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号称“破限购”的以租代售,花了几百万只听个响

2020-09-27      来源:  中原大咖

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近期长租公寓连连爆雷

“小产权房”市场也不平静。

数据显示,深圳目前商品住宅为250万套左右,而2019年深圳常住人口1343万。商品房供应不足、价格高企,部分预算有限又想在深圳立足的人群为着“比商品房便宜很多”,将目光投向了产权不明确的房产。

在深圳,小产权房、军产房、宿舍等不在少数,但这类房产无法办理产权证,交易风险极高。还有一些违规项目,用“以租代售”的方式,以商品房的名义推销各类非住宅用地的房子。


几百万购房款一夜变“房租”

近期,深圳龙华区观澜观光路鸿基新都、龙岗区平安大道华南城铁东物流区都相继爆出“以租代售”引发的业主集体维权事件。

今年8月,鸿基新都公寓大堂突然展出一则落款日期为2019年7月5日的《非销售说明》引起广大“业主”的不满。他们表示,当年购房时,开发商以不限购、不限贷的名义打出销售广告,但实际签订的却是租赁合同。如今改口否认售房行为,几百万的“购房款”一夜变“房租”,任谁也不能接受。

事件发生以来,各“业主”和开发商沟通多次,最终开发商给出两个解决方案。一是使用权人继续持有使用权,同时开发商做出不抵押、不转让的承诺;二是各使用权人支付实际占用租金、结清贷款、恢复房屋原貌后退房。但双方并未达成一致意见。

与鸿基新都“业主们”有同样遭遇的还有华南城铁东物流区的各位“业主”。本来是不满缴纳了高额物业费却没有与之配套的物业服务,维权时发现自己并没有所住房屋的产权。手里拿着的“华南城使用权证”并非政府颁发的不动产权证,无法律效力。

来源:深圳乐居

业主们向仲裁委员会提出退回本金利息的退房请求,但并未得到仲裁委员会的完全支持,因当初双方签订的是租赁合同而非房屋买卖合同。项目用地性质为仓储用地,被限定只能整体转让。只能开发商补交地价、取消整体转让的限制,业主们才能办理红本。


“新风口”还是 “新风险”

以租代售的模式说白了就是签订租赁合同,在合同期内购买所租赁的房屋。租房者在租房期内所交的房租,可以抵冲部分购房款。待租房者付清所有房款后,可获得该房的全部房产权;如租房者在合同期限内不购房,则作退租处理。

这种模式的优势在于革新“租售脱节”传统模式,让钱款支出更加灵活。若租房者想要购买房屋,先前所付的房租相当于分期付款,相比起银行按揭能够省下一笔利息;若对房屋存在不满,也只需要付出房租作为成本,给自己较大选择的余地。

相对应的,以租代售也存在相应的风险,首当其冲便是产权风险。

若和上述两个案例类似,因为用地性质的问题,房屋本就不属于可以上市流通的商品房,无法办理产权证。即使买方多年以后付清了所有的房款,也不能获得房屋的全部产权。如果卖方将房屋再次出售、抵押,买方的利益也是无法保障的。

另一方面,租赁房屋的价值变化难以预测,房产价格的浮动带来了很多不确定性。

合同期内若房价呈上涨趋势,卖方可能会宁愿支付违约金也不愿按原合同出售房屋。买方租赁期限越长,着手购买其他房屋的机会越少,风险越高。反之若房价呈下跌趋势,买方也可能在合同期内毁约,卖方无法出售房屋,投入成本变高。

项目和自身情况才是核心

作为一种新型的房地产销售模式,“以租代售”本没有对错。比起购房模式,项目本身存在风险与否更值得购房者关注。

制度和监管措施的不完善,让很多违规项目打了擦边球,以“不限购、不限户口、价格低廉”作为噱头吸引购房者。目前市面上许多“以租代售”的项目的用地性质都非住宅性质,如作为住宅出售,合同并不受法律保护,买方各项权益都难以保障。

从适用面来说,以租代售也不是在任何情况下都比购房划算,典型例子——孩子上学。在深圳,许多家长拼尽全力只为孩子能就读一个好学校。目前租房家庭在入学资格上就存在很大劣势,积分难以超越自有房产的家庭,对学位有需求的家庭就不适合以租代售模式。

追求高性价比人之常情,但买房作为人生大事,冲动消费不可取。

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