继长春打响东北救市第一枪后，哈尔滨救市政策也来了，沈阳还会远吗？

        说到东北楼市，约等于说东北四市（沈大哈长）。除了东北四市，其他城市都担不起房地产这三个字。无论是黑龙江的鹤岗，还是辽宁的阜新，都仅仅只是东北楼市走向两极分化的开端。未来，东北会有越来越多的三、四线城市的楼市走向衰亡。

        也许不会太久，十年后的东北除了沈大哈长，都会和鹤岗、阜新一个结局。

        然而，即使沈大哈长这东北四小龙，最近的房地产日子也不好过。沈阳的情况大家都知道，自从去年沈八条过后，楼市已经一蹶不振一年之久。大连的情况好一些，今年大连楼市逆全国大势而上，走出了独立行情。临海严重缺地的大连，依然是东北房地产的天花板。

        哈尔滨的情况比沈阳还要糟糕，房住不炒的的背景下，人口不断流失的黑龙江拯救不了哈尔滨楼市。而长春的情况我们之前爆料过，楼市不振的时间已经持续2年之久，也是东北打响救市第一枪的城市。

        八月底，我曾爆料了长春即将出手救市。这篇文章一出，在圈内引起了一些反响。不少朋友给我打电话、发微信，劝我删了，说长春已经辟谣了。我知道大家都是为我好，怕我吃亏。

        但我太懂这些事了，哪有那么多谣言，先放出风来，看看舆论走势，舆论平静、老百姓接受度高的话，政策可能随后就官宣了。舆论反响激烈、老百姓怨声载道，当天就得辟谣。

        你以为这些文件都是不小心泄露的？那这么严重的泄露事件，怎么泄露的相关人员没有被处理呢？当然，这些都是题外话，提醒大家以后看到文件流出心里有点数。

        果然，一周之后，长春就是新政顺利出台，只是从长十四条变成了长七条，而且条条重磅、救市意味明显：

        长春敢于打响东北“救市”第一枪，绝对需要莫大的勇气。房住不炒大背景下、房地产高压调控持续不断、全国大部分城市市场持续低迷、不少房企走到资金链崩溃的边缘，而长春，居然救市了？

        只能说，但凡不救市能解决问题，长春也不可能冒天下之大不韪又把夜壶提了起来。只能说：长春楼市已经到了不得不救的紧要关头。

        8月30日长春打响救市第一枪之后的一个多月，国庆长假后大家还在调整适应上班生活的时候，哈尔滨的救市政策突然宣布，我们来看看具体内容。

        ● 为促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展，哈尔滨市住建局联合哈尔滨市财政局等多个部门制订了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见 》（以下简称《意见》），自10月1日起施行，有效期至2022年12月31日，期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整。

         ● 《意见》提出对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业，2022年6月1日前，取得土地使用权的房地产开发项目，在2022年12月31日之前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

         ● 2022年12月31日前，对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还。在确保房屋抵押物价值的前提下，结合该市实际，放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

         ● 施行购房补贴政策，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。

        关于哈尔滨出手救市的事件，有人如是分析：

        第一，降低预售证门槛。

        此前，哈尔滨的楼盘拿预售证：三环内，高层封顶；三环至四环，高层达到总层数的1/2；四环外，高层达到总层数的1/4。

        现在的门槛降低为——

        弄出个一楼，就给你发证开卖了。

        第二，加快返还预售资金。

        为了防止烂尾，期房购房款很大一部分都存在监管账户里。

        这次新政，预售资金的返还提前了——

        监管资金的返还速度，超过了房企的施工进度。施工进度可能还没达到，就先把钱给了。

        第三，土地出让金，可分期半年。

        正常情况下，房企拿地后要在第一时间补齐全部土地出让金。

        这次新政中——

        土地款也能分期，最高分期半年。

        如果把这三条新政放在一起，你就会发现一个问题——房企的杠杆，被人为放大了。房企的周转速度，也被人为加快了。

        举个不太精准的例子——

        以前想敲动一个50亿的项目，起码得要20亿的本钱，现在只需要10亿。

        以前想收完全部的房款，起码要等项目完工，周期起步两年半，现在可能只需要一年半。

        那么，问题来了！

        拍地交齐土地款，是检验房企的入场门槛。预售证申领制度，是期房安全性的底线保证。预售资金监管，是保障购房者权益的最后屏障。万一期房烂尾了，楼已经起了一半，拿出监管资金，也能继续盖。

        现如今——入场门槛降低了，不入流的房企也能进场了；预售底线降低了，期房风险又被放大了；资金监管放松了，最后屏障也穿了孔。

        万一烂尾了呢？万一开发商卷钱跑了呢？这个看似风险最大的办法，恰恰是最有利于稳定土地基本盘的办法。

        连北京、上海、广州和杭州都能流拍，别说哈尔滨了。给你更低的拿地门槛，给你更快的回款速度，还能分期付款上杠杆。

        虽然对购房者没太多刺激，但哈尔滨的救市政策要明显猛于长春，背后一定有高人指点。

        长春救市很直白，房子不好卖了，我就搞促销、送优惠券，是头痛医头的表面工作，只能起到扬汤止沸的作用。

        而 哈尔滨救市，直接切中目前开发商躺平不想拿地的要害，算得上是釜底抽薪的治疗根本。这几乎已经是哈尔滨权限内能够做到的极致了。

        那么问题来了，既然东北楼市看四小龙，大连风景独好、长春率先撕下面皮、哈尔滨后发先至奇招致胜，那 沈阳呢？大沈阳呢？

        沈阳其实现在可以稍稍松口气。作为东北老大哥，沈阳既不能像长春那样当出头鸟“率先垂范”做出不好的表率，又不能像哈尔滨那样不沉稳，别人救市我也救，又不能像大连那样市场火热稳坐钓鱼台。

        现在形势好了，长春哈尔滨都救市了，我们救是本分，不救是情分。

        如果沈阳有重磅大利好，比如国家中心城市落地，那我们完全可以再挺一挺，名利双收。

        如果短期内没有大政策大利好，就这么硬挺也不行，沈阳市场之所以凉下来的基本是因为沈八条，现在救市也要在调整沈八条上做文章，可谓解铃还须系铃人。

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