北京楼市政策调控预期加强 金九银十或成楼市退烧季
2016-10-12 09:42来源:凤凰房产
  9月6日,住建部官网发布了"贯彻《法治政府建设实施纲要(2015~2020年)》的实施方案",这是自今年3月份全国两会以来,住建部文件中首次针对房地产市场调控的问题发声。
 
  从总体的政策导向来看,本次住建部的发声与之前中央在两会上提出的方向保持一致,方案中提出,将完善房地产宏观调控。根据房地产市场分化的实际,坚持分类调控,因城施策。
 
  其中"建立全国房地产库存和交易监测平台,形成常态化房地产市场监测机制"以及"实施住宅用地分类供应管理,完善和落实差别化税收、信贷政策"被市场高度重视,被认为是近期楼市调控政策的方向之一,另外北京商住严控的消息依然在坊间流传。
 

购房新政策
 
  事实上很多业内人士指出,上述一系列政策动向是基于近期一线及部分热点二线城市的房价高涨而提出的,现在的楼市高温也是出于政策调控预期出现的集中采购,未来不会长期持续下去。
 
  北京均价破3万
 
  "今年北京楼市整体进入高端年,市场成交均价也明显上涨,2016年成交均价为35152元每平米,这也是北京首次成交均价突破3万的年度。"中原地产首席分析师张大伟分析认为。
 
  从市场层面来看,综合多家统计数据显示,由于今年前8月北京商品房住宅供应刷新历史最低,纯商品住宅成交量已自5月份开始连续三个月同比下降,且降幅不断扩大。
 
  中原数据显示,前8月北京商品房住宅供应刷新历史最低,仅供应了18221套,相比2015年同期减少了37.2%,供应量与供应面积均刷新了历史最低记录。
 
  从成交量和库存来看,前8月商品房住宅合计签约32668套,同比去年同期下调了10.7%,但成交面积达到了486万平米,是最近3年的最高点,说明大户型成交比例明显上涨;库存数据仅5.9万套相比前两年明显下调,同比去年同期下调了23.7%。
 
  此外,成交均价达到了35372元每平米,这也创造了历史最高点。同比上涨24.9%。
 
  具体到三季度而言,数据显示,不包含保障房,7月成交 6857套,成交面积 90.57万平米,均价34277 元/平米;8月成交7376套, 成交面积90.48万平米,均价31468元/平米。
 
  8月份成交量同比下降1500多套,但成交均价上涨约4000元/平米,分析指出,成交均价包含了自住房,所以不能全面反映纯商品住宅价格。
 
  这方面,某房产公司对7月份纯商品房成交价的统计比较明显,数据显示,  2015年以来,北京纯商品住宅成交均价在波动中上涨,7月达到次新高水平,为37550元/平方米,环比上涨9.5%,与去年同期相比上涨了36.1%。
 
  多家机构数据显示,成交均价的上升,主要是中高端价位段的住宅成交比重上升拉高了平均价格。另外,从当前市场供给端收缩的态势看,下阶段新房价格仍将可能保持平稳增长的趋势。
 
  金九银十或将停涨企稳
 
  对于北京楼市是否将持续高温,业内表态不一。
 
  "北京楼市近几个月的高温态势,一是来源于投资渠道狭窄,二则来源于二胎带来的婴儿潮带动改善置业需求大幅增加,三是房贷政策存在不确定性。"北京泽信地产董事长马晓泉在分析市场时指出,目前的极度高温可能是暂时的,在九月末到十一期间,市场会变得更加明朗稳定。
 
  "未来楼市需求从范围分布上,也有一个二八理论,即80%的人群选择在20%的区域居住,也就是京津冀即部分热点城市;考虑到政策影响和市场客观因素,长期来看(三年内)购房需求仍然比较强,处于一个震荡上行的阶段。"马小泉表示,从需求来看,区域价值是吸引购房需求的重要因素,教育资源、轨道交通及商业配套是选择置业首先要考虑的三个要素,因此看好一线城市的楼市。
 
  也有业内专家指出,2017年可以认为市场会有下行的可能,体现为成交量下滑,价格持平或不涨的态势。
 
  "对于2016年年前的几个月,依然要认为市场交易会比较活跃,价格也会继续上涨。这和目前恐慌性购房情绪释放有关系。而且目前主导全国市场走势的主要是一些大城市,此类城市房价只涨不跌的特征也会使得购房者加快入市。"上述专家指出。
 
  张大伟则指出,由于土地供应稀缺,北京楼市向高端化发展的趋势不会改变,数据显示2016年来,北京只出让了7宗住宅用地,这其中的实际商品房住宅面积只有38.99万平米。
 
  业内人士指出,在此情况下,有一些房企可能会延缓推盘节奏,但从整体来看,加紧推盘依然是大部分房企的选择,"推盘加快虽然会使得盈利空间减少,但资金加快回笼会使得此类房企后续拿地等底气更足。捂盘会失去最佳的营销机会。当然不排除实际过程中部分房企因为没有太多资金压力,也会去尝试捂盘的动作。"





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