【数据分析】中原数据解读地王潮持续下的负面影响

2016-10-11 09:30 来源:中原地产研究中心

        统计局公布8月宏观数据:地王潮持续,成交放缓,资金来源按揭为主。
 
        一、房地产开发投资完成情况
 
        2016年1-8月份,全国房地产开发投资64387亿元,同比名义增长5.4%,增速比1-7月份提高0.1个百分点。其中,住宅投资43076亿元,增长4.8%,增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。

 
全国房地产开发投资增速
        1-8月份,房地产开发企业房屋施工面积700121万平方米,同比增长4.6%,增速比1-7月份回落0.2个百分点。
 
        1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12922万平方米,同比下降8.5%,降幅比1-7月份扩大0.7个百分点;土地成交价款4632亿元,增长7.9%,增速提高0.8个百分点。
 
        二、商品房销售和待售情况
 
        1-8月份,商品房销售面积87451万平方米,同比增长25.5%,增速比1-7月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长25.6%,办公楼销售面积增长35.3%,商业营业用房销售面积增长17.4%。商品房销售额66623亿元,增长38.7%,增速回落1.1个百分点。其中,住宅销售额增长40.1%,办公楼销售额增长56.1%,商业营业用房销售额增长19.5%。
 
全国商品房销售面积
 
        整体市场分析——中原地产首席分析师张大伟
 
        8月市场表现可谓淡季不淡,一二手房成交量均环比上升。其中新房市场结束了持续四个月的下滑之势,终于止跌回升;而二手房市场则持续第二个月成交量上升,且增幅进一步扩大。从市场价格来看,除重庆之外,其余六大城市8月的中原二手住宅价格指数再现集体上涨。且不仅市场销售端整体量价齐升,前端土地市场的地王热潮持续上演。上海、郑州、珠海、广州、无锡等地均在本月诞生单价历史地王,且部分城市新地王价格较前期大幅飙升。这股全国范围内的地王热潮维持了大约有半年之久,并呈现由中心热点城市不断向周围地区蔓延之势。
 
        地王潮持续下的几个可怕影响
 
        1、开发节奏缓慢2016年来支撑房地产投资的施工数据回落。
 
        2、国企抢地王,地价高涨,导致入市节奏放缓,房价涨幅低于地王要求:地价高于房价,影响了新开发节奏,一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三四线库存依然高位,这些因素导致去库存难度加大。
        3、库存降速明显放缓:从全国看,库存结构去化非常不均衡,反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市,库存依然维持或者去化时代缓慢。
从去库存的结构内容看,去化的大部分是一二线城市的住宅,商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。
 
        4、资金来源银行为主,房企到位资金中购房信贷占比刷新历史记录:1-8月份,房地产开发企业到位资金91573亿元,同比增长14.8%,增速比1-7月份回落0.5个百分点。其他资金45294亿元,增长34.1%。在其他资金中,定金及预收款25656亿元,增长29.7%;个人按揭贷款15395亿元,增长52.2%。按照目前的供应量,预计2016年全年商品房住宅销售额将在9.3万亿左右,而居民按揭贷款的额度将高达4.5万亿。按揭贷款比例接近50%。超发的货币大量进入房地产领域!是本轮房地产去库存的主要原因。
 
        5、房地产景气指数开始下调:房地产景气指数出现了连续3个月(6-8月)的下调,市场风险越来越大!!从当下的房地产市场来说,三四线城市依然处于低位运行中,而一二线城市持续的恐慌无房可买也难以再支持整体市场成交量放大。
 
        正是由于住宅市场成交活跃,并且热点城市地王纪录频频刷新,使得地方政府不得不再度收紧政策。“四小龙”中的苏州、南京、厦门8月均对楼市调控政策加码,同时位于全国房价涨幅第二梯队的武汉也加入调控收紧的城市行列。目前,对市场震慑效果最为明显的限购、限贷都纳入了各地的调控措施之中。但从调控收紧的非一线城市的政策措施来看,如果相比上一轮的全面限购、限贷而言,此次各地政策力度仍属温和。本月出台楼市收紧政策的四个城市中,厦门、南京成交量出现回落,尤其厦门降幅超过四成;而武汉成交依然保持上升,苏州则属于前期持续成交回落后的低位反弹。
 
        虽然9月是传统成交旺季,但也因此成为近几年政策发布的窗口期,鉴于当前市场的不确定性,近期部分房企纷纷提前推进项目入市节奏。展望今年9月,市场政策环境预计将维持平稳,而后市更多将面临前期成交透支所带来的销售压力。从9月初新房成交表现来看,与8月同期基本持平,部分上月过热城市如上海成交量明显回落。整体而言,“金九”市场或难有大幅提升,预计与8月保持持平。
 
        9月除,部分城市楼市成交在最近再起恐慌,多个城市成交明显升温。在信贷超发的预期下,多地出现了恐慌性购房入市。现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌,那么要解决这个问题只能从三方面来,要么是降低资金潮,要么是增加优质资产,或者降低购房者恐慌,三方面都需要加码政策,信贷不能只能投入到房地产,要有政策约束信贷进入实体,房地产去库存也不能只去一二线的库存,银行对三四线应该增加利率优惠。政策恐慌必须降低,给市场以平稳的预期。增加土地供应


                       上海调控风声趋紧 地王行情持续上演
                       地王热潮此起彼伏 二手市场成交活跃


       ©2016 版权声明 本报告由中原集团研究中心编写,所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得,其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得,仅供读者参考。
 
       本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权,任何个人和组织均不 得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发,须注明出处为“中原地产研究中心”,且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。
 
       本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失,本公司不承担任何责任。
 

本站所载各种成交信息和数据仅供参考,不构成任何投资建议;公司不对成交数据的准确性做出承诺,也不对任何错误负任何法律责任。所有合同均以最终签约为准。

Copyright © 2017 中原地产代理有限公司 版权所有 ICP号: 沪ICP备10013941号-1