程博士点评:各地调控态度坚定 土地财政依赖难改

2017-02-15 09:52 来源:中原地产

上周,国家统计局公布了2016年度房地产数据,多项指标在2016年同比出现大幅上涨。其中,全国商品房销售面积及销售金额更是双双刷新历史记录。2016年房地产行业对GDP增长贡献率是7.8%,而2015年这一数据是2.4%,显示房地产行业对宏观经济依然重要的支柱地位。数据也显示,市场的亢奋已从10月开始在各地的调控之下逐渐退烧,多项指标同比涨幅已有收窄。近期,随着地方两会相继召开,热点城市继续表示将严格执行调控政策,稳定房价,并有各项针对性地方细则出台,但对土地财政的依赖似乎并未改变。进入2017年以来,各地土地供应结构冷热不均,部分热点城市仍然维持高供应状态,土地出让金收入颇丰。但是,大部分城市的新房市场和二手房市场成交仍处低位徘徊,中原报价指数显示前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增,中原经理指数则显示专业经纪人对后市较为冷静审慎。

 

 

去年楼市历史高位 各地调控态度坚定

上周,国家统计局公布了2016年度房地产数据,多项指标在2016年同比出现大幅上涨。其中,全国商品房销售面积及销售金额更是双双刷新历史记录。2016年房地产行业对GDP增长贡献率是7.8%,而2015年这一数据是2.4%,显示房地产行业对宏观经济依然重要的支柱地位。

 

从全国房地产开发投资情况来看,各项指标已全面转升。2016年全国房地产开发投资102581亿元,比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%),值得一提的是,2015年时房地产开发投资增速名义增长仅为1.0%,增幅明显。房地产开发企业房屋施工面积758975万平方米,比上年增长3.2%;房屋新开工面积166928万平方米,增长8.1%;房屋竣工面积106128万平方米,增长6.1%;房地产开发企业土地购置面积22025万平方米,比上年下降3.4%;土地成交价款9129亿元,增长19.8%。从全国销售情况数据来看,2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米,较上年增长22.5%2016年商品房销售额达11.76万亿元,较上年增加34.8%,双双刷新历史纪录。但从10月开始,市场在调控之下已逐渐退烧,虽然12月单月数据依然刷新历史,但同比涨幅已经逐步收窄。数据还显示,2016年个人按揭贷款24403亿元,同比增长46.5%。强劲的信贷支持,加之去库存政策的大力刺激,共同引发了2016年楼市的火爆行情。整体看,最近从银监会到地方,均已开始明显收紧房地产信贷,各地房价过快上涨之势正逐步被抑制。

 

近期,随着地方两会的相继召开,多地继续对房地产市场调控表态,其中热点城市均表示将严格执行调控政策,稳定房价。如北京公布今年楼市调控目标为房价环比不增长;上海表示要牢固确立房子是用来住的,不是用来炒的定位,始终坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主,完善四位一体住房保障体系;天津国土房管部门则表示加大楼市分类调控力度,避免土地市场出现地王。与此同时,各地并有各项针对性地方细则出台。上周济南出台限购细则,其中最大变化为,除主城区外,对长清区拥有两套住宅的本市居民家庭开始限制其在主城区购房;并且,在济无住房的外地人员购房的,需要提供自购房之日起前3年内连续24个月以上(含24个月)在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险的证明。深圳市规划和国土资源委员会出台了《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》,其中规定,对商品住房和商务公寓预售价格进行管理,开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版限价令,明确政府指导价,以促进深圳房地产市场健康稳定发展,防止房价大起大落。

 

 

土地财政依赖难改 住宅成交持续低迷

尽管各地政府表态调控坚决,但对土地财政的依赖暂时仍未改变。进入2017年以来,各地土地供应结构冷热不均,部分热点城市维持高供应状态,土地出让金收入颇丰。截至到22日,1月份,合肥、杭州、广州和郑州土地出让金收入分别约为230亿元、154亿元、100亿元和90亿元,其中合肥和杭州宅地出让金收入超100亿元,分别约为227亿元和127亿元。

 

上周,热点城市热点地块成交依旧活跃。北京到期3宗地块,均预设商品住房自持比例,其中门头沟潭柘寺镇地块被京投、远洋、龙湖保利和首开超级联合体以溢价11%,总价63.3亿元竞得,其余两宗地块现场竞报自持比例均达到自持上限,进入竞报商品住宅建设方案阶段。合肥成交10宗宅地,除3宗人才公寓用地底价或低溢价成交,其余地块溢价率均不低,有5宗地块溢价率超过200%。杭州成交10宗宅地,出让金收入超127亿元,其中碧桂园包揽萧山4宗地块,其购得的义桥镇2宗宅地,竞争激烈,成交溢价率逼近现房销售标准。

 

与土地市场反差较大的是依然低迷的住宅销售市场。2017年第三周,中原监测的40个重点城市新房成交量继续下滑,环比、同比分别下跌5%44%,创2014年以来单周成交量的新低(除春节月以外)。分城市线来看,三四线城市表现相对平稳,环比同比分别下跌2%5%,较2016年的周均成交量也有一成左右的下跌;二线城市成交量逐步见底,本周环比小幅上涨1.2%,但较去年的周均水平仍有较大差距。一线城市成交量则在低位再次出现大幅下跌,环比及同比分别下跌28%53%,这与阶段性供应量减少有较大关系。重点城市二手房成交量与上周基本持平,但同比仍下跌40%,较去年周均水平也下跌超过三成。从具体城市来看,三四线城市表现普遍相对较好;一线城市中的广州虽然环比跌幅较大,但仍与去年的周均水平基本持平,其他三个城市则较去年同期均有较大跌幅;二线城市整体环比止跌,其中南京、厦门环比分别上涨42%23%。对比去年的成交量水平,仅青岛和南昌依然保持在相对高位,其余各城市均出现较大幅度的下跌。

 

 

对于房价上涨的预期,上周中原报价指数显示已有9个重点城市全面回升,反映政策效应正逐步被消化,但前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增。目前报价指数依然处于低位的城市主要是2016年房价涨幅较大的城市,如上海、深圳、天津和南京,而报价指数处于高位的城市为广州和成都,房价上涨预期较强。其中广州的报价指数已经超过了2016年的峰值。中原经理指数走势则相对平稳,整体均处于2016年以来的相对低位,表明专业经纪人对后市的预期比较审慎冷静。本周深圳和天津的经理指数较上周分别上涨3.8个百分点和4.5个百分点;而广州则下跌了5个百分点,其余城市则基本持平。上周,国家统计局公布了2016年度房地产数据,多项指标在2016年同比出现大幅上涨。其中,全国商品房销售面积及销售金额更是双双刷新历史记录。2016年房地产行业对GDP增长贡献率是7.8%,而2015年这一数据是2.4%,显示房地产行业对宏观经济依然重要的支柱地位。数据也显示,市场的亢奋已从10月开始在各地的调控之下逐渐退烧,多项指标同比涨幅已有收窄。近期,随着地方两会相继召开,热点城市继续表示将严格执行调控政策,稳定房价,并有各项针对性地方细则出台,但对土地财政的依赖似乎并未改变。进入2017年以来,各地土地供应结构冷热不均,部分热点城市仍然维持高供应状态,土地出让金收入颇丰。但是,大部分城市的新房市场和二手房市场成交仍处低位徘徊,中原报价指数显示前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增,中原经理指数则显示专业经纪人对后市较为冷静审慎。

 

 

去年楼市历史高位 各地调控态度坚定

上周,国家统计局公布了2016年度房地产数据,多项指标在2016年同比出现大幅上涨。其中,全国商品房销售面积及销售金额更是双双刷新历史记录。2016年房地产行业对GDP增长贡献率是7.8%,而2015年这一数据是2.4%,显示房地产行业对宏观经济依然重要的支柱地位。

 

从全国房地产开发投资情况来看,各项指标已全面转升。2016年全国房地产开发投资102581亿元,比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%),值得一提的是,2015年时房地产开发投资增速名义增长仅为1.0%,增幅明显。房地产开发企业房屋施工面积758975万平方米,比上年增长3.2%;房屋新开工面积166928万平方米,增长8.1%;房屋竣工面积106128万平方米,增长6.1%;房地产开发企业土地购置面积22025万平方米,比上年下降3.4%;土地成交价款9129亿元,增长19.8%。从全国销售情况数据来看,2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米,较上年增长22.5%2016年商品房销售额达11.76万亿元,较上年增加34.8%,双双刷新历史纪录。但从10月开始,市场在调控之下已逐渐退烧,虽然12月单月数据依然刷新历史,但同比涨幅已经逐步收窄。数据还显示,2016年个人按揭贷款24403亿元,同比增长46.5%。强劲的信贷支持,加之去库存政策的大力刺激,共同引发了2016年楼市的火爆行情。整体看,最近从银监会到地方,均已开始明显收紧房地产信贷,各地房价过快上涨之势正逐步被抑制。

 

近期,随着地方两会的相继召开,多地继续对房地产市场调控表态,其中热点城市均表示将严格执行调控政策,稳定房价。如北京公布今年楼市调控目标为房价环比不增长;上海表示要牢固确立房子是用来住的,不是用来炒的定位,始终坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主,完善四位一体住房保障体系;天津国土房管部门则表示加大楼市分类调控力度,避免土地市场出现地王。与此同时,各地并有各项针对性地方细则出台。上周济南出台限购细则,其中最大变化为,除主城区外,对长清区拥有两套住宅的本市居民家庭开始限制其在主城区购房;并且,在济无住房的外地人员购房的,需要提供自购房之日起前3年内连续24个月以上(含24个月)在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险的证明。深圳市规划和国土资源委员会出台了《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》,其中规定,对商品住房和商务公寓预售价格进行管理,开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版限价令,明确政府指导价,以促进深圳房地产市场健康稳定发展,防止房价大起大落。

 

 

土地财政依赖难改 住宅成交持续低迷

尽管各地政府表态调控坚决,但对土地财政的依赖暂时仍未改变。进入2017年以来,各地土地供应结构冷热不均,部分热点城市维持高供应状态,土地出让金收入颇丰。截至到22日,1月份,合肥、杭州、广州和郑州土地出让金收入分别约为230亿元、154亿元、100亿元和90亿元,其中合肥和杭州宅地出让金收入超100亿元,分别约为227亿元和127亿元。

 

上周,热点城市热点地块成交依旧活跃。北京到期3宗地块,均预设商品住房自持比例,其中门头沟潭柘寺镇地块被京投、远洋、龙湖、保利和首开超级联合体以溢价11%,总价63.3亿元竞得,其余两宗地块现场竞报自持比例均达到自持上限,进入竞报商品住宅建设方案阶段。合肥成交10宗宅地,除3宗人才公寓用地底价或低溢价成交,其余地块溢价率均不低,有5宗地块溢价率超过200%。杭州成交10宗宅地,出让金收入超127亿元,其中碧桂园包揽萧山4宗地块,其购得的义桥镇2宗宅地,竞争激烈,成交溢价率逼近现房销售标准。

 

与土地市场反差较大的是依然低迷的住宅销售市场。2017年第三周,中原监测的40个重点城市新房成交量继续下滑,环比、同比分别下跌5%44%,创2014年以来单周成交量的新低(除春节月以外)。分城市线来看,三四线城市表现相对平稳,环比同比分别下跌2%5%,较2016年的周均成交量也有一成左右的下跌;二线城市成交量逐步见底,本周环比小幅上涨1.2%,但较去年的周均水平仍有较大差距。一线城市成交量则在低位再次出现大幅下跌,环比及同比分别下跌28%53%,这与阶段性供应量减少有较大关系。重点城市二手房成交量与上周基本持平,但同比仍下跌40%,较去年周均水平也下跌超过三成。从具体城市来看,三四线城市表现普遍相对较好;一线城市中的广州虽然环比跌幅较大,但仍与去年的周均水平基本持平,其他三个城市则较去年同期均有较大跌幅;二线城市整体环比止跌,其中南京、厦门环比分别上涨42%23%。对比去年的成交量水平,仅青岛和南昌依然保持在相对高位,其余各城市均出现较大幅度的下跌。

 

 

对于房价上涨的预期,上周中原报价指数显示已有9个重点城市全面回升,反映政策效应正逐步被消化,但前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增。目前报价指数依然处于低位的城市主要是2016年房价涨幅较大的城市,如上海、深圳、天津和南京,而报价指数处于高位的城市为广州和成都,房价上涨预期较强。其中广州的报价指数已经超过了2016年的峰值。中原经理指数走势则相对平稳,整体均处于2016年以来的相对低位,表明专业经纪人对后市的预期比较审慎冷静。本周深圳和天津的经理指数较上周分别上涨3.8个百分点和4.5个百分点;而广州则下跌了5个百分点,其余城市则基本持平。  上周,国家统计局公布了2016年度房地产数据,多项指标在2016年同比出现大幅上涨。其中,全国商品房销售面积及销售金额更是双双刷新历史记录。2016年房地产行业对GDP增长贡献率是7.8%,而2015年这一数据是2.4%,显示房地产行业对宏观经济依然重要的支柱地位。数据也显示,市场的亢奋已从10月开始在各地的调控之下逐渐退烧,多项指标同比涨幅已有收窄。近期,随着地方两会相继召开,热点城市继续表示将严格执行调控政策,稳定房价,并有各项针对性地方细则出台,但对土地财政的依赖似乎并未改变。进入2017年以来,各地土地供应结构冷热不均,部分热点城市仍然维持高供应状态,土地出让金收入颇丰。但是,大部分城市的新房市场和二手房市场成交仍处低位徘徊,中原报价指数显示前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增,中原经理指数则显示专业经纪人对后市较为冷静审慎。
 
  去年楼市历史高位 各地调控态度坚定

 
各地调控态度坚定 土地财政依赖难改
各地调控态度坚定 土地财政依赖难改
 
  上周,国家统计局公布了2016年度房地产数据,多项指标在2016年同比出现大幅上涨。其中,全国商品房销售面积及销售金额更是双双刷新历史记录。2016年房地产行业对GDP增长贡献率是7.8%,而2015年这一数据是2.4%,显示房地产行业对宏观经济依然重要的支柱地位。
 
  从全国房地产开发投资情况来看,各项指标已全面转升。2016年全国房地产开发投资102581亿元,比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%),值得一提的是,2015年时房地产开发投资增速名义增长仅为1.0%,增幅明显。房地产开发企业房屋施工面积758975万平方米,比上年增长3.2%;房屋新开工面积166928万平方米,增长8.1%;房屋竣工面积106128万平方米,增长6.1%;房地产开发企业土地购置面积22025万平方米,比上年下降3.4%;土地成交价款9129亿元,增长19.8%。从全国销售情况数据来看,2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米,较上年增长22.5%,2016年商品房销售额达11.76万亿元,较上年增加34.8%,双双刷新历史纪录。但从10月开始,市场在调控之下已逐渐退烧,虽然12月单月数据依然刷新历史,但同比涨幅已经逐步收窄。数据还显示,2016年个人按揭贷款24403亿元,同比增长46.5%。强劲的信贷支持,加之去库存政策的大力刺激,共同引发了2016年楼市的火爆行情。整体看,最近从银监会到地方,均已开始明显收紧房地产信贷,各地房价过快上涨之势正逐步被抑制。
 
  近期,随着地方两会的相继召开,多地继续对房地产市场调控表态,其中热点城市均表示将严格执行调控政策,稳定房价。如北京公布今年楼市调控目标为房价环比不增长;上海表示要牢固确立“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,始终坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”,完善“四位一体”住房保障体系;天津国土房管部门则表示加大楼市分类调控力度,避免土地市场出现“地王”。与此同时,各地并有各项针对性地方细则出台。上周济南出台限购细则,其中最大变化为,除主城区外,对长清区拥有两套住宅的本市居民家庭开始限制其在主城区购房;并且,在济无住房的外地人员购房的,需要提供自购房之日起前3年内连续24个月以上(含24个月)在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险的证明。深圳市规划和国土资源委员会出台了《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》,其中规定,对商品住房和商务公寓预售价格进行管理,开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”,明确“政府指导价”,以促进深圳房地产市场健康稳定发展,防止房价大起大落。
 
  土地财政依赖难改 住宅成交持续低迷
 
  尽管各地政府表态调控坚决,但对土地财政的依赖暂时仍未改变。进入2017年以来,各地土地供应结构冷热不均,部分热点城市维持高供应状态,土地出让金收入颇丰。截至到22日,1月份,合肥、杭州、广州和郑州土地出让金收入分别约为230亿元、154亿元、100亿元和90亿元,其中合肥和杭州宅地出让金收入超100亿元,分别约为227亿元和127亿元。
 
  上周,热点城市热点地块成交依旧活跃。北京到期3宗地块,均预设商品住房自持比例,其中门头沟潭柘寺镇地块被京投、远洋、龙湖、保利和首开超级联合体以溢价11%,总价63.3亿元竞得,其余两宗地块现场竞报自持比例均达到自持上限,进入竞报商品住宅建设方案阶段。合肥成交10宗宅地,除3宗人才公寓用地底价或低溢价成交,其余地块溢价率均不低,有5宗地块溢价率超过200%。杭州成交10宗宅地,出让金收入超127亿元,其中碧桂园包揽萧山4宗地块,其购得的义桥镇2宗宅地,竞争激烈,成交溢价率逼近现房销售标准。
 
  与土地市场反差较大的是依然低迷的住宅销售市场。2017年第三周,中原监测的40个重点城市新房成交量继续下滑,环比、同比分别下跌5%和44%,创2014年以来单周成交量的新低(除春节月以外)。分城市线来看,三四线城市表现相对平稳,环比同比分别下跌2%和5%,较2016年的周均成交量也有一成左右的下跌;二线城市成交量逐步见底,本周环比小幅上涨1.2%,但较去年的周均水平仍有较大差距。一线城市成交量则在低位再次出现大幅下跌,环比及同比分别下跌28%和53%,这与阶段性供应量减少有较大关系。重点城市二手房成交量与上周基本持平,但同比仍下跌40%,较去年周均水平也下跌超过三成。从具体城市来看,三四线城市表现普遍相对较好;一线城市中的广州虽然环比跌幅较大,但仍与去年的周均水平基本持平,其他三个城市则较去年同期均有较大跌幅;二线城市整体环比止跌,其中南京、厦门环比分别上涨42%和23%。对比去年的成交量水平,仅青岛和南昌依然保持在相对高位,其余各城市均出现较大幅度的下跌。
 
  对于房价上涨的预期,上周中原报价指数显示已有9个重点城市全面回升,反映政策效应正逐步被消化,但前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增。目前报价指数依然处于低位的城市主要是2016年房价涨幅较大的城市,如上海、深圳、天津和南京,而报价指数处于高位的城市为广州和成都,房价上涨预期较强。其中广州的报价指数已经超过了2016年的峰值。中原经理指数走势则相对平稳,整体均处于2016年以来的相对低位,表明专业经纪人对后市的预期比较审慎冷静。本周深圳和天津的经理指数较上周分别上涨3.8个百分点和4.5个百分点;而广州则下跌了5个百分点,其余城市则基本持平。


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