产市场，今年将面对自 1989 年以来最大幅度的加息。储备银行上周开始了 ，自11-1/2 年来的第一个紧缩周期，动摇了世界上一些债务负担最高的消费者的信心。

澳大利亚的家庭债务是世界上最高的

在过去几年的刺激措施推动，房价飙升之后，经济学家预计随着借贷成本的上升，房价将下跌并放缓。这种转变在悉尼内城区达灵顿的周末拍卖中，一栋 104 平方米的两居室房屋没有竞标者。

房地产公司 Ray White 的拍卖师 Alex Pattaro 指出：“这样的物业通常会在 3-4 周内被抢购，拍卖通常会有 5 个以上的注册竞标者。” “但市场正在降温，随着更多股票进入市场，这将对价格产生更大的影响。”

5月21日大选之后，新总理将面临房地产市场下滑的挑战，特别是澳大利亚人的大部分财富都与房地产有关。结果可能会导致家庭压力和消费疲软，从而影响抵押贷款还款情况。

在过去十年的大部分时间里，澳大利亚的房地产价格一直在飙升，这反映出澳大利亚央行将利率从 2010 年 11 月的 4.75% 下调至 2020 年 11 月疫情最严重的时期的 0.1%。去年房地产价格上涨了 20% 以上。

“漫长的宽松周期意味着，在央行上周二超过预期的 25 个基点加息之前，估计有 120 万房屋借款人没有经历过加息。”

房地产咨询公司 CoreLogic Inc. 在本月加息之前估计，可变贷款抵押成本，将增加 200 个基点，而每月还款额增加 1,005 澳元(5471港币）。全国四大银行都将浮动利率上调了同样的 25 个基点。

通胀上升引发加息，澳大利亚房价降温

货币市场押注澳大利亚央行，将在 12 月之前，每月提高借贷成本，使利率从现在的 0.35% 到年底达到 3% 左右。

AMP Capital Markets Ltd 的高级经济学家黛安娜·穆西纳（Diana Mousina）表示：“根据市场定价，悉尼和墨尔本可能会下跌 20%。这些市场有可能大幅下跌，因为价格上涨幅度更大，而且家庭这两个城市的杠杆率也高得多。”

但与大多数经济学家一样，穆西纳表示，中央银行承受不起如此激进的后果。上一次以这种速度和幅度加息几乎引发了金融体系的崩溃。

高盛集团是最激进的预测者，预计澳大利亚央行将在年底前将现金利率提高至 2.6%，并在 6 月和 7 月加息半个百分点。中值估计是 12 月的现金利率为 1.5%。

“我们预计澳洲联储的加息周期，将会更早停止，并且远低于市场定价，因为后者可能导致房地产市场崩溃并导致经济衰退，”瑞银集团澳大利亚首席经济学家 George Tharenou 表示。

高盛（Goldman Sachs）的安德鲁·博克（Andrew Boak）预计到 2024 年全国房价将从峰谷到谷底下降 10%，称放缓将是经济的“主要逆风”。 他将明年的 GDP 预测从之前的 3% 下调至 2.5% 和后年的 2.3%。尽管如此，他认为在劳动力市场紧张的情况下工资上涨，租金上涨减缓了价格下跌的步伐。

澳大利亚的房价和住房信贷已经开始放缓

经济学家预测，住宅建设许可将进一步下降，这是另一个风险，因为住宅建设约占全国 2.2 万亿澳元，经济产出占 6% 和直接就业 2%。房价飙升使负担能力成为选举问题。

反对党工党计划通过为新建房屋贡献 40% 的股权和为现有住宅贡献 30% 的股权，帮助低收入家庭踏上房地产阶梯。执政的中右翼联盟正在通过一项允许住房存款分别为 5% 或 2% 的计划来支持首次购房者和单亲父母。

拥有 2.1 万亿澳元的未偿抵押贷款债务，将如何应对不断上升的借贷成本仍不确定。

总部位于悉尼的房地产公司 Bresic Whitney 的首席执行官 Thomas McGlynn 说：“大多数买家都担心利率会连续上涨。”

“快速加息是不明智的，因为在过去的 10 到 15 年里，目前的买家群体并没有真正应对过这种情况。”

但澳大利亚最大的贷方对大多数借款人充满信心。在过去两年中，家庭额外积累了 2400 亿澳元的储蓄，而自住房抵押贷款的平均还款期和贷款拖欠率仍然非常低。

澳大利亚和新西兰银行集团有限公司的 Shayne Elliott 和 Westpac Banking Corp. 的 Peter King 是澳大利亚最大的两家银行的负责人，他们承认利率上升会伤害一些人。但他们认为，大多数家庭都做好了充分的准备，并得到了强劲劳动力市场的帮助。

失业率为 4%，预计将降至 3.5% 左右，这是 1974 年的最后一次水平，职位空缺仍处于历史高位。

澳洲联储行长 Philip Lowe 上周表示，经济中有“相当多的积极势头”，不太可能因“相对较小的利率变动”而脱轨。澳洲联储的季度经济预测假设现金利率将在 12 月达到 1.75%，到 2023 年底达到 2.5%。

Bresic Whitney 的 McGlynn 预计澳大利亚将避免房地产价格大幅下跌，并指出仍有大量买家询价，尤其是在高端市场，因为人们希望利用降价的机会。

“在过去的两三周里，聪明的钱已经开始回来了，”他说。“这是一个很好的指标。”