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长租公寓屡屡暴雷,为何短短三年就走向下坡路?

2020-09-11      来源:  中原大咖

目前,我国的政策都以支持的态度重视长租公寓的发展。

尤其是自十九大后,整块的纯租赁用地的出现有利于住房租赁体系的建成以及人才引进的顺利开展。

《深化住房制度改革》指出要构建多主体供给、多供给、多渠道、以保障体系为目标;整体规划按照商品住房40%,政策支持住房40%,公共租赁20%的供应比例铺展布局,降低人才、安居房租售价格,以房地产开发企业、市区政府、人才专营机构等领头,主推中小户型。另外租购同权的概念也在全国多城市推广。

长租公寓是在适应于目前年轻白领的生活要求下,逐步发展起来的。在80后已步入中年,90后已全然踏入职场,00后也纷纷步入职场的现实下,整洁、管家式服务的长租公寓得到越来越多年轻人的青睐,但是长租公寓近几年来却屡次爆出负面信息。

其实长租公寓的暴雷,是瞒着租客和房东之外的高风险、高杠杆的业务扩张。

长租公寓运营商普遍有互联网典型思维,喜欢走流量化经营,通过提供增值服务、交友、形成社群效应,产生集中消费环境。规模是互联网思维运营的基础,近年长租公寓举着规模的大旗,跑马圈地,囤积房源的现象屡见不鲜。规模化经营走的高流转、高周转模式,势必带来质量问题。

8月27日,杭州友客公寓暴雷;8月29日,杭州巢客公寓暴雷;8月31日,上海岚越公寓资金链断裂。据有关机构统计,8月份,全国累计15家长租公寓暴雷。

他们为了抢占市场打价格战,向房东开出比市场价高的3000元房租,向租客收比市场价低的2000元房租。这相当于每一个月的租赁成交,长租公寓不但要耗人力物力,还要补贴1000元。但是长租公寓并没有足够多的资金来支撑流量扩张期,于是他们想出了以年付的形式收租客的钱,这样子就收获了几个月的延长期。这个时刻就出现了矛盾点,年付的钱是用来填补空缺还是继续加杠杆扩张呢?

一场房屋租赁交易成为了一场资金募集大会,等到自己有足够的市场占有额,然后在逐步提高价格,开始缓慢回收前期投入并且争取到资本的注入。

目前,长租公寓的市场竞争越来越激烈,通过并购洗牌,会脱颖而出一些头部品牌。

但是实际上,以蛋壳为例,蛋壳公寓2017年亏损2.72亿元,2018年亏损13.69亿元,2019年亏损34.37亿元。

以这种亏损的方式去抢占市场,又有几家公司能抗住前期的损失?

每一家长租公寓的暴雷,是企业、房东、房客三方面的损失。本应在降价中得到利润的房客也是因为人数过多,最终也成了损失方。当然了,这里我们不谈利用长租公寓敛财然后跑路的企业,因为这本身已经是诈骗,与经典的健身房装修案例一样,这不是长租公寓的经营问题。

9月初,上海市房地产经纪行业协会发文提醒房东、租客在委托经营或租房过程中,应多方了解周边住房的市场租金价格,警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险,避免因公司“爆仓”“跑路”遭受损失。

一周前,成都市住房和城乡建设局也发布住房租赁风险提示称,数家住房租赁企业因采取“高进低出”“长收短付”经营模式出现“爆仓”“跑路”,提示住房租赁当事人在租赁活动中需谨慎。

“这意味着长租公寓行业高进低出、长收短付的业务模式已经彻底走入死胡同。”长租公寓业内人士指出王强(化名)。去年以来,高进低出(高价租入房源再低价出租)、长收短付(一次性收取租客1-2年租金却按月向房东支付租房款)的业务模式,已导致众多长租公寓资金链大幅吃紧,疫情冲击下导致新租客减少与租房空置率上升,进一步加剧长租公寓平台收支失衡。

一位国内大型创投机构合伙人向记者透露,近日他接到一家参与股权投资的长租公寓负责人的求助电话,希望获得一笔过桥贷款,缓解对房东的付款压力。但该合伙人所在创投机构迅速婉拒,因为不知道长租公寓“高进低出”所造成的租金差亏损缺口究竟有多大。

他坦言,目前创投机构内部已做好长租公寓项目投资失败的最坏打算,整个投资团队也在反思,在国家积极推进房地产租售并举的大环境下,为何长租公寓这个朝阳行业变得乱象迭起。

资金高杠杆风险聚集

王强看来,近日爆仓跑路的多家长租公寓平台都有一个共同特征,即将“高进低出”“长收短付”业务模式发挥到极致,导致整个平台“入不敷出”

“这背后,是长租公寓平台滥用资金杠杆惹的祸。”王强直言。为了快速积累房源扩张市场规模,它们都挪用大量“应付款”(支付给房东的租房款),持续高价租入新的房源。

王强曾遇到一个极端案例,租客将1年期租金一次性交给长租公寓平台,后者仅留下1/6资金支付给房东,其余5/6资金全部用于高价获取新房源。其逻辑很简单,通过持续扩大房源与业务规模,平台不但可以通过降低运营成本“创造”利润,还能利用业务规模效应寻求新的股权投资款,进而上市“赚”资本市场的钱。

他坦言,这种业务逻辑本身就存在极大风险。首先,“高进低出”造成的租金差亏损缺口达到1500-2000元/间,绝不是平台通过规模效应降低运营成本就能解决,而租金差持续亏损,意味着平台亏损额随业务规模扩张“水涨船高”,到最后难以收拾;其次,“长收短付”模式一旦遇到疫情等突发事件,导致新租客与新租金收入骤降,平台没有足够的新租金收入用于兑付房东租房款,导致大量房东“中途毁约”收回房子,租客则要求索回剩余租金,倒逼长租公寓平台资金链断裂。

“深层次原因,是长租公寓平台用于业务扩张的资金,并不是业务收入与运营利润,而是应付款,由此造成资金挪用与资金杠杆风险骤增。”王强说。

多位长租公寓业内人士透露,部分长租公寓平台很快找到了新的生财之道——向新租客们提供租金贷(让租客申请贷款一次性支付1-2年期租房租金),从而赚取贷款利息提成与佣金收入以填补租金差亏损缺口。

“这导致长租公寓的资金杠杆风险进一步上升,因为大量租金贷资金同样没有支付给房东,而是被长租公寓平台挪用扩大规模。”一位曾在长租公寓平台担任运营总监的人士直言。今年6月,他从这家长租公寓平台离职前,平台已经3个月发不出工资,早已入不敷出。

“4-5月份,我曾供职的折价长租公寓平台每月需向房东支付超2000万元房租,但新租客带来的租金收入不足400万,等待它的结果,多半是爆仓。”上述人士感慨说。

多家资金链吃紧的长租公寓平台原本打算海外上市融资但资本市场早已对它们关上了大门

创投资本“爱莫能助”

越来越多长租公寓平台资金链吃紧,曾经“力挺”它们的创投资本也只能爱莫能助。

一位创投机构投资总监说,6月份一家长租公寓平台创始人曾找到他,愿以上一轮股权融资估值的7折寻求新的股权融资,先缓解资金链缺口,再择机海外上市,让创投资本退出。

但是,基金所有的合伙人都认为这个便宜不能捡。”上述投资总监说。

如今长租公寓的业务模式与他们当初预期的完全不一样。三年前,他们之所以看好长租公寓产业,一个重要原因是长租公寓平台若有能力获取交通便捷且租金较低的老厂房资源,通过改造成长租公寓出租,可以赚取逾20%的租金差收益。

但越来越多的长租公寓“反其道而行之”,不断以高价租入各类房源,再低价出租,盲目扩大业务规模,甚至挪用大量“应付款”制造巨大的资金杠杆风险。

目前市场资源分化的趋势愈发明显,资源逐渐向头部倾斜。未来金融机构的投融贷以及社会资本将主要流向处于行业头部的企业,而处于行业尾端的小规模长租公寓短期则会受到资本的限制难以有所发展。处于行业龙头的企业能有效通过资金融通,享受政策福利,整体打包类Reits、发行债券、IPO上市等能引发退出机制。

有规模的企业可以通过自身的资源优势与品牌效应,可以有效拉低拿房成本,以此产生的利润比控制运营带来的利润要更高,因此未来的租赁市场,头部企业的优势也就更加明显。

未来长租公寓合作的大趋势,类似于“银企合作”、“政企合作”的力度将会加大。国家在《关于人口净流入人口达的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确提出要“加大对住房租赁企业的支持力度,拓宽直接融资渠道”。

银企合作有利于长租企业进行资金的快速流转,对节约融资成本抢占市场额都有帮助,同时也表明金融机构对长租公寓市场发展前景的认可。

除此之外,少数长租公寓与当地政府、大型国企、央企等开展合作,将闲置的工业厂房、员工宿舍、废弃的公租房改造成“蓝领公寓”,是运营商不断探索市场的成果。


部分信息来源:奥一网 | 腾讯网

整理:中原大咖

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