《租房篇》南京市房屋租赁热点问题解答 哪些房屋不能出租

1、什么是房屋租赁？

答：房屋租赁是房屋出租人将房屋交付给承租人使用、收益，由承租人按合同的约定向出租人以货币或者其他形式支付租金的行为。《南京市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的，应当纳入房屋租赁管理：

（一）以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的； 

（二）以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用，由使用人支付约定价金的； 

（三）酒店（旅社、饭店、宾馆、招待所等）将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定价金的； 

（四）将房屋负层提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；

（五）以其他方式变相出租、转租房屋的。  

2、哪些人可以作为房屋出租人？

答：《南京市房屋租赁管理办法》第八条规定：房屋出租人应当是依法取得房屋所有权、经营管理权或者其他依法有权出租房屋的自然人、法人或者其他组织。

3、哪些房屋不能出租？若违反应承担哪些法律责任？ 

答：《南京市房屋租赁管理办法》第七条规定：有下列情形之一的房屋，不得出租： 

（一）未依法取得房屋所有权证书或者其他合法来源证明的； 

（二）权属有争议的； 

（三）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；

（四）依法被查封的；

（五）经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；

（六）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的； 

（七）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第二十七条规定：出租人违反本办法第七条规定，将不得出租房屋出租的，由房屋租赁管理部门责令限期改正，并可处以500元以上2000元以下的罚款。

4、房屋租赁是否要签订书面合同？ 

答：是。《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。房屋租赁是一种财产使用权转移的民事行为。房屋租赁的当事人均应当按《南京市房屋管理办法》第九条的规定签订书面的房屋租赁合同，明确双方当事人的权利和义务。为方便合同的订立，南京市房管局根据有关法律法规的规定，制定了《房屋租赁合同》示范文本，房屋租赁当事人可使用示范合同文本，也可以参照示范合同文本自行订立合同。

5、房屋租赁为什么要办理登记备案手续？

答：为了使房屋租赁市场健康有序的发展，充分维护房屋租赁当事人的合法权益，房屋租赁实行登记备案制度。《中华人民共和国房地产管理法》第五十三条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十二条、《城市房屋租赁管理办法》第十三条等法律法规中对此都有明确的规定。《南京市房屋租赁管理办法》第十条规定：房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋租赁管理部门登记备案。转租房屋的，当事人应当以书面形式订立房屋转租合同，并办理房屋租赁登记备案手续。由此可见，办理登记备案手续，也是法律、法规规定房屋租赁当事人履行的一种行政义务。

6、未办理登记备案手续有什么法律后果？

答：《南京市房屋租赁管理办法》第二十六条规定：房屋租赁未办理登记备案手续的，由房屋租赁管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的，可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下的罚款；对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。

7、房屋租赁登记备案手续费的收取标准是什么？

答：办理房屋租赁登记备案手续费的收取标准是：住宅租赁每件100元；非住宅租赁面积在1000平方米以下每件200元，面积在1000平方米以上每件300元。房屋租赁手续费由出租方承担。依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁免收租赁手续费。

8、办理登记备案手续需要递交哪些材料？ 

答：《南京市房屋租赁管理办法》第十一条规定：房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后的30日内，持下列文件向房屋租赁管理部门申请办理登记备案手续： 

（一）房屋所有权证或者其他合法来源证明； 

（二）房屋租赁合同； 

（三）当事人身份证明或者主体资格证明； 

（四）出租委托代管房屋，还需提交委托代管人授权出租的证明。委托人在境外的，授权出租的证明必须依法公证； 

（五）转租房屋的，还需提交出租人同意转租的书面意见； 

（六）出租共有房屋的，还需提交其他共有人同意出租的证明； 

（七）出租农民宅基地范围内的房屋，还需提交宅基地使用证明。

9、按《办法》有关规定，房屋出租人、承租人各应承担哪些责任？

答：在房屋租赁行为中，出租人和承租人各自应承担不同的责任。出租人应承担的责任有： 

《南京市房屋租赁管理办法》第十三条规定：出租人应当在登记备案后7日内，持《房屋租赁登记证明》与出租房屋所在地公安机关签订治安责任书。第十四条规定，出租人应当承担下列治安责任：

（一）对承租人进行登记，并核对其身份证件，不得将房屋出租给无身份证件的人员居住；

（二）督促承租的外地来宁人员及时办理暂住登记和申领暂住证； 

（三）发现承租人有违法犯罪活动或者嫌疑的，应当及时报告公安机关，不得包庇、纵容；

（四）积极协助公安机关做好防火、防盗、防治安隐患的工作，发现问题及时向有关部门报告；

（五）对房屋进行经常性安全检查和维护，保证房屋使用安全。 

《南京市房屋租赁管理办法》第二十条规定：房屋出租人必须依法缴纳税款，并应当向承租人出具税务部门监制的发票。

承租人应承担的责任有：

《南京市房屋租赁管理办法》第十五条规定：承租人应当如实向出租人提供身份证明，及时办理暂住证，不得利用出租房屋从事违法犯罪活动。另外，承租人应当依照有关法律法规的要求，积极协助税务部门督促出租人主动纳税，并拒绝接受除税务部门监制的《房屋租赁专用发票》以外的其他票据。

10、房屋租赁经纪机构代理出租房屋，需要与产权人或者其代理人签订出租代理合同吗？

答：要。《南京市房屋管理办法》第二十三条规定经纪机构代理出租房屋，应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同，代理合同应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。

11、为什么要对房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件的房屋，以及从事房屋租赁代理业务时未通过银行收付租金的行为进行处罚？如何处罚？

答：目前房屋租赁纠纷案件居高不下，究其原因就是因为其租赁行为不规范和一些不符合出租条件的房屋出租而引发的。尤其是近年来在我国一些城市，相继发生了多起房屋租赁经纪机构，在开展代理出租房屋业务中，收取了众多承租人的房屋租金和定金后携款而逃，给承租人造成了巨大的经济损失，也造成了非常恶劣的社会影响。为了减少和杜绝此类事情的发生，保护当事人的合法权益，《南京市房屋管理办法》第二十八条规定：房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件房屋的，以及从事房屋租赁代理业务时未通过银行收付租金的，由房屋租赁管理部门责令限期改正，并可处以1000元以上10000元以下罚款。

12、《南京市房屋租赁管理办法》的具体实施时间？ 

答：《南京市房屋租赁管理办法》自2004年11月1日起施行。

13、《办法》第二条规定，本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动适用本办法，是否包含集体土地上建成的房屋租赁行为？ 

答：是。我市100多万流动人口，大多数居住在城乡结合部集体土地上的出租房内。租赁房屋的地点分散、隐蔽，如果不加以管理，少数不法分子利用这类房屋作为假冒伪劣商品的“基地”；卖淫嫖娼的“黄窝”；超生游击队的“据点”；聚赌闹事的“黑屋”。会产生许多社会隐患。因此《南京市房屋租赁管理办法》同样将集体土地上的房屋租赁行为纳入管理范围。

集体土地上的房屋租赁在办理登记备案时须提交以下材料：

（一）宅基地使用证明或者用地批文、批准建房文件。 

（二）租赁双方当事人身份证明 

（三）房屋租赁合同

14、共有房屋的出租为什么要其他共有人出具同意证明？ 

答：共有房屋是指房屋的所有权为两个以上的所有权人所共有。各共有人对其共有房产都有行使所有权的权利并承担义务，所有权的行使须经全体共有人同意，不能以某一个共有人的利益或意志为准。所以共有房屋在出租时出租人必须事先征得其他共有权人的书面同意方可出租，否则则构成侵权。《南京市房屋管理办法》第十一条第五款对此有明确的规定。

15、什么是房屋转租，转租的房屋如何办理登记备案手续？ 

答：房屋转租是所有权人将房屋出租以后，承租人在房屋租赁期内将其承租的房屋部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再出租给他人使用，而不参与经营、不承担经营风险获得固定收益的行为。 

对于房屋转租行为《南京市房屋租赁管理办法》第十一条规定：转租房屋的，当事人应当订立房屋转租合同，并出具出租人同意转租的书面意见，于30日内持有关文件向房屋租赁管理部门办理登记备案手续。需要提交的文件是：（1）租赁合同登记备案证明；（2）转租合同；（3）出租人同意转租的书面意见；（4）转租当事人的身分证明。

16、办理房屋租赁登记备案需要多长时间？ 

 答：《办法》第十二条规定：房屋租赁管理部门应当在接到房屋租赁合同登记备案申请之日起3个工作日内，对符合登记备案条件的，予以登记备案，并出具《房屋租赁登记证明》；不符合登记备案条件的，不予登记备案，并应当书面说明理由。

17、房地产经纪机构在从事房屋租赁代理时应注意哪些方面？ 

答：房屋租赁代理是指房地产经纪机构接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人受权范围内与承租人签订房屋租赁合同的经营活动。《办法》中明确规定经纪机构在代理行为中应做到以下三点：1、应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同，代理合同中应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。2、经纪机构将所代理的房屋出租给承租人使用，应当与承租人签订房屋租赁合同，房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。3、经纪机构从事房屋租赁代理业务时，应当与银行签订租金委托收付协议，通过银行收付租金，不得直接向承租人收取。4、经纪机构不得代理不符合出租条件的房屋。