程博士点评:调控城市增多 跨年成交波动

2017-01-19 13:51 来源:中原集团研究中心

        新年伊始,热点城市调控政策仍在不断加码,更有新晋热点城市加入政策收紧行列。由于跨年影响,近两周的住宅市场成交出现波动,但已调控城市的表现却优于非调控城市,表明政策效应正逐步被市场消化。此外,近期土地市场的热点集中在长三角地区,在政策从紧、市场调整之际,优质城市仍备受房企青睐。 

        新晋调控城市增多 调控政策继续收紧
        2016年的最后一周,全国住房城乡建设工作会议召开。对于新一年的工作,会上强调了千方百计抓好房地产调控,确保房地产市场平稳健康发展。一方面,切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作,另一方面,继续坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存。事实上,从去年末至今年初,热点城市调控政策仍在不断加码,更有新晋热点城市加入政策收紧行列。
 
        1月7日,上海市住建委发布消息称,将集中清理核查商业办公项目,在此期间暂停此类项目的网上签约。上海市住建委表示,部分商业办公项目存在较为严重的改变房屋使用性质情况,同时,一些项目还在销售中进行虚假宣传,严重误导购房人。从2016年市场成交情况来看,上海住宅限购政策的不断收紧对于上述商办项目,尤其是其中的类住宅产品销售带来积极利好,不仅成交量大幅增长,且价格出现翘尾,去化周期也明显回落。而此次网签暂停,正是针对该产品市场快速扩容后所出现的问题进行集中核查处理。上周出台类似政策的还有重庆,由于近期市场表现火热,对此重庆市下发了《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》,加强备案价格审查,严格规范销售行为。
 
        此外,去年末一周,天津提高了二套房公积金组合贷款的首付比例至50%;济南收紧了住房限购政策;西安加入限购行列,城六区只能新购一套住房。虽然目前调控政策出台的阶段性高潮已经过去,但对于局部市场依然较火的城市,针对性的政策加码仍有可能持续。
 
        市场成交低位波动  优质土地备受青睐
        由于跨年影响,近两周的住宅市场成交先扬后抑,波动显著,但已调控城市的表现却优于非调控城市。中原监测的40个城市数据显示,前一周新建住宅成交面积环比上升4%,而上周则环比下降25%。其中,已调控城市的成交量前一周环比上升11%,上周环比下降13%。而非调控城市持续两周走低,分别环比下降0.4%、35%。二手房市场走势与新房整体相似,前一周二手住宅成交面积环比上升14%,而上周则环比下降29%。从12月全月情况来看,新房成交量年末有所翘尾,而二手房成交量进一步下滑,且持续四个月环比走低。事实上,新房成交数据受供应影响较大,且存在一定的周期因素,而二手房市场成交则更能直接反映出当前市场的萎缩局面。
 
        上周,近期鲜有地块出让的上海成交2宗含住用地,虽然都位于上海绕城高速以外,但仍吸引大型房企拿地。其中,宝山区罗店镇的地块被碧桂园拿下,这是碧桂园去年末以来在上海获取的第三宗地块,之前2宗也在较为偏远的奉贤区海湾板块。而上周出让的另一宗宝山区罗泾镇地块,不仅是纯宅地且容积率仅为1.6,因此吸引了9家房企参与竞拍,最终世茂以楼面价23469元/平方米拿下,溢价率57%。此外,前一周的土地市场热点同样出现在长三角地区,多地宅地集中成交,且不乏高价地块诞生。杭州有9宗含住用地成交,出让金总计超过267亿元,其中江干区1宗地块的总价及楼面价分别高达72.9亿元、43288元/平方米,双双创下杭州历史第二高位。南京5宗含住用地的合计出让金为133亿元,其中仁恒拿下的建邺区1宗地块总价达78.4亿元。南通也有9宗含住用地成交,且3宗地块楼面价破万元,创当地新高。可见,在政策从紧、市场调整之际,优质城市仍然备受房企青睐。



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