【中原周报】市场成交低位徘徊土地限价拍地仍热

2017-01-19 13:46 来源:中原集团研究中心

  本期摘要: 1.上周,市场销售未现明显降温的武汉、郑州等地,政策力度进一步加码。预计政策效果未达预期的城市,后期仍有收紧可能。
 
                        2.近期各地新房市场成交量低位徘徊;二手房市场亦较为清淡,成交量低位波动,并呈逐周下行之势,二手住宅成交面积为调控以来的最低位,年末的市场热度进一步降温。
 
                        3.厦门、苏州均有多宗宅地成交,地块均设置了价格上限,厦门成交的4宗宅地都达到50%的溢价率上限,转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积。
 
  上周,市场销售未现明显降温的武汉、郑州两地,政策力度进一步加码。在政策高压之下,近期各地新房市场成交仍在低位徘徊。二手房市场亦较为清淡,成交量低位波动,并呈逐周下探之势。尽管住宅销售降温,但厦门、苏州两个调控的热点城市上周均有多宗宅地成交,房企依然在这些城市积极参与竞地,其中长期市场前景仍被看好。
 
  ◇ 武汉郑州政策加码:上周,市场销售未现明显降温的武汉、郑州两地,政策力度进一步加码。武汉扩大了住房限购范围,新增东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。郑州则从限购、信贷、公积金等方面集中开展又一轮政策收紧,具体包括:1)将建筑面积180平方米以上的住房纳入限购范围,非户籍居民家庭购房需提供2年及以上个税或社保证明;2)限购区域内执行“认房又认贷”的信贷政策,曾有购房贷款记录,即使目前无房,再次购房的首付款比例调至60%。
 
  之所以武汉、郑州这两个前期已经实施调控的城市政策再度升级,主要由于前期政策效果有限。武汉、郑州11月的商品住宅成交面积分别环比上升12%、13%,且两地同期新建商品住宅价格指数分别环比上涨1.6%、0.5%。预计那些政策效果未达预期的城市,后期仍有收紧压力。
 
  ◇ 中央强调住有所居:12月21日中央财经领导小组召开会议,听取了住建部关于规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫的汇报。习近平讲话中强调了“住有所居”,规范住房租赁市场,建立购租并举的住房制度将成为主要方向。事实上,自今年5月国务院常务会议提出实行购租并举以来,6月国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,随后从中央到地方相继出台政策发展住房租赁市场。
 
  鉴于当地商业办公用房库存较多、消化周期较长,12月23日石家庄公布了《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》,希望将去库存与发展租赁市场密切结合。具体来看,对于已供地的商业服务业用地,加大金融支持力度,鼓励自持物业进行经营租赁;对于商业服务业用房出现阶段性空置的,鼓励和支持各县(市)、区出台扶持政策,形成规模化租赁经营。
 
  ◇ 市场成交低位徘徊:近期,各地新房市场成交仍在低位徘徊。中原监测的40个城市数据显示,上周新建住宅成交面积环比微降2%,且近几周波动幅度均在2%以内。二手房市场亦较为清淡,成交量低位波动,并呈逐周下探之势。中原监测的21个城市数据显示,主要受到北京、上海、广州三大一线城市成交回落影响,上周二手住宅成交面积环比下降7%,且单周成交量为“十一”以来的最低位。可见年末的市场热度在进一步降温。其中,上周的上海、广州中原经理指数均环比下跌,尤其上海已经持续6周在50%临界值以下,显示后市预期不断看淡。
 
  ◇ 土地限价拍地仍热:上周,厦门、苏州两个调控的热点城市,均有多宗宅地成交,且地块均设置了价格上限。厦门成交的4宗宅地都达到50%的溢价率上限,转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积。最终,世茂在厦门竞得的2宗地块实际楼面地价都超过37000元/平,而周边目前房价约为32000元/平。苏州上周出让的宅地,不仅限制了地价,个别地块对未来销售价格也有所限定,售价超过部分的70%要求缴交政府。
 
  可以说,目前类似的“双限价”(限地价、限售价)土地出让政策,对于房企拿地成本并未下降,后市利润也一定程度被控制,这将对房企的项目运作带来巨大挑战。即便如此,房企依然在这些调控城市积极参与竞地,其根本原因仍是看好这些城市的基本面及中长期市场前景。
【中原周报】市场成交低位徘徊土地限价拍地仍热
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