今天,房地产终于迎来了政策大转弯。楼市,开始变相降息了。
央行、银保监会官宣
首套住房贷款利率下限调整为
不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点!
也就是说
住房利率最低4.4%起
这是今年迄今为止力度最猛的救市新政!
要知道,此前的房贷政策:商业性个人住房贷款利率以最近一个月LPR为定价基准加点形成,买房人的贷款利率普遍远远高于当月LPR,至于二套房,房贷利率更是普遍要加点达到60个基点以上。
另一个是,在基准利率已经连续几个月按兵不动,5年期LPR利率未做任何调整,而楼市却先行一步,赋予定向降息的空间。
如今,央行首次明确首套房贷利率可以在LPR基础上减20个基点!无疑相当于一次大降息,也意味着折扣利率极有可能重出江湖!对于降低买房人置业门槛,意义重大。
这次调整作用到底有多大?
举个例子,目前5年期以上LPR利率为4.6%。按照新的政策,首套房贷的利率可在LPR4.6%的基础上再降20个基点,也就是4.4%。这相对动辄5.4%起步的利率差不多打了八折多。
按照贷款100万30年月供计算,新政前月供为:5126.44元,总利息为845519.73元;新政后月供5007.61元,总利息802739.28元。
不论是月供还是利息,都迎来了显著下降。
值得注意的是,很少城市能够执行到LPR的最低标准,政策也只是针对首套房贷,实际利率需要等待各地落地细则来执行。
但不论如何,政策的风向标意义十分巨大。
疫情影响大家的收入预期,进而造成消费信心不足,在这样的市场情况下,降低房贷利率、降低首付、减轻契税、增值税等直接降低买房人负担的政策,才是楼市的最大强心剂。
今天的政策,意味着当前房贷利率最低可以做到4.4%。如果5月20日LPR继续下降,那么首套房贷的利率可能会逼近4%左右,直逼历史最低水
平。
楼市,真的要重回2015年?
那么影响到底多大?
中原地产首席分析师张大伟分析
1、5月降息可期
2022年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,此前为3.8%,这是连续第二个月下调 。5年期以上LPR为4.6%,此前为4.65%,这是连续20个月维持不变后的首次调整。
2022年4月份人民币贷款增加6454亿元,同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元;不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元,同比少增1861亿元;经营贷款减少521亿元,同比少增1569亿元。
4月新增社融明显低于市场预期和往年同期水平,表内信贷同比大幅收缩是主要拖累来源,尤其是居民住房、消费以及经营贷款均呈现同比大幅收缩态势,5月LPR调降可期。
2、并不是直接降息,只是给地方执行空间
从直接的政策影响看,并非直接降息,从之前最低4.6看,也很少城市能执行这个标准,而且并非全部执行,只是针对首套房贷。这个政策并非直接降息,需要等待各地落地细则来执行。
刘晓博分析:
这是什么级别的利好?对楼市会有哪些影响?
利好的级别非常大!此前虽然央行已经明确,首套房利率可以最低到4.6%,但绝大多数城市没有低到这个水平。
比如央行日前公布的数据显示:2022年3月份,新发放个人住房贷款利率为5.42%,比年初低17个基点。
这意味着,虽然一季度各地“房贷加点降息”闹得轰轰烈烈,但实际上房贷降息比较有限,才降了17个基点,加权平均房贷仍然达到5.42%。
此次央行、银保监会发布最新文件,允许首套房在4.6%的利率水平上继续下浮20基点,一定会带动全国房贷实际利率水平的显著降低。
以苏州或者惠州为例,去年三季度的时候,首套房贷利率仍然超过6%。如果按照央行最新规定的4.4%执行,那么200万的贷款,按照30年贷款期、等额本息方式,月供可以从最高时的11991.01元,变成现在的10015.22元,月负担下降16.5%。至于总利率支出,则从231.7万元下降到160.5万元。
需要注意的是,此次没有调整二套房贷利率下限,也没有针对存量房贷利率打折。
为什么这个政策对首套和二套的区别比较大呢?
目前在高房价的背景下,对于新市民买房来讲压力是巨大空前的,因为目前的房价水平,相比2017年和2016年那一轮的纾困,最大的变化就是房价已经达到了历史高位,很多新市民集中的热点城市房价比那个时候大概翻了一倍甚至两倍,在这种情况下的话,就必须要降成本,才能真正的疏解楼市供需的错配。
但对二套房并没有调整,这主要是因为政策导向还是不希望房地产吸纳社会更多资金,也就是不希望社会资金过多过快的流入房地产,这才能彰显国家房住不炒的一个最根本的原则。在这种情况下,政策纾困是有所为有所不为,是有底线的。
具体通知如下:
银发〔2022〕115号
中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行;各银保监局:
为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实房地产长效机制,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,按照国务院有关部署,现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下:
一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会
2022年5月15日