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【中原视角】市场下滑的内因分析

2022-05-10 来源: 沈阳中原研究部

众所周知，2021年房地产市场很不好，从数据表现来看，2021年，全市商品住宅新增供应916万㎡，同比下降34.7%；成交1176万㎡，同比下降0.8%；剔除四季度恒大集中备案164万㎡，全年全市成交1012万㎡，销量下降14.7%。

如果我们把数据拆开来看，沈阳销量出现下降的拐点是2020年9月，2020年9月之前的一年内月均去化132万㎡，2020年9月后月均去化只有83万㎡，下降幅度高达37%，拐点出现在2020年9月。

2020年9月发生了什么？

2020年9月6日，沈阳市房产局发布关于联合印发《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知沈房发（2020）14号》，也就是我们说的“沈八条”。

主要内容：严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%，首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

那么，2020年9月的拐点真的是由“沈八条”引起的吗？

首先来梳理下近几年沈阳政策情况，早在“沈八条”之前的2018年就已经出台了“限购”“限售”政策，分别是：

2018年4月13日，沈河、和平、浑南(三环)限购，全市限售；

2018年8月16日，“沈六条”限购升级，全市限购。

2018年连出2次重磅政策，但是仍然没有阻挡住2018年、2019年市场上涨的势头：

2018年价格增幅15%创近十年涨幅新高。

2019年住宅销售量超过1600万㎡，销量创历史新高。

2018年政策的严厉程度远高于2020年的“沈八条”，那为什么是在“沈八条”出台后销量骤降呢？

其实“沈八条”只是压死骆驼的最后一根稻草，市场骤冷的根本原因是多因素共同作用的结果。

“沈八条”竭力呐喊，这个锅我不全背！那么，市场下滑的内因是什么呢？↓ ↓ ↓

①2017-2019年购房需求的

集中释放与透支

2016年之前沈阳房地产市场是被动型的市场，被高库存压制价格长期处于低位徘徊，2016年开始去库存完成，供销结构发生转变，价格上扬明显，刺激了2016年之前被压抑的购房需求在2017年开始大量释放，造就2017-2019年量价齐升，市场空前繁荣，同时由于繁荣的市场让一些没有紧迫需求的客户以及投资型客户进入，提前透支了未来2-3年的部分需求，2020年开始整体客户量是呈现下降趋势的。

② 价格的快速上涨，抑制部分购买需求

首先看下房价，从近十年沈阳房价的变化上来看，从6500元上涨到8000元用时6年，房价增量1500元，从8000元上涨到12000元，用时4年，房价增量4000元。

其次再看看户型套均的面积的变化，2017年套均面积96㎡，2021年套均面积107㎡。

套均总价由2017年的77万上升到2021年的128万，而同期沈阳居民的收入并没有较大的涨幅，由于单价及总价的升高，导致购房者购买力下降，阻碍了购房的积极性，同时让客户接受较高的价格需要一定的消化期。

③ 疫情反复，影响居民收入，

进而影响购房需求

目前新冠疫情仍然反复发生，无论是上班族、私企老板、个体工商户等，收入水平都会受到影响的。另外中原地产在2021年做过一项调查，2022年家庭年收入预估持平和减少占比60%，预期会增加的占比40%，在未来减少开支的第一选择选择上，房产排在第三位，所以市场低迷也有疫情的影响因素。

④“沈八条”影响了二手房的流动性

“沈八条”中影响最大的是“将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年”。这一条其实有两点限制：第一限制了短期以投资为目的客户，第二限制了二手房的流动，通过客户问卷可知，沈阳有近5成客户买新房资金来源于卖旧买新，从而直接影响了需要卖旧买新这部分需求。

数据来源：沈阳中原客户问卷

⑤其他政策的影响，

推迟客户购房时间

2020年开始，房住不炒、房产税、学区政策的教师轮岗及多校划片等，从国家到地方影响房地产收紧政策的冷风一直在吹，给购房者购买行为产生很大的影响，观望情绪逐渐增加。通过对客户的调研可知，受政策影响，38%的客户会推迟购买或者放弃购买，超过40%的客户认为房产税会对自己的购房产生影响。

数据来源：沈阳中原客户问卷

⑥“三条红线”下，房企暴雷频现

影响客户购房信心

2020年开始“三道红线”“房企暴雷”不但是房地产行业热议的话题，也是购房者非常关注的话题。客户购房时更加的谨慎，增加了客户观望和不安情绪，进而影响客户放弃或者推迟购房。

所以，2020年9月的市场拐点，是多因素叠加所致，“沈八条”只是诱因。

时间已经进入2022年中期，这一波市场下行已持续19个月，给购房者、房企、政府、行业从业机构及人员等都带来了一定的影响，今年初至今，国家在信贷及货币政策上出现定向松动，部分城市也已出台一些刺激市场发展的利好政策，购房者信心也在逐渐恢复，随着疫情的结束，复工复产全面恢复，沈阳房地产市场也将会迎来暖阳。