程博士点评:调控加码 供应萎缩成交低位

2016-11-23 17:30 来源:中原地产研究中心

        【程博士点评20161021】多地调控政策加码供应萎缩成交低位

        近日,又有多个热点城市调控进一步升级,整体政策环境持续从紧,短期内各地强制性的干预措施对市场的影响显著。上周,各地新房成交量未现进一步下滑,但绝对值仍处低位,政策收紧及供应萎缩成为抑制成交的两大因素。土地市场在新规作用下也有所降温,其中北京拍地中商品住房自持比例的显著上升,将直接挑战房企的运营能力。

 

调控政策
 
        多地调控政策加码  强制干预稳定预期
 
        近日,又有多个热点城市调控进一步升级,市场整体政策环境持续从紧。11月14日,武汉发文强化住房限购限贷,并采取措施严防土地价格过快上涨,同时加强商品住房预售许可管理。11月17日,成都新政因区施策,进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施,规定仅上述区域内的户籍居民或在该区域就业(缴纳社保或个税)的其他地区户籍居民,才有资格购买区域内的商品住房。南昌也出台了楼市新政,在继续严格实行区域性住房限购的同时,将限贷政策实施范围扩大至全市。深圳及东莞则均对公积金政策作出调整,深圳购买第2套住房的公积金贷款首付款比例要求不低于70%,东莞将公积金贷款最低首付款比例从20%调整为30%。此外,广州发布了对竞买商品住宅用地资金来源核查的通知;西安发布了规范房地产开发经营行为维护房地产市场秩序的通知。
 
        上述出台各类楼市调控新政的城市,既有前期调控城市的政策加码,也有新加入调控从紧行列的城市。当前政策收紧的力度不断加强,范围逐步扩容,各地强制性干预措施对市场降温作用明显。事实上,从国家统计局公布的数据来看,今年1-10月的全国商品住宅销售额达到7.8万亿元,已经超过去年的全年水平,且去年销售额是历史最高位;同期全国商品住宅的销售面积已达到10.6亿平方米,预计今年全年的商品住宅销售面积也有望超过2013年的历史峰值(11.6亿平方米)。因此四季度以来各地政策主动干预以稳定市场预期,今年最后两个月仍将继续维持这一形势。
 
        供应萎缩成交低位  北京宅地集体自持
 
        上周,各地新房成交量未现进一步下滑,但绝对值仍处低位。中原监测的40个城市数据显示,上周新建住宅成交面积环比上升6%,结束了持续两周的环比下降走势。但近两周的新房成交量依然是今年春节以来的最低位,市场降温现象明显。其背后一方面是调控不断收紧,对市场各类限制干预所产生的政策效应显现;另一方面市场供应大幅萎缩,进而对当前及后市的成交水平带来明显抑制。
 
        调控收紧对价格走势的影响也逐渐显现。最新公布的国家统计局数据显示,10月70个大中城市房价涨幅整体放缓,与早前发布的中原二手住宅价格指数走势基本一致。其中,一线、二线城市的二手住宅价格指数环比分别上涨0.6%、0.8%,比9月回落2.9个和1.1个百分点;三线城市房价走势波动较小,二手住宅价格指数环比上涨0.5%,比9月回落0.3个百分点。从具体城市来看,深圳成为70个城市中10月二手房价环比跌幅最大的城市,另有9个城市二手房价也出现下跌,包括石家庄、沈阳等。同时,有7个城市二手房价环比涨幅超过2%,包括郑州、济南、武汉、杭州、无锡、长沙等,这些城市或将面临调控升级的压力。
 
        土地市场在新规作用下,成交数据明显降温,但部分城市房企的拿地意愿依然强烈。上周南京有6宗含住用地成交,总出让金超过80亿元。由于设定最高限价,5宗地块的溢价率都在100%以下,较前期的高溢价情形降温明显。北京的土拍局面更加值得关注,上周出让的4宗含住用地,现场竞价全部达到最高限价,并且房企投报的商品住房自持比例达到100%,最终其中1宗进入商办部分自持比例投报环节后才产生竞得者,而另外3宗通过商品住宅建设方案评分产生竞得者。至此,北京这4宗地块对后市的销售市场将不会产生直接影响,但对房企的运营会带来新的模式和挑战。



 
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        【专家简介

        程博士:程澐
 
        中原集团董事(研究),中原集团研究中心总经理
 
        工作经历
 
        香港大学博士,同济大学硕士、学士,中国城市规划学会会员、注册城市规划师。

        主要负责及统筹中原集团在中港澳所有业务板块的房地产市场研究及投资咨询、房地产企业发展战略咨询及大型综合类房地产项目前期研究等全国性业务。
 

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