【程博士点评20161212】长效机制亟待建立市场交投平稳清淡
上周召开的中央政治局会议，提出了要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，这也为2017年的房地产政策环境确定了基调，即保持房地产市场平稳健康发展仍将是政策制定的根本出发点，而各地政策走势则取决于当地市场的表现。调控影响之下，各地新房市场在整体回落之后，近期成交走势趋于平稳。从中原监测的开盘认购率数据来看，近四周均在低位徘徊，显示出市场降温明显。二手房市场在经历了持续的成交回落之后，上周终于有所企稳，但多数主要城市上周成交量环比仍有回落，表明市场整体淡静。
加快建立长效机制 保持市场平稳发展
12月9日，中央政治局会议召开，分析研究2017年经济工作。会议强调，稳中求进对指导明年经济工作具有特别重要的意义。而在保持社会稳定的前提下，将推进关键领域工作取得突破，其中就包括“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。“长效机制”这一概念并非首次提出，其在《国家新型城镇化规划(2014-2020)》中已有展开描述，即调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。具体来看，1、各城市要确定住房建设总量、结构和布局；2、确保住房用地稳定供应，保障性住房用地应保尽保，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地；3、实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。
在过去的十年间，中国楼市经历了多次周期性的波动，可以说，宏观经济运行情况以及主动干预的调控政策是影响近年房地产市场波动的最根本原因。因此，若要真正实现房地产市场的平稳发展而避免此起彼伏的“政策市”，唯有建立适应市场规律的长效机制。与此同时，各地政策走势则取决于当地市场的表现，因城施策导向下的地方楼市调控措施仍将持续有效执行。整体而言，本次中央政治局会议对2017年的房地产市场政策环境起到了定调作用，保持房地产市场平稳健康发展仍将是政策制定的根本出发点。
新房近期成交平稳 二手市场降温明显
调控影响之下，各地新房市场在整体成交回落之后，近期成交走势趋于平稳。从数据相对完整的36个中原所监测的城市来看，上周新建住宅成交面积环比微降0.3%，其中一线、三四线城市分别下降3%、6%，二线城市则上升5%。36个城市中，成交量环比上升和下降的城市个数各半。从调控城市与非调控城市的对比来看，其新房成交走势基本一致。上述36个城市中，上周调控城市新房成交量环比微升1%，非调控城市环比微降2%，显示市场整体趋稳。另据中原监测的18个城市开盘认购率数据来看，近四周均在低位徘徊，四周平均认购率值为66%，而今年前期的平均认购率水平达74%。在推盘量整体相对平稳的情况下，认购率走低显示出市场明显转淡。
二手房市场在经历了持续的成交回落之后，上周终于有所企稳。中原监测的21个城市上周的二手住宅成交面积环比上升4%，结束了此前连续五周的环比下降走势。在主要的九大城市中，仅广州、深圳上周二手房成交量环比有所上升，其他城市均出现下降。二手房成交水平能够最直接地反映市场的真实情况，近期的整体回落正是体现了当前市场的降温之势。中原经理指数反映了专业经纪人对后市的期望，上周上海及广州的中原经理指数与上周持平，深圳中原经理指数在近期低位处略有微幅回升；天津及成都的中原经理指数则比上周均有2个百分点的回落。中原报价指数则客观地反映了业主对后市的信心，上周各主要城市中原报价指数全线于近期低位有所回升，反映业主对后市预期有所走强。从上述两个指数的综合走势来看，市场将陷入买卖双方的短期僵持。
房产中介管理加强 地王热潮此起彼伏
苏州南京政策加码 热点城市势头受制
因城施策再度强调 地价高企影响预期
【专家简介】
程博士：程澐
中原集团董事(研究)，中原集团研究中心总经理
工作经历
香港大学博士，同济大学硕士、学士，中国城市规划学会会员、注册城市规划师。
主要负责及统筹中原集团在中港澳所有业务板块的房地产市场研究及投资咨询、房地产企业发展战略咨询及大型综合类房地产项目前期研究等全国性业务。