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7月月报概览 | 新房供需平稳上升 二手过户量创新高

2020-08-04      来源:  中原大咖

新 房 市 场

六住宅项目获批


7月六住宅项目获批,其中五项目开盘,住宅批售面积40.0万平,环比增长10.3%,推售37.5万平,环比增长15.9%。住宅供应面积连续三个月回升,达到年内最高值。

新房住宅成交面积上升3.7%

7月深圳新房住宅成交3478套,环比上升4.0%;成交面积为34.8万平,环比上升3.7%,新房成交量与供应紧密相关,随着供应面积的三连升,新房住宅成交量连续两个月上涨,成交套数与面积均为年内新高。

龙岗区成交占比超5成

从各区成交面积来看,7月龙岗以17.49万平的成交量位居第一,占全市成交的50.2%;光明新区成交面积为5.57万平,占全市成交的16.0%,位居第二;坪山新区成交3.49万平,占比10.0%。罗湖区七月零成交。

从成交面积环比变动的情况来看,7月五区成交面积出现增长,六区成交面积出现下滑。其中,光明成交量增长最为显著,环比增长193.1%。而罗湖区七月无成交,下滑100%;福田、南山、深汕等区成交量也皆下滑超5成。

恒大锦苑成交量居首位

恒大锦苑以375套的成交量夺得深圳7月住宅销售冠军,金融街华发融御华府成交位列第二,成交357套。成交前十的项目中,龙岗五个,光明两个,坪山、龙华、宝安各一个。

二 手 住 宅

二手住宅过户套数持续上升

从过户数据来看,7月深圳二手住宅成交套数为13407套,环比上升26.6%;成交面积为114.8万平,环比上升26.7%。本月过户成交套数创2016年4月以来新高。由于过户成交数据与签约成交数据存在一定的时间差,7月过户成交的房源主要为6月之前(含6月)签约成交的房源。根据深圳中原研究中心的数据显示,7月过户成交的房源中约有九成为6月之前(含6月)签约成交的房源。

龙岗过户套数居全市首位

本月全市各区成交套数普遍上升。盐田、宝安和南山成交套数涨幅均超过三成,盐田本月成交套数为293套,环比上升33.2%,涨幅最大。龙岗成交套数环比上升25.8%至3759套,成交套数居全市首位,成交占比为28.0%。

从样本房源的涨跌区间上来看,房源上涨和下跌的幅度均在10%之内。有67.0%的样本房源价格上涨,33.0%的样本房源价格下跌。样本房源涨幅在5%~10%区间的占比最大,为36%。

租 赁 市 场

租金回报率持续下滑

根据深圳中原研究中心监测显示,7月全市住宅租金为70.4元/平•月,环比下滑0.7%,租金回报率继续下滑至1.29%。

南山、宝安租金回升

本月南山区和宝安区租金回升,其他区域租金继续下滑。南山区租金回升1.54%至101.5元/平,涨幅最大。本月盐田和福田租金分别环比下滑2.72%、2.50%,下滑幅度较大。

中 原 研 判

  • 过户数据显示,7月深圳新房住宅成交3478套,环比上升4.0%;7月深圳二手住宅成交套数为13407套,环比上升26.6%;一二手住宅合计成交16885套,环比上升21.2%。

  • 从实时市场情况来看,新房市场方面,7月有六住宅项目获批,其中五项目开盘。五个开盘的住宅项目中有四个项目开盘时间为新政后,整体开盘去化率约为七成。

  • 二手市场方面,本月整体的实时成交活跃度高于上个月,但是受715新政影响,后半个月市场氛围骤降,成交量也出现明显下滑。7月15日,《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》出台,主要内容包括:本市户籍满3年且社保满3年才有购房资格买房;非深圳户口要5年社保才能购买;自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%,购买非普通住宅首付60%;转让房产的增值税从2年就减免变成5年才减免;普通住宅标准调整,总价超过750万为非普通住宅;新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的;规范网签,二手房交易透明,整顿地产秩序。该政策对购房资格提出了更严格的要求,抑制投资需求;调整了豪宅标准,完善差别化信贷,对豪宅成交有抑制作用,降低了市场的成交活跃度。新政前7月1日-14日的成交量约占本月成交的七成,新政后的成交量仅占三成。

  • 近期新房住宅供应逐渐增加,八月潜在计划入市项目数量较多,预计下月新房成交会持续上升。二手市场方面,从中原指数来看,中原经理指数下滑明显,说明经理人对后市预期有所降低,从报价指数来看,近三个星期的报价指数都出现了下滑,说明业主信心有所减弱。在新政的影响下,下月实时二手成交量将出现明显下滑,但由于过户存在滞后性,下月的过户数据或将维持在高位。

附:2020年8月潜在入市项目

7月月报概览副本.png

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