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干了这件傻事,我的钱和房子都没了……

2020-09-07      来源:  中原大咖

近日,地产圈爆出“大瓜”

因开发商涉及债务纠纷

位于北京二环NAGA上院的部分房产和车位

被申请强制执行

其中就有巨星成龙的两套豪宅

房屋的主人是成龙

为何又因为开发商欠债被拍卖?


开发商债务纠纷,成龙大哥躺枪

事件经过是这样的:

2006年,成龙通过旗下公司中泰成龙以总价人民币3360万元购入北京NAGA上院的两套房产。其中,1300万元为购房款,2060万元以NAGA上院代言费用折抵。这两套房屋一直由成龙及家人居住使用,并有居住期间各种缴纳费用为证。但因种种理由,十余年来中泰成龙公司一直未办理产权证

2017年,NAGA上院的部分房产及车位因债务纠纷被申请强制执行,成龙这两套房屋恰好在查封范围。2019年,中泰成龙向北京市第二中级人民法院提起诉讼,要求停止对两套房产及车位的强制执行,法院也作出停止对涉案房屋的执行的判决。但与开发商有债务纠纷的天鸿控股不服一审判决,于2020年6月向北京市高级人民法院提起诉讼,要求撤销一审判决,改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求。

北京市高院审理后认为:

中泰成龙公司对于未能及时办理涉案房屋的产权证存在过错,且根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,中泰成龙公司作为未在境内设置分支机构的境外企业不得在境内购买商品房,其无法取得产权证

此外,涉案房屋系交由成龙个人,无证据证明中泰成龙公司已占有涉案房屋。中泰成龙公司不符合执行异议复议规定第二十九条之规定,故不应停止对涉案房屋的执行。


购房不及时过户,隐患巨大

在房屋买卖当中,总有一些当事人出于各种原因不办理过户登记,殊不知只有办理了过户登记后,房屋的所有权才会合法转移,受到法律的承认与保护。通过上述成龙的案例也可以知晓,无论是明星还是普通群众,购房不及时过户就存在巨大的法律风险。

产权风险

买方交付全部房款、履行完毕合同后,虽不影响其在所购房屋中居住,但日后若有转卖房产的需要,因房产未登记在其名下,出售会变得很困难

在未过户的期间,也可能会发生开发商或原业主再次将房屋抵押、出售的情况,或者如上述案例般因债务纠纷被查封,导致产权纠纷。

政策风险

近年来,多地陆续出台政策调控市场。而一项新政的出台,很可能会让购房资格、贷款条件、税费金额等方面发生变化,影响交易的进行。

违约风险

未完成过户的期间内,因房屋产权并不在买方名下,如果房价上涨或有其他利好因素,买方可能会反悔,宁赔偿违约金也不继续履行交易。同样,对于卖方来说,也存在买方因为房价下跌不愿继续履约的风险。

购买二手房时,若卖家过世但房屋并未过户,需先办理房屋继承登记,再办理房屋产权转移登记。在此过程中,不排除有的继承人坐地起价,买家承担额外支出的情况。


“房钱两失”要如何避免?

任何购房者都不愿面对“房钱两失”的局面,咖姐在这里给大家支几招:

摸清欲购房产的“老底”

如房屋开发销售手续是否齐备、房屋是否设置抵押、是否具备上市交易的资格、是否已被法院查封等,这些对于买方能否顺利完成交易、取得产权至关重要。

了解当地购房政策

每个城市的购房政策不尽相同,如果有买房的需要,买方应了解清楚当地的购房政策和贷款条件,如因限购政策而不能过户,最终房屋被查封甚至被执行时,会有较大风险需搬离该房屋。

尽早占有房屋,存留相关凭证

合同签订且支付了前期款项后,买方应及时占有房屋,注意收集证明房款支付和实际占有的合法有效证据,如收据、转账凭证、入住通知、各种缴费凭证等。

在可能影响证据效力的细节问题上仔细,如房款收据上的付款人与合同约定的买受人一致,避免证据瑕疵导致证明力下降。

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