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《房贷篇》：分手后共同的房贷怎么还

2018-08-17 来源: 广州日报

文/广州日报全媒体记者陈钰凤图/广州日报全媒体记者何波

利用房贷，降低购房压力，是很多购房者首选的购房方式。但背上房贷后，如果生活发生突变，共同还贷的男女朋友分手了、夫妻离婚了、接力贷的子女又想买楼了，那么，背负的房贷该如何分割呢？

焦点1：男女朋友合伙买房分手后房贷怎么办？

前年，小郭在父母的资助下在佛山买了一套楼。支付了三成首付后，还要贷款80万元，等额本息贷款30年，每月还贷5300元。小郭参加工作不到3年时间，每月工资不到6000元，工资流水显然达不到银行要求。于是，小郭打算跟男朋友小徐一起供楼。小郭和小徐拍拖两年多，两个人准备结婚。小徐告诉小郭，他可以供楼，收楼后，由小徐负责新房的装修。于是，两个人一起合伙买了房，房产证上写了两个人名字，但每月月供由小徐出。今年年初，小徐和小郭闹翻分手了。小郭提出要房子，但贷款没还完，该怎么办？可以直接变更小郭为贷款人吗？

点评：变更贷款人先要理顺房产归属问题

男女朋友分手要分房子，最简单的方法是由一方先赎楼，然后银行解押，再办理房产证过户。这样房子的产权就相当明晰了，再根据两人的出资比例结算收益和债务。

但是，面对几十万元的贷款，赎楼并不容易。拿不出赎楼款，能否直接办理贷款人变更呢？原则上说，变更贷款人可向贷款行提出申请，得到贷款行同意就可办理。但是，目前不少银行不愿意办理贷款人的变更。比如，农行系统就暂时不能办理贷款人的变更。

即使有银行愿意做，这个过程也相当复杂。首先要到公证处出具公证书，申明房子归到谁的名下；由房产所有人向贷款银行申请贷款人的变更。这时，要求房产所有人在贷款银行存放一笔保证金，保证金数据要等同于贷款余额。另外，还要求房产所有人具备还款能力，收入流水要达到每月月供的两倍以上。达到这些要求后，银行会作重新抵押，重新放款。

焦点2：不是主贷人离婚后也要还房贷吗？

王先生和谢女士婚后买了一套大四房。房子写的是谢女士的名字，但主要供房人是王先生。

如今，王先生和谢女士的婚姻走到了尽头。但房子的银行按揭还未结清，每个月还需要还贷款。由于该房产的主贷人是王先生，谢女士觉得既然已经离婚了，自己就更不用理会房贷的事了。

点评：即使没参与贷款也要履行偿还义务

显然，谢女士的想法是错误的。由于夫妻共同贷款买房，原则上婚后共同购买的房屋属于共同财产，应当平均分配，也可以由双方协议去设定份额。但是需要注意的是，夫妻婚后的债务是共同的，无论是否身为“主贷人”，是否共同申请了住房贷款，夫妻都有偿还住房贷款的义务。当房产判定由离婚后的一方所有，作为“共同贷款人”的一方才可以提出变更住房贷款人的要求，解除自己偿还贷款的义务。如果单方面地认为自己没有参与贷款合同，不用履行偿债义务，无疑是对贷款理解有误。

焦点3：共同贷款人再买房购房名额和贷款额度会受影响吗？

接力贷是指以父母作为所购房屋的所有权人，父母方的子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。合力贷与接力贷刚好相反，合力贷指以子女作为所购房屋的所有权人，子女方的父母作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

不管是接力贷还是合力贷，主要解决的是购房名额、贷款额度、贷款人年龄太小或太大等问题。前几年，佛山房地产市场也曾出现过接力贷和合力贷的信贷产品，但已经被喊停，目前佛山已难找相关产品。

不过，如果曾经作为共同贷款人参与过合力贷或者接力贷，眼下又想买房，购房名额以及贷款额度会受到影响吗？

点评：不影响再次购房名额和贷款额度

作为合力贷、接力贷的共同借款人，在贷款人中算次贷人，而银行审批贷款时还是先看主贷人的情况。因此，作为共同贷款人再次购买商品住房时，其购房名额和贷款额度不受影响。记者从佛山农行了解到，只要房产证上没有自己的名字，则这笔贷款和房子就不会计入共同借款人名下，不会影响到共同借款人下次的购房名额和贷款额度。

不过，银行会计算共同借款人的还款能力，即使是担保的贷款也会被计算到借款人的还款能力中。例如，你作为接力贷的共同借款人，接力贷的月供为3000元/月，当你又要买房，月供约5000元/月，那么，你的流水至少需要16000元/月以上。