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重磅!《土地管理法》修正案正式通过,有这九大亮点!

2020-06-22      来源:  中原大咖

8月26日上午,十三届全国人大常委会第十二次会议在北京人民大会堂闭幕。会议以163票赞成、1票反对、3票弃权,表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。


此前,土地管理法已经做了两轮审议。2018年12月23日,土地管理法提请全国人大常委会进行第一次审议,删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

2019年6月25日进行的第二次审议中,修改的主要内容包括土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度和其他修改四个方面。相对于一审稿,二审稿的修改重心放在了进一步完善征地情形及补偿标准,而在市场更为关注的集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革方面,呼声颇高的“吸纳宅基地‘三权分置’经验”的改动并未出现。

而此次三审修改最终通过,修正案进一步收紧为公共利益需要征地的条件和程序、进一步完善征地程序增加对补偿方案组织听证,同时,应当合理规划乡村产业和宅基地用地,提出为促进乡村产业发展,改善农村居住条件,应当合理规划乡村产业和宅基地用地,并充分利用闲置宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。


据悉,本次通过的土地管理法修正案,在农村三块地改革方面均有所突破:


土地征收方面,此次修改首次明确界定“公共利益”,并完善了征地程序,改革了征地补偿制度;

集体经营性建设用地入市方面,本次修改清除了入市的法律障碍,明确了入市的条件和程序,并明确了使用者再转让的权利;

宅基地方面,下放了宅基地的审批权、增加了户有所居的规定,并鼓励宅基地有条件流转。


以下为根据公开报道的资料所整理的详细内容:


一、征收土地方面


1. 首次明确界定“公共利益”。以往法律规定国家为了“公共利益”的需要可以征地。但对于什么是公共利益,长期以来法律并无明确界定,加上土地管理法规定任何单位和个人进行建设必须依法申请使用国有土地,导致征地成为获得建设用地的唯一途径。这次修法采用列举的方式,对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定:因军事、外交,政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程,以及成片开发建设等六种情况确需要征地的,可以依法实施征收。


2. 完善征地程序。一是要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示,还要与被征地农民协商;二是在必要时政府要组织召开听证会,跟农民签订协议后才能提出征地申请,办理征地的审批手续;三是把原来的批后公告改为了批前公告,使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。


3. 改革征地补偿。一是首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。二是以区片综合地价补偿取代原来的按土地原用途年产值补偿的做法。区片综合地价除了考虑土地产值,还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素予以综合制定。三是补偿项目方面在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费,从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。


二、集体经营性建设用地入市方面


4.破除集体建设用地入市的法律障碍。删除了原土地管理法第43条有关任何单位或个人建设需要使用土地的必须使用国有土地的规定,改变了过去农村的土地必须征收为国有才能进入市场的问题。


5. 明确集体建设用地入市的条件和程序。规定农村集体建设用地在符合规划(必须是工业或者商业等经营性用途)、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。


6. 明确使用者再转让的权利。使用者取得农村集体建设用地使用权之后,还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。


三、宅基地方面


7. 下放了宅基地的审批权。明确要求通过规划合理安排农村的宅基地,为改善农村的居住条件提供便利。


8. 增加了户有所居的规定。针对有些地方的宅基地用地比较紧张的情况,这次法律规定地方政府要想办法采取其他方式保障实现农村居民居住的权利。


9. 允许宅基地有条件流转。对于已进城落户的农村村民,允许他们自愿有偿退出宅基地。如果农民不愿意退出宅基地,地方政府不能强迫其退出宅基地。


“农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程,在整个过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地,地方政府不能强迫其退出宅基地,必须是在自愿有偿的基础上。” 

——自然资源部法规司司长魏莉华


集体经营性建设用地入市,会对土地市场造成多大影响?


全国人大常委会法工委经济法室副主任杨合庆:

这个问题从两个方面来看:

第一个方面,这次土地管理法的修改,包括集体经营性建设用地入市改革,目的就是为了改变、完善现有的建设用地土地供应的格局。原来我们只有国有的建设用地才能进入市场,以进行各项建设,现在是允许集体可以把集体的建设用地,直接由集体出让、出租用于建设,这是土地供应格局的改变。

第二个方面,集体经营性建设用地入市,首先入市的土地要符合规划,规划必须是工业或者商业等经营性用途。第二个,它必须要经过依法登记。第三个,它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外,即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。因此从这几个方面来讲,它不会对我们的土地市场造成冲击。


此次《土地管理法》的修改会对房地产市场产生什么样的影响?

深圳中原研究中心:

原《土地管理法》是1986年审议通过的,三十年来,土地市场发生了巨大的变化,不同时期城市化改造也配合有相应行政法规适时更新土地管理制度,但是法规的制订需要遵守法律的规定。这次土地管理法的修改从法律层面改变了土地供应的格局,实现了土地供应的“二元化”,集体经营性建设用地入市可以按照规划入市、转让,但规划必须是工业或者商业等经营性用途,转让后仍不得改变土地用途。

此次《土地管理法》的修改重点,主要集中在土地征收、农村宅基地管理制度改革和集体经营性土地入市三大方面。对农村改革与发展提供了制度上的保障,一方面将增加农民财产性的收入,另一方面,供应增加,开发商拿地成本或将有所下降,但“房住不炒”定位不变,房地产市场仍将维持平稳。

理论上,深圳市已完成城市化改造,所有土地均为国有土地,其对深圳土地市场的影响微乎其微。深圳的城市建设主要依赖于土地的二次开发利用,而近期深圳市规划和自然资源局发布了关于《深圳经济特区土地使用权收回条例》(草案公开征求意见稿),或将推进城市更新速度,盘活存量用地,促进城市高质量发展。


部分内容来源:新华社 | 21世纪经济报道 | 中改研究

整理:中原大咖

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