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西丽,你凭什么

2020-06-22      来源:  中原大咖

西丽,一个提起来也许并不会让大家感到陌生的地方,很多在南山、福田上班的人,会选择在西丽这一块租房,城中村的价格比原关内的其他地方都要便宜不少。

然而,相对于灯火通明的“不夜城”科技园、人文气息浓厚的华侨城、如日中天的深圳湾、以及日益成熟代表着深圳未来的前海来说,在人们的印象中,偏居一偶的西丽似乎一直以来都并不具备太多的存在感。

每当大家说到南山,几乎都不会想到或去提起西丽,大学城、动物园、水库、刚需、民房……这些似乎就已经是人们眼中西丽的全部。

而直到近年来,随着南山“三环一带”战略的实施,人们也开始正视西丽这个原本就属于关内的片区,西丽片区这一原本房价的洼地在逐渐被填平,早已今非昔比。

然而,在经历了从最初的不理不睬到如今的强势崛起后,关于西丽片区未来的争论却并未停止。

有些人认为西丽尚处在华丽转身的过程当中,前途一片光明,对其寄予厚望;

有些人则认为其会后续乏力,质疑片区已出现阶段性见顶,众多规划至多是中长期利好。

评论出现两极分化,褒、贬者各执其词,存在感越发强盛的西丽,究竟凭什么吸引了如此之多流量?又是凭借什么引发了众人如此分化的见地?


让我们一探究竟:


政策倾斜

近年,随着政策利好的不断倾斜,包括市政规划、轨道交通以及产业布局等方面的重点建设,西丽的存在感也逐渐增强。例如,在深圳市政府公布的17个重点发展区域中,位于西丽的留仙洞战略性新兴产业总部基地便是重中之重。

去年初,市长陈如桂作政府工作报告时,提出今年要重点打造6座“城”:坂雪岗科技城、西丽高铁新城、海洋新城、大运新城、西丽湖国际科教城、光明科学城。其中,两座城都在西丽。

从去年初两会提出重点打造“西丽湖国际科教城”,到西丽高铁站规划出炉,以及如今初具规模的沙河创新走廊南山智园云谷等高新产业基地等一些规划建设,都让西丽片区发展充满动力。

权威媒体新华社报道,南山区把西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、西丽高铁站,定义为南山打造“中国硅谷”的三大核心引擎

文章提到这三个片区时,给予的评价是:

1、西丽湖国际科教城:将成为粤港澳大湾区重要的源头创新引擎。

2、留仙洞总部基地:留给科创的最好的、成片的土地。

3、西丽高铁站:有望成为深圳最大的铁路枢纽。


西丽究竟重要到哪个程度?

“3+3”战略示范工程是新时代南山争当湾区高地的“双核引擎”,而事实上,其6大工程中有3个都有涉及西丽。

2019年,南山区提出“三大战略工程”,即:


  • 高标准规划西丽湖国际科教城

  • 高起点建设深圳湾CBD

  • 高水平打造西丽高铁新城


2020年,南山区重点谋划新时代“三大示范工程”——“一廊、一城、一大道”

  • 一廊:深圳湾文化走廊

  • 一城:蛇口国际海洋城

  • 一大道:南山硅谷大道

“三大战略工程”“三大示范工程”是事关南山发展的根本性、基础性、长远性的重大布局,共同组成南山新时代双区驱动“3+3”战略示范工程。

其中,“三大示范工程”中的南山硅谷大道串联深圳湾口岸后海金融商务总部基地高新区西丽高铁新城留仙洞战略性新兴产业总部基地西丽湖国际科教城,形成了目前深圳最有价值的区域。

此外据了解,2019年10月,南山区北部片区新三年行动计划编制已正式启动,南山区将加速创新型资源向西丽、桃源等北部片区聚集,促进未来投资进一步向北部片区倾斜,切实加快重点区域开放建设。


交通概况

西丽三面环山,只能躲在夹缝中生存,由北往南,夹在羊台山和塘朗山中间,西面、南面又有广深高速、平南铁路等阻隔,交通颇为闭塞。

纵向交通一直制约着西丽的发展。塘朗山庞大的身躯阻隔了西丽大学城与南面的华侨城、福田的纵向联系 ,只能依靠东西向的留仙大道绕道沙河西路或福龙路,来回一个大圈颇为折腾。

近年来,西丽交通发展可圈可点,除了早期开通的地铁5号线路之外,2016年,地铁7号线的开通,打通了塘朗山隧道南往北通行留仙大道,使得其与南面的纵向交通不再受限于山体的隔断,降低了西丽往返市区中心的交通成本。

公路方面,西丽的主干道——东西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓宽快速化改造,留仙大道与沙河西路连接的南坪高速、南光高速以及北环大道都可快速出入南山、福田、龙华、光明和宝安

轨交方面,除了现有的地铁5号线和7号线外,未来片区内西丽高铁枢纽站还将有在建的13号线15号线(规划中)27号线(规划中)29号线(规划中)等地铁线路交汇。

西丽综合交通枢纽是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一,集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。

它位于广深创新走廊的轴线,串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区,区域位置极为重要,是深圳市最重要的交通门户之一。

据悉,西丽高铁枢纽核心区建筑面积360万平方米,规划13个站台25条线路,今年将正式动工。也就是说,西丽站未来比深圳北站还多5线

根据国家铁路、城际轨道和城市轨道相关规划,西丽综合交通枢纽将引入赣深客专深茂铁路、深汕铁路、深珠城际4条高铁,深惠城际、深莞增城际2条珠三角城际铁路和轨道13、15、27、29号线4条城市轨道,成为深圳最重要的对外交通门户和城市交通转换节点。

西丽高铁站的落成,或将进一步释放该片区的土地价值,届时大学城区域将形成东西双高铁站的格局,成为介于北站商务区与留仙洞高新北产业聚集区之间的人文功能居住区。

也正因为西丽高铁枢纽这样一个规划的获批,使得西丽近年再度成为了深圳楼市一个新的焦点。随即,西丽房价也再度成了坊间热议话题。


人口与产业

判断一个区域有没有价值潜力,往往需要看人口与产业。只有靠近就业中心,而且产业比较高端的地方及周边区域,才真正具有投资价值。

而全深圳最满足这两个条件的,一个是福田CBD,另一个是南山科技园

西丽背靠科技园,就像龙华红山背靠福田一样,承接了南山科技园的产业及人口外溢。

而且,西丽的留仙洞片区总部基地本身也是深圳重点打造的六个总部基地之一,已入驻了大疆的“天空之城”、优必选机器人大厦、传音控股大厦等10多个企业总部项目。

留仙洞总部基地规划总体量约700万平,定位为城市经济发展的新载体,产业转型升级的新平台,被寄希望于成为新一代产业园,是南山区乃至深圳未来引领高端发展的新平台的创新“高地”。

留仙洞总部基地未来瞄准的都是世界500强的高科技企业,目前已有大疆、天珑、传音、乐普、万科、深圳特区建设发展集团等企业进驻。势必为区域带来大批高科技型人才,助力留仙洞总部基地成为“中国硅谷,世界总部“。

此外,西丽湖国际科教城,也让西丽变成了全市高校资源最为密集的区域,有望成为深圳居住人口学历最高的区域之一。

众所周知,硅谷的形成深受斯坦福大学、圣塔克拉拉大学等大学的影响,高科技人才的供给是硅谷形成的最重要的一点。

而西丽的最大价值,不仅仅在于上文提及的留仙洞总部基地、西丽高铁枢纽,同时更在于高科技的发动机:西丽湖国际科教城!

西丽湖国际科教城是全市高校资源最为密集的区域,包含多所高校及实验室。现已有南方科技大学、深圳大学西丽校区、哈尔滨工业大学、北京大学和清华研究院、中国科学院深圳分院等18所院校。

此外,片区还拥有鹏城实验室、深圳湾实验室两家省级实验室,联合国教科文组织高等教育创新中心、国家超算深圳中心、中科院先进院、7所诺奖科学家实验室等一批高层次研究机构。

西丽湖国际科教城是承载深圳科技创新使命的三大重点区域之一,可以说是整个大湾区的创新源头,汇聚着深圳最高端、最有创造能力的人群,核心引擎作用不言而喻。

此外,值得关注的是,南头直升机场已经确定搬迁至龙华新区观澜街道白鸽湖环境园内的樟坑径。

其搬迁将可以让周边的科技园片区、西丽片区摘除航空限高,为这些片区赢得了空中的拓展空间,对于提升片区土地利用率,加强产业及就业人口聚集起到非常大的推动作用。


基础教育资源

虽然西丽片区内大学和研究生院众多,但其基础教育目前依然较为薄弱,属于南山基础教育的“洼地”。

不过,近几年来南山西丽的基础教育建设逐步重视,南山六大名校深中育才南实验南外南二外深大附属教育集团纷纷进驻西丽。此外,西丽自身也成立了两个教育集团,南科大教育集团以及文理实验教育集团。

这些名校分校中,其中要数深大附属教育集团旗下的深圳大学附属实验学校深圳大学附属教育集团外国语中学最值得期待。

基础教育薄弱,或许是当前西丽片区最令人诟病的一点。但随着这些名校分校的入驻,其学校的验证、成绩的提升等在经过一定时间的积累后,未必不能后来而居上。


市场与供应

西丽地处深圳经济特区西北部,片区总面积约90平方公里,约占南山区面积的二分之一。主要由西丽街道办和桃源街道办组成,大致分为留仙洞、大学城、西丽中心区、珠光、桃源五个小片区。

留仙洞片区商品房较少,价格偏高,代表楼盘有天悦湾花园、宝能华府、以及万科云城公寓等;

大学城片区由于有大片土地的开发,已成为了西丽新盘最密集的片区,也是优质物业供应区,宝能城、塘朗城、水木丹华、华晖云门等均是片区具有代表性的楼盘;

珠光片区商品住宅密集,但大多为2000年左右老旧小区,未来有“珠光村旧改”利好,代表楼盘有宝珠花园、龙都名园、润城花园、塘朗雅苑等;

西丽中心区有招商西丽新城的旧改和天虹附近的旧改利好,位置较佳,代表楼盘有南国丽城和众冠花园等;

桃源村片区作为成熟片区,片区内典型代表楼盘有桃源村1-3期,一直是深圳成交最活跃的小区之一。此外,片区代表楼盘还有城市假日、十五峯、水木华庭,俊峰丽舍和天地风景等。

在城市更新上,西丽是旧改重点。大沙河流域有18个城中村,25个旧工业区,占南山区的1/2以上。按照规划,西丽中心区“一河两岸”将发展成为深圳市城市副中心,集创智、教育、科研为一体。届时,它的升级改造将改变旧村落后面貌,给西丽带来更大的发展机遇。

长远来看,随着西丽湖国际科教城规划的逐渐落地,以及西丽轨道交通的建设和商业配套的成熟,西丽优质的居住环境会被市内的购房者慢慢认可,其片区价值也将得到市场的进一步认可。

新房供应上,2020年或将成为西丽楼市爆发的一年,据不完全统计,片区内建设中的仅住宅项目就多达7个,包括丹华公馆汇城茗院南翠华府玖裕茗院桃源里家园远洋天著华府汉园茗院等,诸多新的综合体项目以及各项配套设施都正在进一步完善中。



部分内容来源:蛇口消息报 | 中国房地产报深圳 | 通货鹏涨

编辑:中原大咖

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