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人在家中坐,债从天上来,看完这条还敢借名买房吗?

2020-08-24      来源:  中原大咖

购房资格、贷款条件、户籍限制……

为了调控楼市,当下多地都实施了限购政策

给不少有能力购房的人设立了门槛

有人为了规避政策的约束

借用亲戚朋友的购房名额来买房

借名买房,是指由借名人与出名人进行约定,借名人作为实际出资人,以出名人的名义购买房屋,并将房屋登记于出名人名下的情形。


如果成功买房过户,自然皆大欢喜

然而很多时候

借名买房只是诸多狗血剧情的开端

比如近期这条新闻:


深圳男子借名买房 30年后被名义房主儿子追债

1987年,赵先生欲购买盐田区某商品房。但根据当时的政策,该小区仅限香港户籍人士购买,赵先生作为大陆户籍并无购房资格。于是想到向港籍的程女士借名买房。以程女士的名义与开发商签订购房合同,由赵先生支付全部房款。

房屋交付以后一直由赵先生占有使用和对外出租。2010年,房屋所在小区被列入城市更新计划,此时该房屋也由赵先生出租给进驻项目的开发商。但在2019年赵先生被告知,房屋名义所有人程女士已去世,该房屋被程女士儿子继承并已过户至其名下。

程女士儿子认为房屋为母亲的遗产,其已合法继承,要求赵先生返还多年占用期间的全部租金。无奈之下,赵先生将程女士儿子告上法庭。

赵先生的遭遇并非个例,在此之前,也有多起因借名买房而起的纠纷被报道:

《表哥出钱表弟出面,表弟闪婚后声称房子是自己的…》

《重庆女子出钱买房,为享首套利率只写男友名字,却变成男友和闺蜜婚房…》

……

以借名买房为关键字进行查询,截至今日检索出的裁判文书就有7726篇。

在715调控升级以后,深圳的购房名额变得更加珍贵。从实际案例可以看出,借名买房大多发生在亲戚朋友等熟悉的人之间。出于信任,很多都只是进行了口头约定。一旦发生了纠纷,举证维权非常困难。

那是不是签了协议就稳了呢?

其实并没有。

虽然借名买房协议并未被法律明确禁止,具有一般的合同效力,在不违反《合同法》第52条的情况下,应属合法有效。但即使协议有效,因违反购房政策,规避政策的相关条款约定可能会被认定为无效。

如发生纠纷时,借名人仍不具备购房资格,法院一般不会判决出名人协助借名人办理房屋过户登记手续。

除了产权纠纷,借名买房还存在这些风险

☆如借名购买的是经济适用房等政策性房屋,即使借名人与出名人签订了书面购房协议,也会因为规避政策,被法院认定为无效协议。

☆如出名人陷入债务纠纷,债权人申请保全,也可能导致房屋被查封,被法院强制执行。

☆根据广东省高院发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》,出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。也就是说一旦出名人将房屋转让,借名人的钱很可能打水漂


如果一定要借名买房,建议在购房前一定做好相应的措施防范:

审查房屋性质

借名买房前,首先弄清楚房屋性质,能否上市交易,是否违反政策规定。避免经济适用房、安置房等限制交易条件的房产,以防将来无法取得房屋所有权。

签订借名买房协议

如前文所言,协议虽有瑕疵,但在审判实践中,仍是认定借名关系成立最核心的证据。

及时过户

借名购买的房屋符合过户登记条件时,及时要求被借名人将房屋过户至自己的名下,预防不必要的纠纷发生。

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