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经纪人说楼事丨3孩开放,但深圳买房人预算从3房变2房

2021-05-31      来源:  中原大咖

今天三孩政策一出来,咖姐社群关于学区房、房子面积的讨论十分热烈,有人觉得利好楼市,有人觉得学区房的需求又加大了,有人觉得学位那么紧张,有得上就不错……生育和置业都是大家重点关注的民生话题,现在三孩放开了,咖姐却发现,由于208新政影响下首付提高,有置业者原本预算买3房,现只够买2房,3人叠床在各大社群里疯传。能买的房子变小了,那么,5月深圳二手成交表现如何呢?据深房中协的数据显示,尽管最后一周周网签量重新站上900套的关口,但深圳本月已难改网签失守4000套的趋势!           

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各区域市场又什么新变化?咖姐走访了6个片区,我们一起来看看市场的各区表现如何!

01

南山蛇口:

208新政影响有多大?

3房变2房!

吴明告诉咖姐,其有一客户年前非常着急买房,意向3房,年前业主惜售,没有合适的房源。208新政出台后,该客户发现由于首付比例提高,自己的预算只能买到2房的房子,最终选择打新深物业金领。“这几个月我们成交的大单比较多,而且大部分是一次性付清的,蛇口这一片学区房的价格目前也比较稳定”吴明所在的门店共20人,据其表示,整个蛇口片区大概有40-45家房地产中介门店。蛇口片区的房源向来较少,但成交一直很活跃,吴明告诉咖姐,5月份其门店共10批带看,但挂牌了相比之前少了20%左右。“我们门店这个月二手没有成交,其他门店成交了一套,算上行家在内,这个月也没有超过5套。”吴明告诉咖姐,蛇口片区以高净值人群居住为主,市场正常的情况下,门店一个月能成交4-6套,一年大约成交50套房源,整个片区一年的成交量在800套以上。“我们现在主要卖公寓。”蛇口片区自然资源丰厚,依山傍海,并且拥有育才集团旗下诸多名校,深圳90%左右的国际学校都在这儿,整体较为宜居。片区成交的较好的小区有半岛城邦栖游记四海公寓。其中半岛城邦一二期成交比较活跃,临近深圳湾,拥有88㎡-100㎡的刚需户型,吴明称之为“豪宅圈中的刚需盘”。而栖游记四海公寓则由于拥有刚需小户型,并且楼龄较小。蛇口片区成交较为活跃的是学区房,例如雍景湾花园,其在育才二小和育才二中学区范围内,由于周边的小区大部分都是八九十年代的老房子,该小区可以说是育才学区房中的“爱马仕”。

02

福田百花:

二套购房者几乎需全价购买

“整个百花片区大概20家中介门店,但包括行家在内,成交并不超10套。”陈二民告诉咖姐,其管理的3个门店,5月仅成交了一套二手,带看量十几批,但挂牌量有所上涨。2、3和4月份陈二民的门店每个月大约1-2套的成交量,“新政下来后,业主不愿降,客户凑不出首付,现在二套房的客户过来买,几乎和全款买没有太大区别!”陈二民所处的百花片区是深圳有名的学区房片区,学区房该怎么买呢?陈二民告诉咖姐,由于现在都是积分入学,学区房需提前至少3年购买,去年深实验最低入学积分93.6分!”93.6分是什么概念呢?按照福田区义务教育阶段积分入学办法,咖姐假设某家庭在学区范围内购得住宅并且学生落户在该房产中,可得80分,监护人有一方在深缴纳社保满8.4年,可得10分,家庭中只有一个孩子,可得一分,那么家庭需提前2.2年购得该房产,若家中不止一个孩子,则需提前3年整。据陈二民介绍,此前百花片区成交较活跃的小区有长城大厦、南天大厦和国城花园。其中长城大厦由于楼龄较大,85年的小区,因此价格在片区里较便宜;南天大厦是通走廊宿舍,面积较小;国城花园则是因为其在双实验学校的学区范围内,且有小户型。

03

罗湖东门:

片区成交缩水80%

“我们这边主要是学区房,螺岭小学和深小,但经过208新政这么打击,整个片区能超过10批带看就不错了,要知道,之前市场正常的时候,这边能成交50套左右一个月。”赵光明告诉咖姐,整个东门挂牌量少了很多,挂出来的房源业主心态大部分都比较坚挺,而买方则更多地关注有没有便宜的笋盘。“本来学区房的旺季是1-4月份,但我们门店1-4月份只成交了5-6套房源,这个月两个门店只成交了1套。”赵光明介绍到,东门片区住宅小区比较紧凑,但户型面积都不大,“往年这时候我们门店大概成交6-7套,去年715之前是高峰期,我们成交了十几单。”据悉,东门片区成交较好的小区有缤纷时代花园天玺1号华盛君荟等等。其中,缤纷时代花园是片区少见的带有社区花园的小区,在螺岭小学的学区范围内,有AB两栋共?户,户型较为丰富,A栋为26-96㎡,B 目前有一个112㎡4房的房源正在挂牌。天玺1号是片区为数不多的次新房,15年入市,楼龄较小,且其实际面积比房产证较大。而华盛君荟楼龄亦较小,是12年入市的楼盘,其有较为宜居的大面积户型,且户型较为方正,在深小的学区范围内。

04

龙华民治:

有业主降价100万成交!

“我们新政之后只成交了一套二手,最近有降价100万成交的房源!”夏宝祥所在的门店在民治片区,共14人,整个片区共140-150家房地产中介门店。其告诉咖姐,门店5月份没有成交,现在主要转向新房和租赁。据悉,其门店正常情况下能成交2-3套房源,整个片区能成交60多套。而现在片区成交仅为之前的三分之一左右。夏宝祥介绍到,此前片区成交前3 的小区是金地梅陇镇水榭春天龙悦居,现在片区成交前3的小区为星河传奇港铁天颂水榭春天,并且这三个小区的成交量占整个片区的一半左右。其中,星河传奇刚满5年,户型赠送率高,现在每月成交2-3套左右,其他两个小区体量都比较大,港铁天颂成交比较活跃的原因在于其离地铁口近,楼龄小,在高峰学校的学区范围内。而水榭春天还保持在片区成交前3的小区,本月共成交了3套89平的户型,该小区共5期,现在在售房源较多。据夏宝祥表示,最近尚峻御园最近有因业主急售降价100万成交的案例。民治片区临近深圳北站,有4号线和6号线经过,片区配套成熟,有三甲医院和诸多文体配套,并且目前片区面貌较新,楼龄在3-8年左右,片区最好的学校是深圳高级中学(集团)北校区。

05

龙岗坂田:

大家都想捡漏……

曹行洋所在的门店共18人,5月的二手带看量比前三个月少,本月仅成交1套富豪花园的房源,该小区此前成交活跃度一般,主要是因为房源便宜,并且客户优质。其门店2月份成交了2-3套,3月份成交了6套二手,4月份成交了2套二手,而此前,市场正常的情况下,2个门店一个月可以成交15-20套,曹行洋估计,整个片区本月成交不超30套。曹行洋表示,目前挂牌出来的房源很多,但诚心卖的并不多,业主惜售。此前,片区成交较为活跃的小区有星河银湖谷万科第五园万科四季花园佳兆业城市广场信义嘉御豪园。其中,星河银湖谷属于片区的高端小区,楼龄较小,并且配套较为成熟,从福田和南山过来置业的有不少;万科第五园是个9期的大社区,由于在地铁口,且户型和产品类型十分丰富。而万科四季花园共7期,是个双地铁口的大社区,周边有5号线和10号线,产品类型也较为丰富,有花园洋房和顶层复式;另外还有华为科技城周边的稀有住宅小区佳兆业城市广场

06

宝安碧海:

208新政以来没吃到二手的饭……

有房源低于市场价100万!

“208新政之后都没有成交,我们现在主要做公寓、新房和中山,对二手的关注度下降了不少。”马文川所在的门店不到20人,其所在的碧海片区有连片的小区,包括同行在内的房地产中介门店就有80家以上。但其门店5月带看量不多,10批左右,相比此前门店每月4-5套的成交量,门店的二手成交冷清了不少。马文川预计,本月片区成交了50套左右的房源,比此前市场正常的情况下少了50%。“现在放租的多,业主诚心卖的不多,现在首付提高,买卖双方心态都没有很好,还在心理拉锯的状态。”据悉,碧海片区靠近宝中和前海,承担了部分南山的居住需求,是一个配套完善的新片区,住宅区集中,居住氛围和社区面貌良好,楼龄在8-14年范围内,又有1、11和15号线经过,片区周边还规划了腾讯岛,但整个片区的学校较为一般。据马文川介绍,片区成交较好的小区有幸福港湾华丰前海湾富通城前城滨海花园现有两套诚心卖的房源,幸福港湾89㎡的户型和前城滨海花园88㎡的户型,其中后者低于市场价100万。尽管二手成交低迷,但新盘却已有了一波小供应,接下来的6月还会有不少值得期待的楼盘,如海德园、万科都会四季花园和佳兆业航运红树湾等等。

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