Title

热线:4006622712转8888

临深年报 |临深三市新房均价齐涨

2021-02-03      来源:  深圳中原研究中心

深圳中原研究中心-临深楼市2020年报

1临深区新房住宅市场

  • 临深三市总供应微涨
  • 临深三市仅中山成交下跌
  • 临深三市新房均价齐涨

临深三市土拍盛宴开启

  • 2020年莞惠中三市居住用地成交爆发式增长,共计816.8万平,同比↑112.1%,其中惠州保持天量供应,宅地总成交面积远超其他两市。

临深三市总供应微涨

  • 2020年莞惠中三市新房住宅供应放缓,共计257789套,面积2717.6万平,同比↑0.5%,其中惠州供应面积远超其他两市,占比高达61.2%。

临深三市仅中山成交下跌

  • 2020年深莞惠三市新房住宅成交279169套,面积3011.1万平,同比↑8.0%。除中山下跌外,其他两市成交均明显上涨。

临深三市新房均价齐涨

  • 受深圳城市圈规划利好,2020年,临深三市一手住宅成交均价均出现不同程度上涨,其中东莞因土地市场持续火热,楼市供不应求叠加紧邻深圳利好,成交均价涨幅最大,↑11.4%至24346元/平;惠州一手住宅成交均价呈现稳中上涨趋势,为12500元/平,同比↑10.0%。中山因国家级重点发展区翠亨新区规划及深中隧道建设推进利好,成交均价同比↑2.6%至14444元/平。

临深仅东莞去化周期下降

  • 东莞新房住宅去化周期继续下降至4.9个月,惠州新房住宅去化周期小幅上升至7.9个月;中山去化周期升至13.3个月。

临深二市跨城通勤时间

  • 通过对临深二市主要城区通勤距离、时间的测算(中山由于深中通道尚未建成,暂不统计),惠州至深中平均通勤时间为51.5min,距离为66.7km;东莞至深圳平均通勤时间为46.3min,距离为42.3km。其中,东莞至深圳均以自驾方式通勤,惠州至深圳,除惠阳、大亚湾至龙岗采用自驾方式,其余均采用高速动车加地铁方式。通过使用跨城购房总价差除以莞惠两城平均通勤时间,惠州临深单位通勤时间等值深圳总房款约9.8万,高于莞深8.4万/min。

东莞临深片区包括:松山湖、清溪、凤岗、黄江、大朗、大岭山、长安、虎门、塘厦。

2 东莞楼市

  • 土地供需两旺 创近7年新高
  • 全市新房供需齐涨 供不应求
  • 临深塘厦、大岭山成交火爆
  • 全市二手成交先扬后抑
  • 临深二手房成交涨幅超4成
  • 全市二手房价大幅上涨

2020年·东莞楼市大数据

土地供需两旺 创近7年新高

  • 2020年东莞居住用地共计挂牌42宗,成交42宗,总占地面积208.1万平,同比↑112.4%;楼面价为10423元/㎡,同比↓8.7%。
  • 今年东莞土地市场供应呈井喷式增长,成交量创近7年新高。可售楼面价有所下降,主要因为成交地块多位于东莞经济较为落后地区,土地价格较低。但从超8成土地溢价出让,近4成土地达到终次报价及地价屡创新高,可以看出市场供需两旺,开发商拿地热情高涨,竞争激烈。另外,从下年开始临深片区宅地占比呈明显走高趋势。

新房供需齐涨 供不应求凸显

  • 2020年东莞新房住宅批售52097套,批售面积583.1万平,同比↑33.4%;成交64822套,成交面积742.8万平,同比↑35.3%。成交均价为24346元/平,同比↑11.4%。从各月度走势来看,二季度起楼市复苏强劲,成交量走高明显。
  • 供应方面:上半年许多项目受疫情影响停工延工,整体供应放缓,创历史新低;下半年市场流动性充裕,通胀预期促使楼市迅速复苏,需求快速上扬,市场供不应求,12月供应更是创下历史同期新高,主要集中在松山湖和中心城区。另外,由于多数项目进入尾盘,临深片区除松山湖外供应有所放缓。
  • 成交方面:随着土地市场火热,新房供应放量,推动成交一路高涨,12月成交量创近四年新高。松山湖片区、水乡片区和东部片区成交占比不断攀升,松山湖为全市成交热点。

访客量维持高位 客户入市积极

  • 从访客量来看,年底开发商冲刺业绩,推货热情高涨,刺激市场人气维持高位。
  • 从认购量来看,由于部分新盘定价与周边二手房源价差明显,吸引客户积极入市,市场打新热情较高。

临深片区新房住宅存量情况

  • 市场供不应求,库存消化周期缩短至4.9个月。
  • 截止2020年12月东莞临深片区新房住宅存库面积环比变化情况:长安↓52.3%,黄江↑55.1%,大岭山↓23.1%,塘厦↓16.8%,清溪↓21.1%,凤岗↓20.1%,大朗↑35.3%,虎门↓26.3%,松山湖↓4.7%。

临深塘厦、大岭山成交火爆

  • 2020年东莞临深片区新房住宅成交19348套,面积共计216.2万平,同比↑108.9%,成交面积占全市29.1%。其中大岭山与塘厦成交较高,合计占比超临深总量40%。
  • 分月度来看,自4月起,临深新房市场成交稳步上涨,即便7月新政调控加码也丝毫不影响火热态势延续。随供应放量,大岭山成交持续火热,10月起连续3个月位于临深成交榜首。

2020年东莞临深区与深圳交界片区新房均价一览表

2020年东莞新房住宅成交TOP10

政策冲击二手成交先扬后抑

  • 2020年东莞二手住宅成交43324套,同比↑38.1%;成交面积455.3万平,同比↑43.3%。
  • 分月度来看,随着疫情得到控制,3月东莞二手市场迅速回暖,土地市场火热助推高房价预期,市场成交持续上涨。7月限购、限售新政出台,冲击二手市场,8月成交出现断崖式下跌,叠加新房供应放量,需求加速流入一手市场,下半年二手成交量维持中低位运行。

临深二手房成交涨幅超4成

  • 2020年东莞临深二手住宅成交13601套,同比↑42%;成交面积150.7万平,同比↑48.1%。
  • 临深片区二手市场走势与全市相似,上半年由于新房供应不足,较多需求流入二手市场,助推二手楼市持续回暖,直到新政新政后迅速转冷。分区域看,黄江、塘厦、虎门、大朗均为成交热点地区,年成交量均破千。

全市二手房价大幅上涨

  • 截止2020年12月,东莞全市二手住宅网签均价为17856元/平,环比↑6.7%,同比↑22.1%。受深圳城市圈规划利好、土拍市场火热等影响,东莞楼市信心得到提振,叠加通胀预期增强及供应减少等因素,东莞上半年二手成交均价上涨明显,涨幅最大的区域主要集中在中心城区及临深片区。
  • 截止2020年12月,东莞临深二手住宅网签均价为21051元/平,环比↑10.8%,同比↑25.8%。临深如长安、大岭山、松山湖等局部供应紧张地区,由于个别高端项目以及周边名企员工较强购买力影响,二手房价长期处于高位,一定程度上提拉了临深整体均价。松山湖、凤岗、长安需求较为旺盛,由于一手供应趋紧,二手承接溢出需求,均价为临深前三。

2020年东莞临深片区二手住宅网签均价图

  • 2020年东莞临深片区二手住宅网签均价图。
  • 土地方面,2020年东莞共42宗居住用地成交,总占地面积208.1万平,同比上涨112.4%,创近7年新高。楼面价为10423元/㎡,同比下降8.7%。可售楼面价有所下降,主要因为成交地块多位于东莞经济较为落后地区,土地价格较低。受粤港澳大湾区和深圳示范区双区利好影响,东莞土地市场火热,多宗土地触及终次报价,地价屡创新高,品牌房企拿地热情高涨,“强强联合”拿地增多,随拿地成本提高,开发难度提升,联合开发模式或将新发展趋势。
  • 一手住宅方面,2020年东莞新房住宅批售52097套,同比上涨35.7%;成交64822套,同比上升33.7%。成交均价为25155元/平,同比上涨11.4%。东莞新房供需齐涨,供不应求矛盾凸显,去化周期降至历史低值4.9个月。供应方面主要集中在松山湖和中心城区。临深片区除松山湖外由于多数项目进入尾盘供应有所放缓。成交方面,随着土地市场火热,新房供应放量,局部板块一二手倒挂,新房访客量持续高位,客户入市积极,推动成交一路高涨,12月成交量创近四年新高。其中,松山湖片区、水乡片区和东部片区成交占比不断攀升,松山湖为全市成交热点。
  • 二手住宅方面,2020年东莞二手住宅成交43324套,同比上涨38.1%。分月度来看,3月疫情得到控制后东莞二手市场迅速回暖,土地市场火热助推高房价预期,市场成交持续上涨。7月限购、限售新政出台,冲击二手市场,8月成交出现断崖式下跌,叠加新房供应放量,需求加速流入一手市场,下半年二手成交量维持中低位运行。分区域看,黄江、塘厦、虎门、大朗均为成交热点地区,年成交量均破千。二手住宅全年网签均价为17002元/平,同比上涨27.7%,涨幅最大的区域主要集中在中心城区及临深片区。

惠州临深片区包括:惠城区、仲恺区、惠阳区、大亚湾区。

3 惠州楼市

  • 居住用地供需创9年新高
  • 全市新房供应低开高走 成交稳中有升
  • 临深仲恺区成交创新高
  • 全市新房均价涨幅明显
  • 全市二手住宅挂牌均价持续走高
  • 临深片区二手均价齐涨

2020年·惠州楼市大数据

居住用地供需创9年新高

  • 2020年惠州居住用地共挂牌173宗,成交167宗,总成交占地面积为499.9万平,同比↑107.8%;楼面价为2696.4元/㎡,同比↓27.3%。
  • 2020年惠州土地市场供需创近9年新高,全年呈低开高走态势。疫情趋稳后,多宗优质地块相继释放,叠加深圳都市圈建设推进利好,土地市场迅速活跃,第三季度达到顶峰。今年惠州地块流拍率较去年改善,整体溢价率维持在低位,溢价率较高地块位于仲恺区、博罗县。可看出房企在看好惠州市场的同时,拿地更趋于理性。另外,惠州今年聚力打造“3+7”工业园,签约多个高端项目,产业发展升级,工业用地成交翻倍。

新房供应低开高走 成交稳中有升

  • 供应方面:2020年惠州新房住宅批售157643套,批售面积1616.9万平,同比↓7.9%。上半年受疫情影响,住宅供应较去年同期大幅减少,下半年市场复苏,开发商积极推盘,9月达到年内高峰。供应主要集中惠城区、惠阳区、大亚湾区与仲恺区。
  • 成交方面:2020年惠州新房住宅成交160483套,成交面积1685.4万平,同比↑10.1%;成交均价12500元/平,同比↑10.0%。年初疫情因素,成交整体下滑,二季度疫情被有效控制后,市场平稳恢复;三季度受深圳、东莞楼市收紧影响,惠州承接部分外溢购房需求,成交达到年内峰值;随着前期需求消耗与大湾区规划利好消耗,四季度市场观望情绪浓厚,市场回归平稳。

临深仲恺区成交创新高

  • 2020年惠州临深片区新房住宅成交115055套,同比↑14.7%,面积共计1218万平,同比↑16.6%,占全市72.3%。
  • 分区域看:临深片区新房供应充足,成交量相对稳定,其中仲恺区表现抢眼,基于临深、临莞优势,叠加区域城市更新高速发展等利好,同比增幅近90%,创下历史新高,对拉动市场回暖起到关键作用。
  • 分月度看:前3月受疫情与春节假期影响,楼市略显低迷;随后疫情趋稳,供应放量、叠加政策及大湾区城市圈规划利好,需求高涨,二、三季度惠州楼市借势走高;9月后因需求基本释放,深圳40周年礼包预期落空,市场急速降温;年末惠州楼市基本处于平稳,临深片区表现优于去年同期。

临深片区新房住宅存量情况

  • 截止2020年12月惠州临深片区新房住宅存库面积环比变化情况:
  • 大亚湾区↑9.0%,惠阳区↑4.9%;惠城区↓6.1%;仲恺区↓2.8%。

全市新房均价涨幅明显

  • 价格方面:惠州2020年全年均价为12500元/㎡,同比↑10%,呈现稳中有升态势。
  • 2020年12月惠州全市新房成交均价为12959元/㎡,环比↑4.4%,同比↑8.2%。
  • 2020年12月临深片区新房成交均价为14086元/㎡,环比↑5.4%,同比↑7.5%。

临深区中惠城区成交均价涨幅最大

  • 2020年惠州各区域持续分化,惠城区、仲恺区、惠阳区及惠东县量价齐升;惠城区均价涨幅最高主要原因是该地区作为惠州经济、政治、文化中心,区域价值价较高,以及城市“南进北拓”规划战略影响下,部分楼盘热度上升,另外金山新城的崛起,个别楼盘集中成交,也拉动了成交均价上扬。
  • 临深片区成交均价最高的区域依然是大亚湾区,成交均价为15517元/平,同比↑11.5%。另外受深圳城市圈规划利好,临深片区房价低洼仲恺区因紧临深圳的地理优势及日益完善的交通路网,区域价值大幅提升,均价涨幅居临深第二。

2020年惠州临深区与深圳交界片区新房均价一览表

全市二手住宅挂牌均价持续走高

  • 2020年12月惠州二手住宅挂牌均价为10677元/平,环比↑0.2%,同比↑5.9%。
  • 2月由于受疫情影响,放盘量较少,二手房挂牌价结构性调整,后随疫情趋稳,市场回归常态,二手房价呈现稳步微升走势。

2020年惠州临深片区二手物业挂牌均价走势图

惠州市场小结

  • 土地方面,2020年惠州居住用地共167宗成交,总成交占地面积为499.9万平,同比上升107.8%,创近9年新高;楼面价为2696.4元/㎡,同比下降27.3%。今年惠州土地市场供需两旺,优质地块相继释放,叠加深圳都市圈建设推进利好,全年呈低开高走态势。地块流拍率较去年改善,整体溢价率维持在低位,溢价率较高地块位于仲恺区、博罗县。
  • 一手住宅方面,2020年惠州新房住宅批售157643套,同比下降7.4%;新房住宅成交面积成交160483套,同比上升8.4%;成交均价12500元/平,同比上涨10.0%。其中,临深片区新房住宅成交115055套,同比上升14.7%,占全市71.7%。供应方面,3月起新房供应持续走高,9月达到年内高峰,供应主要集中惠城区、惠阳区、大亚湾区与仲恺区。成交方面,受深圳、东莞楼市收紧影响,惠州承接部分外溢购房需求,9月成交亦达到年内峰值,但年末由于需求释放、利好消耗,市场观望情绪浓厚,市场回归平稳。临深片区,仲恺区表现抢眼,同比增幅近90%,创下历史新高,对拉动市场回暖起到关键作用。
  • 二手住宅方面,2月由于受疫情影响,放盘量较少,二手房挂牌价结构性调整,后随疫情趋稳,市场回归常态,二手房价呈现稳步微升走势。截止2020年12月惠州二手住宅挂牌均价为10677元/平,环比上涨0.2%,同比上涨5.9%。临深片区惠城区均价最高,大亚湾区位居第二。

中山临深片区包括:南朗镇、火炬开发区、东区、民众镇。

4 中山楼市

  • 居住用地成交激增
  • 全市新房住宅成交下跌明显
  • 临深火炬开发区成交维持最高
  • 临深南朗镇均价上涨最大
  • 全市二手住宅网签均价走势平稳
  • 临深火炬开发区二手均价最高

2020年·中山楼市大数据

居住用地成交激增 楼面价下跌明显

  • 2020年中山共计14居住用地挂牌,12宗居住用地成交,占地面积为108.8万平,同比↑199.0%;建筑面积为343.3万平,同比↑221.3%;楼面价为7169元/平,同比↓21.7%。
  • 2020年中山居住用地供应大幅上涨,流拍较少,创近八年新高;楼面均价下降明显,主要是由于2020年出让地块限制增加、条款清晰完善,房企拿地更为谨慎,较多地块以底价成交。

全市新房住宅成交下跌明显

  • 2020年中山新房住宅批售47631套,批售面积513.2万平,同比↓1.2%;新房住宅共成交53864套,成交面积582.9万平,同比↓17.7%;成交均价14539元/平,同比↑3.2%。
  • 供应方面:新房供应基本平稳,以90-120㎡刚需户型为主,新增最大区域为西区,多个新项目集中入市,增量最大项目为棕榈彩虹花园。分月度看,全年走势波动上扬,下半年放量明显。
  • 成交方面:新房成交下跌明显,火炬开发区为成交主力。分月度看,年初疫情影响,网签明显不足;年中受深圳城市圈规划利好及深中隧道建设利好,成交稳步上涨;年底受网签系统维护影响,网签量下跌明显。

访客量与成交量稳步回升

  • 2020年中山在售项目来访量同比上涨,成交下跌,转化为为8.5%,为近4年最低。上半年疫情影响,市场氛围压抑,下半年虽然有所恢复,但仍显疲弱。后随马鞍到附近项目推货,吸引周边客户、渠道客户来访市场氛围渐渐回暖。
  • 根据中山中原研究中心监测统计,2020年中山共57个重点项目开盘,推货11549套,认购5260套,认购率46%,整体处于中等水平。主要是年初疫情爆发对市场影响较大,“线上选楼、线下签约”方式售楼在临深片区较热门,预计未来疫情影响仍会存在,但会逐渐常规化,各项目开盘情况有望好转。

临深片区新房住宅存量情况

  • 截止2020年12月中山临深片区新房住宅存库套数环比变化情况:
  • 南朗镇↑48.2%,火炬开发区↑1.8%,民众镇↓15.8%,东区↓3.4%。南朗镇存量涨幅明显,主要是年底新增供应量较大;另由于全市网签量较去年同期下降,使得去化时间同比上涨明显。

临深区火炬开发区成交维持最高

  • 2020年中山临深片区新房住宅成交16261套,面积共计177万平,同比↓2.9%,占全市成交的30.4%。其中火炬开发区以74.8万平成交量稳坐第一,以万科中天西湾汇、金色年华花园、裕龙君花园为主力;南朗镇居第二,以锦绣海湾城、保利碧桂园领秀海为主力。
  • 分月度看:临深新房成交走势与全市基本保持一致,呈现低开高走趋势。下半年,因临深片区新房受深圳城市圈利好更明显,涨幅较中山其他区域更高,特别在7月东莞、深圳调控收紧后,承接两市外溢购房需求,成交一路走高。

临深南朗镇均价上涨最大

  • 2020年,新房备案均价最高仍为东区,22050元/平,同比↓0.4%。东区位于市中心,配套成熟,交通方便,地块和住宅项目日益稀缺,均价基本保持平稳。
  • 从涨跌幅来看,涨幅较大为南朗镇与火炬开发区,两区成交量一直较大,今年不少新项目入市更是为楼市增添助力。同时两区临近翠亨新区,在“双城”利好下,翠亨新区又作为国家级重点发展区,规划利好不断,叠加深中隧道建设不断推进,不仅吸引本地客户,也迎得深圳等大湾区城市客户的青睐,促使翠亨新区持续火热、房价居高不下,一定程度也带动两区均价上涨。

2020年中山新房住宅成交TOP10

全市二手住宅网签均价走势平稳

  • 2020年12月中山全市二手物业成交均价为11346元/平,环比↑0.11%,同比↓1.7%。
  • 2020年二手均价整体走势平稳,其中,火炬开发区、东区均价较高均接近1.5万//平。近两年中山二手住宅均价涨幅不大,甚至呈下跌趋势。年底,《国家税务总局中山市税务局关于个人所得税行业所得率和核定征收率有关问题的公告》出台,中山住房交易全额个税征收标准由3%改为2%(核定方式),购房成本降低,二手房流通性增强,未来二手市场或将进一步被激活发展。

2020中山临深片区二手物业成交均价走势图

中山市场小结

  • 土地方面,2020中山共计12宗居住用地成交,占地面积为108.8万平,同比上升199.0%,创近八年新高;楼面价为7169元/平,同比下跌21.7%。今年中山居住用地供应大幅上涨,流拍较少;楼面均价下降明显,主要是由于2020年出让地块限制增加、条款清晰完善,房企拿地更为谨慎,较多地块以底价成交。
  • 一手住宅方面,2020年中山新房住宅批售47631套,同比下降0.7%。新房住宅成交共53864套,同比下降15.3%;成交均价14539元/平,同比上涨3.2%。供应方面,基本平稳,以90-120㎡刚需户型为主,新增最大区域为西区。分月度看,全年走势波动上扬,下半年放量明显。成交方面,下跌明显,火炬开发区为成交主力。年初疫情影响,网签明显不足;年中受深圳城市圈规划利好及深中隧道建设利好,成交稳步上涨;年底受网签系统维护影响,网签量回落明显。全市新房均价较为平稳,但临深南朗镇与火炬开发区涨幅较大,均超10%,主要由于翠亨新区持续火热,房价居高不下,部分项目归并两区核算导致。
  • 二手住宅方面,截止2020年12月中山全市二手物业成交均价为11346元/平,环比上涨0.11%,同比下跌1.7%,近两年基本保持平稳。临深中火炬开发区、东区二手均价较高,接近1.5万元/平。年底,中山住房交易全额个税征收标准由3%改为2%(核定),购房成本降低,二手房流通性增强,预计未来二手市场或将进一步发展。
Title