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租个房却背上网贷,面对地产“p2p”我要如何自救?

2020-09-14      来源:  中原大咖

近日,热搜出现了不少关于长租公寓爆雷的新闻,让很多住着长租公寓的小伙伴惴惴不安。

央视曝光,上海多名租客和房东向警方报案称,已签协议的房屋托管公司倒闭,卷款跑路。目前,当地警方正在调查此案。此外,律师称这种情况下房东无权强行驱赶租客,双方都是受害人,可协商处理。

同期,杭州、成都等地也有类似的长租公寓卷款跑路的案例爆出,影响了上万人。

据不完全统计,早在2019年之前,已经至少有20家长租公寓爆仓了。而它们爆仓的原因,无一例外都是资金链断裂。

长租公寓这个概念是最近几年新出现的,从业主处租赁房源,之后经过装修再出租给租客,本质上与二房东别无二致。“高租金吸引房东、低租金吸引租客”,公司以季度甚至年向租客一次性收取房租,但向房东按月支付。

形成了这个时间差,公司的账户上就出现了资金池,运用低租金的模式提前收回租客一年的租金去扩张规模,此外在签租房合同时,三方采取的是“背靠背”的模式,房东和租户无直接关系,而是分别与房屋租赁公司签合同。

这样操作存在的风险很大,如果高价收来的房租不出去,或者投资失败,最后爆雷在所难免。

是不是觉得很熟悉,闻到了一丝P2P借新还旧的味道。

面对重重套路,房东和租客要如何避免成冤大头呢?


多方了解市场价格

长租公寓吸引客源的主要手段就是以高于市场价的租金向房东租房、再以低于市场价的租金租给房客,然而天上哪有这么多掉馅饼的好事。

房东、租客在委托经营或租房过程中,建议先多方了解周边住房的市场租金价格,房东将住房委托给公司时,对委托价格明显高于市场租金水平的,要提高警惕;租客租赁住房时,对租金明显低于市场租金水平的,也要慎重。


采用短期支付的方式

部分长租公寓为了加快融资,给租客以优惠,吸引租客以长期支付的方式支付房租。比如按月支付房租为2300一个月,按年支付只需1900一个月,有的租客会觉得反正这笔钱迟早要花,按年租还能更划算,选择一次性支付一年的租金。投入的成本更多,面临的风险也更大。

建议租客在支付房租时,选择不超过3个月的支付周期,避免一次性支付较大额度房租


签订规范的房屋租赁合同

租房本该签房屋租赁合同,但有的黑心公司忽悠租客签金融产品合同,从金融机构借钱,打入长租公寓的账上,租客每月看似在交房租,实则在还贷款。杠杆风险被直接转移到了租客身上。

建议租客承租房屋时使用规范的住房租赁合同,并留意合同中有无“租金贷”、“租房贷”、“房租分期”等相关条款、是否需要额外签订相关贷款补充协议等。


摸清长租公寓“老底”

长租公寓市场监管力度不够,导致鱼龙混杂,有一些公司的创立目的就不是盈利。

按照之前的商业逻辑,只要吸引到了租客长周期的房租,公司就有了现金流,运营公司多麻烦,不如直接跑路实现财务自由。

事实证明,长租公寓的模式很难盈利,必须要融到大的资金,上到一定的规模,保持在90%的满客率,才有可能长期、稳定的盈利。在疫情冲击、租房市场惨淡的情况下,有的长租公寓还在大举扩张,对于这类公司建议各位租客慎重考虑,很难说它创立的初心到底为何。


长租公寓的危机频繁爆发,由此也引来相关部门的高度重视。

9月7日,住建部官网公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,其中明确,住房租赁企业存在支付房屋权利人(房东)租金高于收取承租人(租客)租金,或是收取租客租金周期长于给付房东租金周期等高风险经营行为的,应将其列入经营异常名录,并加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

有关部门加强监管,相信长租公寓市场也会越来越规范。当然最能规避风险的方式还是直接和房东签订合同。

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