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你真的了解地产税吗?

2021-12-23      来源:  

2021年10月23日,为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。


一纸试点房产税文件,不同于以往遮遮掩掩的扯很多概念,这次政府对收房产税的目标非常明确,从“要不要征、什么时候征”转变为了“如何开征”。引发了各方媒体的广泛关注,喊了十几年的房地产税,终于向前迈出了坚实的一步。下面我们就结合当前的情况做一些分析。



一、收房产税的目的

2016年的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后,每年政府工作报告都以此定调当年房地产市场。


根据第七次人口普查数据,2020年我国常住人口口径的城镇化率为63.9%。当然,各地的发展情况不一样,有些城市的城市化率要低一些,有些城市则进入了房地产大开发时代的尾声。


2020年地方政府与房地产相关收入总额:10.4万亿,其中国有土地出让金收入8.4万亿。


现阶段地方政府对土地财政的依赖非常大,随着我国城镇化率的不断提高,房产税的目标是在长久之后,能够取代土地出让金。从土地财政向房地产税转型是大势所趋、也是形势所迫。


当然,我认为房产税另外一个核心作用就是给所有的存量房定价,我国很多城市在进行城市更新的时候都会遇到的一个问题,就是这个房子到底值多少钱?而有了房产税之后就不一样了,不用再等到交易环节,才能确定价格。



二、收房产税的方案:

近期,一份中信证券的研报广为流传,其中明确提到,“上海、重庆、海南、深圳料将成为首批试点征收区域”。


在此之前,另一个流传甚广的版本是:上海、重庆、深圳、浙江、海南。这个版本,主要来自全国政协委员,财政部财政科学研究所原所长,华夏新供给经济学研究院院长贾康。


早在2011年,上海和重庆就已经开展了住房房产税试点;前期的试点可能会参考之前上海和重庆试点成果做一些调整,前期应该会有人均免税面积,但后期有可能会没有,因为在有人均免征面积的情况下肯定是不能补上未来土地出让金减少的财政缺口的。


税率方面此前上海重庆分别采用0.4%、0.6%两档和0.5%、1%、1.2%三档税率,预计试点城市将因城施策,税率一开始不会太高。

开征存量环节的房地产税后,交易环节的契税、土地增值税等应该会有所降低。



三、收房产税的影响

短期看,在目前这个市场下,即使你不开征房产税,房价短期可能也不坚挺。长期看,还是要看最终真正落地之后的具体政策。


房租会不会涨?主要还是看城市,住房比较紧缺的城市大概率是会涨的,至于会涨多少,还是得看房产税收多少,收的越少,上涨幅度越小。而住房比较充足的城市就有可能不怎么涨,有些房子本来就很难租出去,涨房租能租给谁?


最关键的其实是收上来的房产税该怎么用?目前我国收税的主体是城市,如果把收上来的税全花在本城市,那么反而会有助于本城市提高竞争力,核心城市的竞争力反而会得到加强。如果把收上来的税进行一定的财政转移,那么核心城市的地位就会有所下降。



结语:

在贯彻共同富裕这个大前提下,房产税目标就是补充税源和财富再分配。高质量的公共服务是要花钱的,让有财产的人多分担一点,我觉得也比较公平。


现在的高房价合理也不合理,合理是因为高房价本身就包含了房产税,只不过要一次性交完;不合理是因为高房价是一种只针对城市后来者的进入税,而且从目前的实际结果来看越后面进入税越高。


从长远来看,房地产税的改革有助于经济长久稳定健康的发展;短期内,有助于房地产市场的稳定,目前的各种政策调整也是基于这一目标制定的,而这一点主要是由房地产行业巨大的规模这一客观事实决定的。


最后,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。不管收不收房产税,房地产的本质终究是不会变的。


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