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上海房贷利率按兵不动,有银行1周可闪电放款,提前还贷额度却“告急”

2022-11-23      来源:  

央行、银保监会接连救市,多城房贷下调


目前,上海首套房贷执行利率为4.65%,LPR(4.3%)基准利率+上浮35bp;二套房贷执行利率为5.35%,LPR(4.3%)基准利率+上浮105bp=5.35%。


下半年以来,央行频频发布救市政策。首先是9月29日,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。


通知提出2022年底前,符合条件地区的首套房贷利率将继续下行,并将突破当前主流房贷利率(首套房贷利率4.1%)水平下限。不过,二套房贷利率仍未有所松动,继续维持当前的规定。


相比二、三线城市房贷利率出现较大波动,一线城市的房贷利率依然处于较高水平,首套平均为4.60%,二套平均为5.13%,与上月持平。目前首套房贷利率最高的城市是北京的4.85%,而上海以4.65%紧随其后。二套利率方面,上海和北京都是5.35%,并列全国二套房贷利率最高的城市。


就在不久前的11月11日,人民银行、银保监会又发布了“金融十六条”,堪称史诗级房地产救市。


有业内人士分析称,“金融16条”的支持政策提到,地方政策在全国政策基础上,可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限,这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间,未来房贷利率下限有望进一步下降,特别是加大对改善换房需求的支持下,局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。



银行最快一周完成放款,提前还贷或要到明年


从今年6月起,上海各家银行的贷款额度充足,房贷审批和放款周期都明显提速。目前主流银行的审核+放款周期在3-4周左右。工商银行一名工作人员表示,审批时间预计2-3周,最快1周内可以放款。


银行贷款额度充足,放款周期也很快,不过近日有很多购房者反映银行提前还贷额度告急,有网友表示去银行办事,提前还贷窗口一度排起了长队。另有知情人士透露,部分银行申请提前还贷需要“抢号”,还有银行称要明年1月后去线下网点还。尽管今年LPR一年三降、房贷利率大幅下调,但依然有很多购房者选择提前还贷,背后的原因也引发思考。


11月15日国家统计局发布的相关数据显示,2022年1-10月份,个人房地产按揭贷款20150亿元,同比下降24.5%,由此可见贷款买房的人正在大幅减少。


对于银行而言存款太多,而买房人还要提前还贷实在有点不好受。而作为买房人,提前还贷也受到了多因素影响,尤其是11月债市调整,大量银行理财产品的收益出现连续亏损状况,钱放在银行的收益比房贷的利率还要低,手上有一部分周转资金的业主,为了降低自身损失就会赎回资金,并选择提前还房贷。


首先,要系统梳理下自己的资产情况,目前闲置资金充裕且没有更好的理财渠道;其次,了解自己房贷银行的还款政策,比如是否有违约金,是否可分批次偿还,是否有提前还款的选择方案等,综合考虑后择优选择。


另外,现在很多购房者多为组合贷,建议优先偿还商业贷款部分。有些用户贷款剩余年限较短,且当初选了等额本息的还款方式,若早些年已经还掉了大部分的利息,剩余年限的贷款额多为本金,提前还贷的意义就不大。


值得一提的是,购房者想通过部分提前还贷来减少压力,当前提前还贷有2种选择,一种是剩余的贷款月供不变,将还款期限缩短;另一种是剩余的贷款期限不变,将还款月供减少。从节省利息角度来看,前者缩短贷款期限比降低月供更划算,买房人可以结合自身情况酌情选择。


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