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1月月报 | 新房供应下滑 二手持续回升

2021-02-10      来源:  深圳中原研究中心

01 宏 观 经 济 · 政 策

制造业PMI触顶回调

LPR连续9月保持稳定

一线城市楼市调控密集加码

深圳楼市调控再添补丁

制造业PMI触顶回调

  • 1月,中国官方制造业PMI为51.3%,环比↓0.6个百分点;财新制造业PMI为51.5%,环比↓1.5个百分点。
  • 制造业在连续扩张至超高景气后小幅回调。从分类指数看,产需两端扩张力度均弱于上月,主要是部分地区疫情反复,扰乱正常生产经营秩序,以及春节临近气温变冷,生产活动有所放缓。另外,圣诞节后外需减弱,进出口景气度也有所回落,但预计随疫苗普及、海外疫情好转,外需将逐步回暖。总体来看,PMI连续11个月位于荣枯线上,此次更多是阶段性回落,经济复苏大方向未变,制造业活动仍保持较强复苏势头。
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LPR连续9月保持稳定

  • 1月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)显示,LPR为1年期LPR3.85%,5年期以上LPR为4.65%。
  • 随国内经济进入较快的恢复期,2020年连续的政策性降息告一段落,货币政策回归常态趋势明显。LPR连续9月保持稳定,5年期LPR报价利率保持稳定也向市场释放了政府“稳”楼市的主基调。预计短期内LPR将继续保持稳定,未来货币政策走向将继续强调稳健灵活。
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一线城市楼市调控密集加码

  • 1月各城松绑类政策仍停留在公积金、租赁、落户层面,不触及“三限”底线。
  • 而收紧类政策出台较多,集中在上海、杭州、深圳等一线城市。其中上海“沪十条”新政出台,提高增值税免征年限,增加购房成本;离异购房追溯3年, “堵死”假离婚购房途径。紧接着又对房贷金融端再一次收紧,调控力度可谓空前。另外,杭州也在限购限售方面升级调控,限制一定年限内购房套数,遏制了通过赠与获得新购房资格的炒房途径。同时增加网红盘限售年限,增加持有成本,从而降低楼市热度。

深圳楼市调控再添补丁

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深圳商业银行房贷利率情况

  • 目前深圳各大银行房贷并未出现停贷情况,仍正常接受业务申请、办理,但是住房贷款资格审核较之前更加严格。各大行房贷利率基本统一,首套利率上浮30BP,二套利率上浮60BP。放贷额度仅工商、中信、华夏银行较为紧张。另外,各银行均表示短期内暂无利率上浮计划。
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02 土 地 市 场

挂牌:共4宗 含1宗居住用地

成交:共2宗 含0宗居住用地

土地成交大幅下滑

  • 1月深圳共4宗土地挂牌,其中包括1宗居住、 2宗商业、1宗工业用地;挂牌面积共计11.2万平,环比↑79.6%。其中居住用地将用于可售型人才住房建设。
  • 1月深圳共2宗土地成交,均为工业用地;成交面积共计4.4万平,环比↓91.8%。另有一宗宝安商业用地终止出让,据悉该地块原计划用于企业总部建设。

无居住用地成交

  • 1月深圳共1宗居住用地挂牌。该地块位于龙华区,为商业、可售型人才住房综合用地,建成后住房均价不得高于4.49万/平。
  • 1月深圳无居住用地成交。
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1月深圳土地成交详情

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02 新 房 市 场

新房市场网签套数破万

十一项目获批 五住宅项目开盘

小户型低总价公寓优势在减弱

豪宅成交量价齐升

新房市场概览

  • 1月新房住宅网签8356套,环比增长57.1%;新房住宅网签套数创2009后的新高。根据市场监测,1月共11个项目获批,市场供应大幅下降。针对深圳打新热问题,深圳首次采用多选一方式开盘,并且首次处罚违规申购,打击炒房行为,抑制打新热。
  • 1月仅两个公寓项目获批,供应断崖式下降,成交已经连续两个月在下降,但价格仍有小幅上涨。龙岗区成交1.80万平,宝安区成交1.44万平,是商务公寓成交的两大主力区域。60平以上公寓成交占比高达49.6%,1000万以上成交占比增加至9.1%,100万以下、100万-300万总价段占比均有所减少,小户型低总价公寓优势在减弱。公寓项目成交量TOP10榜单中,仅一项目成交量过百,成交金额榜单中南山区四项目上榜。
  • 1月一手豪宅共成交453套,环比↑77.6%;成交面积为7.09万平,环比↑75.7%。成交均价为109155元/平,环比↑7.0%。1月豪宅南山区成交面积占比最大,占全市成交的49%,南山区豪宅成交主要为华润城润玺一期、万科瑧山海、恒裕深圳湾。从成交价段来看,1000万-2000万价段豪宅占比大幅上升至46.1%,主要为和樾府、天健天骄北庐、万科瑧山海的成交。
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住宅成交占比超八成

  • 1月新房市场成交大幅上升,新房市场共网签10185套商品房,环比↑28.4%;住宅网签8356套,环比↑57.1%;豪宅网签453套,环比↑77.6%;商务公寓网签913套,环比下滑33.8%。
  • 1月住宅成交占比上升至82.0%,近五年首次突破八成;商务公寓占比下滑至9.0%;商办及其他占比9.0%。
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新房市场网签套数破万

  • 网签数据显示1月全市新建商品房共成交10185套,环比↑28.4%;成交面积为96.64万平,环比↑28.9%;近五年新房网签套数首次破万。
  • 中原研究中心监测显示,1月深圳新房批售11个,不及上月的三分之一,批售项目以南山、龙岗、宝安为主。1月开盘项目有8个,较上月减少超20个,但较去年同期有所增加;其中五个住宅产品,三个开盘售罄。销售政策上,政府首次采用“多选一”方式,让多个楼盘同时开盘,客户只能选择一个认购。同时加大力度打击违规行为,对客户资金来源、流水等加强审查力度,营造公平、规范、健康、有序的房地产市场秩序。

访客指数V型反转

  • 1月市场供应明显下滑,特别是上半月,仅4项目获批,仅新世界松风明月一个热点项目推出,导致上半月市场访客指数快速下滑。下半月,先是前海两热点项目获批,引起市场关注;临近月底,首次七选一,且包含万丰海岸城等网红盘,市场访客指数快速回升。2月受春节影响,预计中上旬市场供应量都将处于绝对低位,访客指数将出现先大幅下滑后快速上升走势。
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新房住宅网签量超八千套

  • 1月市场供应大幅下滑,1月共9个住宅项目获批,住宅批售面积50.4万平,环比下滑49.2%;5个住宅项目入市,推售面积32.3万平,环比下滑72.1%。
  • 12月市场推盘量达到近几年最高,其中住宅占据主导。由于备案的延迟性,1月住宅成交8356套,环比增长57.1%;成交面积81.4万平,环比增长60.5%,成交量创2009年后的新高。
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新房住宅整体开盘去化超七成

  • 1月5个住宅项目入市,3个开盘售罄,整体开盘去化超七成。从区域看,开盘项目集中在南山、龙岗、宝安。

新房住宅去化时间不足七个月

  • 截至2021年1月底,深圳全市新房住宅存量为285.1万平,环比↓8.8%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为6.8个月。12月住宅供应井喷导致存量大幅上升,但1月份供应大幅下滑,成交也创近几年新高,导致1月存量有明显下滑。从近期供应及销售情况看,存量及去化时间将继续保持下降走势。
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宝安区成交量位居各区第一

  • 从各区网签套数上看,宝安网签居首,网签2445套,环比上升121.7%;龙华第二,网签1614套,环比上升99.0%。罗湖在连续6个月网签为零后,本月网签29套。
  • 从各区变动看,仅坪山网签套数下滑,其他10区网签量都有不同程度的上升。其中,大鹏网签73套,环比上升305.6%,升幅最大,主要是卓越蔚蓝铂樾府的网签;南山、龙岗网签量增长也超过200%。
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南山区供应占比超五成

  • 从十一区成交面积及占比看,宝安、龙华、坪山位居前三。宝安区网签23.71万平,占比29.1%;其次是龙华区网签15.69万平,占比19.3%;坪山区网签12.70万平,占比15.6%。
  • 从十一区供应看,11月三个区有住宅项目推出,总计供应面积32.3万平。其中,南山区供应17.69万平,占比55%,主要为前海天境花园、天健悦桂府项目的供应。龙岗区供应10.34万平,占比32%。
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4-6万成交占比超6成

  • 网签数据显示,1月4万以下低价段成交占比大幅下滑,1月占比16.2%,下滑16.4%。而其他价段成交占比都有回升,4-6万成交占比突破六成,达到65.3%,主要是万科启城、佳兆业樾伴山、中熙珑湾等项目的成交。8万以上成交占比上升4.1%至12.9%,主要为远洋天著、深铁阅山境花园、招商臻府等项目。
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6万+成交占比止跌回升

  • 1月网签住宅项目共99个,其中有6万+成交记录的楼盘有32个。
  • 1月新房住宅6万+楼盘共成交1290套,占全市成交套数的18.5%,较上月出现小幅回升,但从以往趋势看,依然处于低位;6万+住宅楼盘成交总面积为15.0万平,环比上升166.8%,占全市成交面积的18.5%。6万+楼盘中深国际万科和颂轩、远洋天著华府、深铁阅山境花园、招商臻府等为成交主力。
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万科启城网签套数居首

  • 1月网签数据显示,万科启城网签619套,位居住宅成交套数TOP10榜首,其次是佳兆业樾伴山、中熙珑湾。1月有5个项目网签过300套。网签套数TOP10项目中,宝安占4个,龙华、光明2个,坪山、龙岗各1个。
  • 1月住宅成交套数TOP10共成交3466套,占全市成交套数的41.5%。

万科启城成为面积、金额双料冠军

  • 1月万科启城项目网签金额达到33.3亿元,成为住宅项目成交金额第一。佳兆业樾伴山、深国际万科和颂轩分别位居二、三位。成交金额TOP10榜单中,8个项目均价在4-6万之间,1个项目均价超14万。
  • 1月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计180.3亿元。
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万科网签面积位居榜首

  • 1月万科凭借万科启城、深国际万科和颂轩、万科北宸之光、万科瑧山海四个项目,网签9.7万平,位居开发商成交面积TOP10榜首,其次是佳兆业、华润。
  • 1月TOP10开发商成交面积共计41.9万平,占全市成交面积的51.4%。
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万科获得开发商成交金额冠军

  • 1月网签数据显示,万科成交金额达到61.9亿元,获得开发商成交金额排行榜冠军,佳兆业、华润分别位列二三位。
  • 1月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计232.5亿元。
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公寓供应断崖式下降

  • 1月仅棕科云端大厦、富士君荟苑2个公寓项目获批,其中龙岗区棕科云端大厦506套商务公寓获批现售。1月共批售公寓626套,2.4万平,套数环比↓83.2%,面积环比↓90.8%。
  • 网签数据显示,1月全市公寓共成交913套,环比↓33.8%;成交面积为6.9万平,环比↓18.9%,公寓成交均价上升5.8%至68632元/平。
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龙岗、宝安为公寓成交主力区域

  • 从区域分布来看,1月仅宝安、龙岗两区有公寓供应。龙岗区成交1.80万平,宝安区成交1.44万平,分别占比26%、21%,是商务公寓成交的两大主力区域。
  • 1月南山区成交的公寓项目均价在8.2万元/平-15.7万元/平,区域均价环比↑3.7%至123240元/平。深圳区域内仅坪山公寓均价低于4万,深汕合作区公寓均价为10678元/平。
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小户型低总价公寓优势在减弱

  • 1月45平以下面积段成交套数占比减少12.7个百分点至34.8%,仍是成交占比最大的面积段。其余面积段成交占比均有所上升,60-90平、90平以上成交占比分别增加6.0%、6.5%,1月60平以上公寓成交占比高达49.6%。
  • 1000万以上、300万-600万总价段公寓成交套数占比分别增加5.3%、5.6%,100万以下、100万-300万总价段占比均有所减少。高总价的公寓成交占比在增加,80.5%的公寓成交总价在100万-600万区间。

TOP10榜单中仅一项目成交量过百

  • 1月公寓项目成交量TOP10榜单中,仅龙岗区世茂深港国际中心成交量过百。光明、宝安、龙华、南山四区各占两席,龙岗、福田各一席。
  • 成交量前十的公寓项目合计成交534套,占本月公寓成交总数的58%。

南山区四项目上榜

  • 网签数据显示,1月恒裕深圳湾以8.21亿元的金额位居成交金额榜首,其次是世茂深港国际中心、深圳中心·天元。
  • 成交金额前十的项目中,南山区占四个,福田三个,宝安两个,龙岗一个。
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四豪宅项目获批

  • 1月4个豪宅项目获取预售,为香山道公馆、前海天境花园、天健悦桂府、深铁懿府,批售面积27.41万平。三豪宅项目开盘,为深圳中心·天元、前海天境花园、天健悦桂府,推售面积25.42万平。
  • 1月一手豪宅共成交453套,环比↑77.6%;成交面积为7.09万平,环比↑75.7%。
  • 成交均价为109155元/平,环比↑7.0%,主要是12月开盘的高价位豪宅项目华润城润玺、天健天骄开始网签。

住宅类豪宅成交占比超六成

  • 从区域来看,1月南山区豪宅成交面积占比最大,南山区一手豪宅成交208套,成交面积为3.47万平,占全市成交的49.0%。南山区豪宅成交主要为华润城润玺一期、万科瑧山海、恒裕深圳湾,成交均价133134元/平。宝安区一手豪宅成交111套,成交面积为1.53万平,面积占全市比重为21.5%。宝安区的成交主力为越秀和樾府、大悦城天玺壹号、海府一号,成交均价91636元/平。
  • 分类型来看,本月住宅类豪宅的网签量为4.59万平,占比为65%,住宅类豪宅成交主力为越秀和樾府、华润城润玺一期、万科瑧山海。公寓类豪宅本月共成交1.70万平,占比为24 %,公寓类豪宅的成交主力为恒裕深圳湾、大悦城天玺壹号。别墅类豪宅成交0.8万平,占比11%,为深汕合作区的深汕纯水岸花园成交。
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华润城润玺占据千万豪宅榜首

  • 本月一手千万豪宅共成交356套,其中千万豪宅占总成交套数的78.6%。
  • 千万豪宅中,南山区的华润城润玺一期网签74套,位居1月千万豪宅成交量榜首。千万豪宅成交TOP3中,南山两个、福田一个。
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1000-2000万豪宅占比超4成

  • 网签数据显示,1月1000万以下及3000万以上豪宅成交占比大幅下滑,其中,1000万以下成交占比下滑25.1%,占比21.4%。3000万以上成交占比下滑5.2%至6.2%。
  • 1000万-2000万价段豪宅占比大幅上升至46.1%,上升15.1%,此价段内和樾府、天健天骄北庐、万科瑧山海成交活跃。
  • 2000-3000万价段的豪宅成交占比回升至26.3%,此价段内华润城润玺、万科瑧山海、恒裕深圳湾成交占主导。
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中原研判

  • 1月政府严查客户资金来源、流水,多选一等方式抑制打新热。2月春节影响,预计上半月供应低迷,但节后预计推盘速度会快速恢复至正常水平,新房市场热度将持续。

二 手 住 宅

全市过户套数涨幅收窄

龙岗成交占比连续四个月超三成

成交周期升至160天

750万以上价段成交占比升至三成

二手市场概览

  • 从过户数据来看,本月二手住宅过户套数为7008套,环比上升2.1%;成交面积为59.0万平,环比下降1.6%。龙岗区是成交最活跃的区域,成交套数为2219套,占全市成交的31.7%。从环比变动来看,仅盐田区住宅成交套数均出现回落。盐田区成交套数环比下滑5.6%至152套。福田区成交套数环比上升16.3%至1196套,升幅最大。
  • 从实时市场来看,由于临近春节假期,1月深圳中原二手住宅客带看指数为128.4,环比下降5.1%。从成交结构来看,本月非深户购房客成交占比继续下滑1.9%至23.1%;750万以上价段成交占比上升5.4%至29.7%;45平以下住宅成交占比上升2.8%至14.6%,涨幅最大;户型方面,本月三房成交占比继续回升1.8%至35.4%,居首位。

全市过户套数涨幅收窄

  • 从过户套数来看,本月二手住宅过户套数为7008套,环比上升2.1%;成交面积为59.0万平,环比下降1.6%。

龙岗成交占比连续四个月超三成

  • 龙岗区连续四个月成交套数占比超三成。本月龙岗成交套数为2219套,占全市成交的31.7%。
  • 从环比变动来看,仅盐田区住宅成交套数均出现回落。盐田区成交套数环比下滑5.6%至152套。福田区成交套数环比上升16.3%至1196套,升幅最大。

客带看量环比下降5.1%

  • 临近春节假期,部分业主和潜在置业者会提前返乡过年, 1月深圳中原二手住宅客带看指数为128.4,环比下降5.1%。
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议价空间持续下滑

  • 从议价空间来看,2020年9月议价空间为近一年峰值,为2.0%,随后议价空间出现回落,说明业主心态逐渐企稳。
  • 1月二手住宅议价空间为1.4%,较上月下降0.1%。
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成交周期升至160天

  • 从成交周期来看,2020年7月成交周期最短,为57天,随后随着新政的出台,成交周期逐渐拉长。
  • 1月成交的楼盘大部分挂盘时间集中在2020年9月之前,当时二手市场气氛趋冷,成交量偏低,因此盘源有积压。叠加新政后业主的惜售心理,二手住宅的成交周期逐渐拉长。1月二手住宅成交周期为160天,较上月拉长18天。

非深户购房占比回落至23.1%

  • 715新政以后三个月非深户购房客占比大幅上升。2020年12月非深户购房客占比出现下滑,本月成交占比继续下滑1.9%至23.1%。
  • 本月投资客占比为36.1%,较上月上升了4.4%。

750万以上价段成交占比升至三成

  • 本月二手住宅套均总价为749万元,环比上升2.1%。
  • 从成交总价段的分布来看,300万-500万价段以24.1%的成交占比位居首位。从占比变动来看,本月150万-250万、250万-350万及500万-600万三个价段成交占比出现下降,其他价段成交占比出现上升。本月750万以上价段成交占比上升5.4%至29.7%。
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三房户型成交占比回升至35%

  • 本月60-90平住宅依然是成交主力,本月成交占比环比下降的2.2%至42.0%。45平以下住宅成交占比上升2.8%至14.6%,涨幅最大。
  • 从户型来看,本月三房成交占比继续回升1.8%至35.4%,居首位。4房及以上户型成交占比回落1.9%至18.4%。另外两个户型成交占比相对稳定。
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中 原 研 判

  • 受春节假期的影响,二月二手住宅市场的过户量和实时市场的活跃度都会有所下降。预计节后市场会有所回暖。价格方面,当前业主信心较为坚挺,预计后市二手住宅价格会相对平稳。

02 租 赁 市 场

全市租金相对稳定

南山和宝安租金回升

龙岗区租赁占比达25%

全市租金相对稳定

  • 根据深圳中原研究中心监测显示,1月全市住宅租金为73.7元/平·月,基本与上月持平。
  • 租金回报率继续下滑至1.18%。

南山和宝安租金回升

  • 本月全市租金为73.7元,环比下降0.03%。南山为全市租金最高的区域,为112.0元/平·月,龙岗依然是全市租金最低的区域,为52.3元/平·月。
  • 本月南山和宝安租金出现回升,其他区域租金出现下滑,盐田租金环比下滑2.15%到60.2元/平·月,跌幅最大。
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福田租赁占比涨幅最大

  • 本月仅有龙岗一个区域的租赁占比超过两成。本月龙岗租赁占比上升3.2%至25.4。
  • 本月盐田、龙岗和南山租赁占比出现上升,其他地区下滑。福田租赁占比继续下滑3.2%至12.1%,下滑幅度最大。
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4房租赁占比大幅上升

  • 3房依然是最主流的租赁户型,本月成交占比为35.8%。
  • 本月4房及以上大户型租赁占比提升,其他户型租赁占比下降。本月4房户型成交占比上升4.2%至13.3%,涨幅最大。
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中 原 研 判

  • 本月深圳租赁市场租金水平相对稳定。若春节期间疫情防控情况良好,预计春节后租赁需求会上升,租金或存在小幅上升的可能。

04 商 办 市 场

一手商业:供应大幅收紧,成交略微下降

一手商业:南山区成交占比接近六成

二手商业:成交连续两月下滑

二手商业:福田区占比34%

一手商业:供应大幅收紧,成交略微下降

  • 1月仅前海中集国际商务中心、前海天境花园、天健悦桂府3个商业项目获批,共批售商业面积1.3万平,环比↓84.2%。
  • 网签数据显示,1月一手商业共成交147套,环比↓15.5%,共计成交1.7万平,环比↓15.6%。
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一手商业:南山区成交占比接近六成

  • 1月南山区一手商业成交9801.4平,占比57%,其中恒裕深圳湾商业为区域成交主力。龙岗区网签4446.7平,占比26%,龙岗区珑城原点广场商业成交量最多。
  • 40平以下、40-70平、70-100平面积段成交套数占比分别增加8%、2%、4%,100-200平面积段占比减少12%至16.3%,200平以上面积段占比减少至9.5%。
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二手商业:成交连续两月下滑

  • 网签数据显示,1月二手商业成交393套,环比↓9.0%,成交面积合计2.45万平,环比↓10.7%。
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二手商业:福田区占比34%

  • 从区域分布来看,1月福田区二手商业成交8314.70平,占比34%,其次是龙岗区占比22%、南山区占比16%。
  • 从成交商圈分布来看,龙华商圈占比27.3%,后海商圈占比18.2%,龙岗中心城商圈占比9.1%。三个热门商圈分别位于龙华区、南山区、龙岗区。
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05 办 公 市 场

一手办公:仅一办公项目获批

一手办公:南山成交面积最大,宝安、龙岗紧跟其次

二手办公:成交连续三个月上升

二手办公:仅福田、龙岗两区二手办公成交面积小幅下降

一手办公:仅一办公项目获批

  • 1月仅前海中集国际商务中心一个办公项目获批,批售办公套数为14套,环比↓99.4%,面积为0.83万平,环比↓ 96.8%。网签数据显示,1月深圳一手办公成交554套,环比↓22.3%;成交面积为4.83万平,环比↓33.0%,一手办公套均面积下降至87.3平。
1月月报 | 新房供应下滑 二手持续回升

一手办公:南山成交面积最大,宝安、龙岗紧跟其次

  • 1月南山区一手办公成交10319.0平,为全市成交面积最大的区域,其次是宝安区、龙岗区。龙华区、坪山区上月无成交,本月分别成交160.6平、454.3平。
  • 宝安区、福田区成交面积均有一个较大幅度的上涨,宝安区祥麟大厦、万科星宸大厦为成交主力,福田区泰然立城成交面积最大。
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一手办公:TOP10中仅三项目套均面积超200平

  • 网签数据显示,1月共有27个办公项目成交,福田区的泰然立城以6789平的成交面积位居一手办公成交面积TOP10榜首。
  • TOP10中套均面积200平以上的仅泰然立城、万科星宸大厦、海府一号三项目。
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二手办公:成交连续三个月上升

  • 1月深圳二手办公类物业成交122套,环比↑6.1%;面积合计1.43万平,环比↑33.5%,二手办公套均面积上升至117.4平。
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二手办公:仅福田、龙岗两区二手办公成交面积小幅下降

  • 1月仅福田、龙岗两区二手办公成交面积小幅下降,罗湖、盐田两区成交面积分别上升287.7%、428.3%,宝安、南山两区均有小幅上升。福田区成交5210.0平,罗湖区成交3497.2平,为二手办公成交的两大主力区域。
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中原研判

  • 活跃度低,去库存压力大是商办市场的常态。春节前后,开发商推盘节奏或将放缓,新增供应将有所减少。随着“商改租”举措的落地,或将有更多投资者愿意参与其中,存量商办产品有望盘活。
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