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均价9887元/平，沈阳的房价真的合理吗？

2018-12-03 13:24 来源:沈阳中原找房

10月沈阳新建住宅成交均价

9887 元/平

随着限购政策的影响显现，许多潜在刚需购房者对沈阳房价走势的关注度提升了许多，目前沈阳的房价是否合理，未来的房价走势如何呢？

沈阳市的库存面积与去化周期在经历了缓步下降后逐渐走平回升，也进一步支撑了房价的稳固走势，合理的价格区间需要的是整体布局的合理，小周期服从大周期，在经历了调整期过后，沈阳房价的走势将会沿着周期的规律平稳运行。

2017年，沈阳市社平工资为5991.5元/月，在岗职工平均工资为6181.75元/月，沈阳市发布《2017年度沈阳市人力资源和社会保障事业发展统计公报》，沈阳市2017年度社平工资达到71898元。

上面是统计数据显示结果，但很多人表示自己并没有拿到这么多，这主要由于社平工资为每个人税前应发的所有收入，包含单位代扣代缴的五险一金、个人所得税以及年终分红和奖金等。

粗略计算一下，忽略年终奖和个人所得税部分，仅五险一金就将扣到工资总额的20%左右，到手的工资自然要低于社平工资。

若以家庭为单位购房，从贷款角度分析，以一套90平商品住宅价，价格10000元/㎡计算，总房款90万元，首付三成27万元，贷款63万元，以目前基准利率，等额本息计算，月均还款额3736元，工资基数需要满足月还款额的2倍以上，即月工资7452元，以沈阳市实际到手工资估算，购房后对夫妻二人生活压力没有造成很大的压力。

同时，沈阳市月人均养老金水平，达到2479元，连续13年提高企业退休人员基本养老金待遇，全市月人均养老金水平达到2479元，且全部按时足额发放。

年末纳入社区管理的企业退休人员共123.7万人(含省属企业退休人员)，占企业退休人员总数的101.1%。这说明不仅夫妻二人的工资可以作为还贷的“口袋”，退休老人的适当支持也使得还贷的压力大大减少。与过热的一线城市房价中一家六个“口袋”共同换房贷相比，正常情况下，去除还贷的部分，沈阳夫妻二人的工资余额基本可以满足日常生活需要。

所以，沈阳的房价真的高吗？

纵观近十年来沈阳商品房销售均价同比及环比走势，在经历一段高速发展的时间后，总会有一段时间的蓄势，积蓄能量，等待着下一轮的表演。在政策的扶持期扶摇直上，在政策的平缓期缓缓而休，经济周期的规律周而复始，虽不是简单的重复，但总有相似之处。

从整理期到上升期再到蓄势期，沈阳的商品房均价的波动呈现了教科书般的走势，也足以说明政策的制定者对沈阳的经济市场足够了解，对上级政策的解读足够透彻，对未来经济走势的预测足够精准。

细化分析近几年的商品房销售均价，2016年7月以后，沈阳商品房销售均价开始上升，月度同比逐步上升，与上一年销售均价拉开了距离，离散率逐步扩大，到目前为止，商品房销售均价的乖离率走势仍然呈现上升趋势，值得注意的是，沈阳的楼市回暖与政策的导向呈正相关，2016年，楼市的暖流从一线城市蔓延到了二线，沈阳也赶上了快步行走的“春风”。

十年之前，你觉得沈阳房价过万元是幻想，五年之前你觉得沈阳房价过万元是梦想，现在的你发现沈阳的房价过万元是触手可及的现象。日新月异的时代，复利的增长，今天的梦想也许就是明天的现实。

所以，沈阳的房价是在合理区间吗？从目前来看，是的。