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继长春打响东北救市第一枪后,哈尔滨救市政策也来了,沈阳还会远吗?

2021-10-11      来源:  沈阳房哥

        说到东北楼市,约等于说东北四市(沈大哈长)。除了东北四市,其他城市都担不起房地产这三个字。无论是黑龙江的鹤岗,还是辽宁的阜新,都仅仅只是东北楼市走向两极分化的开端。未来,东北会有越来越多的三、四线城市的楼市走向衰亡。


        也许不会太久,十年后的东北除了沈大哈长,都会和鹤岗、阜新一个结局。



        然而,即使沈大哈长这东北四小龙,最近的房地产日子也不好过。沈阳的情况大家都知道,自从去年沈八条过后,楼市已经一蹶不振一年之久。大连的情况好一些,今年大连楼市逆全国大势而上,走出了独立行情。临海严重缺地的大连,依然是东北房地产的天花板。


        哈尔滨的情况比沈阳还要糟糕,房住不炒的的背景下,人口不断流失的黑龙江拯救不了哈尔滨楼市。而长春的情况我们之前爆料过,楼市不振的时间已经持续2年之久,也是东北打响救市第一枪的城市。


        八月底,我曾爆料了长春即将出手救市。这篇文章一出,在圈内引起了一些反响。不少朋友给我打电话、发微信,劝我删了,说长春已经辟谣了。我知道大家都是为我好,怕我吃亏。


        但我太懂这些事了,哪有那么多谣言,先放出风来,看看舆论走势,舆论平静、老百姓接受度高的话,政策可能随后就官宣了。舆论反响激烈、老百姓怨声载道,当天就得辟谣。


        你以为这些文件都是不小心泄露的?那这么严重的泄露事件,怎么泄露的相关人员没有被处理呢?当然,这些都是题外话,提醒大家以后看到文件流出心里有点数。


        果然,一周之后,长春就是新政顺利出台,只是从长十四条变成了长七条,而且条条重磅、救市意味明显:



        长春敢于打响东北“救市”第一枪,绝对需要莫大的勇气。房住不炒大背景下、房地产高压调控持续不断、全国大部分城市市场持续低迷、不少房企走到资金链崩溃的边缘,而长春,居然救市了?


        只能说,但凡不救市能解决问题,长春也不可能冒天下之大不韪又把夜壶提了起来。只能说:长春楼市已经到了不得不救的紧要关头。


        8月30日长春打响救市第一枪之后的一个多月,国庆长假后大家还在调整适应上班生活的时候,哈尔滨的救市政策突然宣布,我们来看看具体内容。


         为促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展,哈尔滨市住建局联合哈尔滨市财政局等多个部门制订了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见 》(以下简称《意见》),自10月1日起施行,有效期至2022年12月31日,期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整。


         ● 《意见》提出对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业,2022年6月1日前,取得土地使用权的房地产开发项目,在2022年12月31日之前,高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的,企业可按栋申请商品房预售许可证。


         ● 2022年12月31日前,对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目,满足返还条件的,应尽快予以返还。在确保房屋抵押物价值的前提下,结合该市实际,放宽二手房公积金贷款房龄年限,由20年提高到30年,贷款年限与房龄之和不超过50年。


         ● 施行购房补贴政策,购房补贴以货币形式一次性发放,发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。



        关于哈尔滨出手救市的事件,有人如是分析:


        第一,降低预售证门槛。


        此前,哈尔滨的楼盘拿预售证:三环内,高层封顶;三环至四环,高层达到总层数的1/2;四环外,高层达到总层数的1/4。

        现在的门槛降低为——


        弄出个一楼,就给你发证开卖了。


        第二,加快返还预售资金。


        为了防止烂尾,期房购房款很大一部分都存在监管账户里。

        这次新政,预售资金的返还提前了——



        监管资金的返还速度,超过了房企的施工进度。施工进度可能还没达到,就先把钱给了。


        第三,土地出让金,可分期半年。


        正常情况下,房企拿地后要在第一时间补齐全部土地出让金。

        这次新政中——


        土地款也能分期,最高分期半年。


        如果把这三条新政放在一起,你就会发现一个问题——房企的杠杆,被人为放大了。房企的周转速度,也被人为加快了。


        举个不太精准的例子——


        以前想敲动一个50亿的项目,起码得要20亿的本钱,现在只需要10亿。


        以前想收完全部的房款,起码要等项目完工,周期起步两年半,现在可能只需要一年半。


        那么,问题来了!


        拍地交齐土地款,是检验房企的入场门槛。预售证申领制度,是期房安全性的底线保证。预售资金监管,是保障购房者权益的最后屏障。万一期房烂尾了,楼已经起了一半,拿出监管资金,也能继续盖。


        现如今——入场门槛降低了,不入流的房企也能进场了;预售底线降低了,期房风险又被放大了;资金监管放松了,最后屏障也穿了孔。


        万一烂尾了呢?万一开发商卷钱跑了呢?这个看似风险最大的办法,恰恰是最有利于稳定土地基本盘的办法。


        连北京、上海、广州和杭州都能流拍,别说哈尔滨了。给你更低的拿地门槛,给你更快的回款速度,还能分期付款上杠杆。


        虽然对购房者没太多刺激,但哈尔滨的救市政策要明显猛于长春,背后一定有高人指点。


        长春救市很直白,房子不好卖了,我就搞促销、送优惠券,是头痛医头的表面工作,只能起到扬汤止沸的作用


        哈尔滨救市,直接切中目前开发商躺平不想拿地的要害,算得上是釜底抽薪的治疗根本。这几乎已经是哈尔滨权限内能够做到的极致了。


        那么问题来了,既然东北楼市看四小龙,大连风景独好、长春率先撕下面皮、哈尔滨后发先至奇招致胜,那 沈阳呢?大沈阳呢?


        沈阳其实现在可以稍稍松口气。作为东北老大哥,沈阳既不能像长春那样当出头鸟“率先垂范”做出不好的表率,又不能像哈尔滨那样不沉稳,别人救市我也救,又不能像大连那样市场火热稳坐钓鱼台。


        现在形势好了,长春哈尔滨都救市了,我们救是本分,不救是情分。


        如果沈阳有重磅大利好,比如国家中心城市落地,那我们完全可以再挺一挺,名利双收。


        如果短期内没有大政策大利好,就这么硬挺也不行,沈阳市场之所以凉下来的基本是因为沈八条,现在救市也要在调整沈八条上做文章,可谓解铃还须系铃人。




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