首付仅10% 荣盛廊坊两商业项目或涉违规贷款

正在建设中的阳光鑫苑商业综合体

一年前就交了首付款,现在既没有签购房合同,也没有办贷款,购买了廊坊荣盛阳光鑫苑商铺的童先生无奈地向《华夏时报》记者说到,现在银行贷不下款,他才知道开发商违规操作.

阳光鑫苑是由荣盛房地产发展股份有限公司(002146SZ,以下简称"荣盛发展")开发, 2017年7月童先生以10%的首付购买了该项目14#楼商铺,按照开发商的要求,余下40%的首付只需3年内补齐即可,交首付款的同时,业主还需要与开发商指定的一家物业公司签订借款协议.

同样首付分期的还有荣盛四季花语,该项目离阳光鑫苑不到2公里,更为蹊跷的是,有部分仅付10%款项的业主已经签订了购房合同,并从中国建设银行获得贷款,但他们告诉记者,对于这种违规销售的房子,他们坚决要求退房.《华夏时报》记者来到银监会廊坊监管分局,一名负责接访的工作人员仅表示,此事正在调查,没有义务透露更多信息.

9月3日,《华夏时报》记者随同两个小区业主来到廊坊市信访局与荣盛发展进行协商,荣盛表示,他们财务部门收到的首付款是50%,并不存在首付分期的情况.

大成律师事务所律师卿正科表示,这种行为在法律、银行、银监会都会被认定为一种变相的首付贷,行业内部分开发商这样操作,导致很多没有实际支付能力的业主都来使用高杠杠买房,金融风险很大,业主只支付10%的款项就能申请下银行贷款,开发商或通过关联公司提供首付贷款,开发商再统一代为申请银行贷款,这实际属于开发商主导下的严重违规贷款,还可能涉嫌骗贷(如果用于业主首付贷款资金,没有实际发生).

开发商子公司提供首付贷

2017年7月11日,张先生在微信朋友圈看到这样一条消息:"阳光鑫苑首付分期政策明日执行,公寓均价14500,首付分四次,签约10%,18年交10%,19年交15%,交房之前交15%.40平米首付仅需10万,70平米首付仅需15万!"

这一消息吸引了很多客户,很多人在2017年7-9月以10%的首付购买了荣盛阳光鑫苑的商铺.

而根据央行和银监会关于商业性房地产信贷管理的通知,该类商铺首付比例应不低于50%.对此,荣盛发展的办法是替业主垫资.

荣盛四季花语与阳光鑫苑一样是首付分期的形式,只不过分期比例略有不同:首付10%,第二年和第三年分别付20%.四季花语业主表示,他们与荣盛签订了一个《借款协议书》,该协议书出借方为廊坊荣盛物业服务有限公司(甲方,以下简称"荣盛物业"),业主是借款方(乙方),丙方为项目开发商荣盛房地产开发股份有限公司廊坊分公司(以下简称"荣盛发展廊坊分公司").借款用途写的很清晰:乙丙双方签订了《商品房买卖合同》,合同约定了总价,"乙方因暂时资金紧张,现向甲方借款用于支付部分购房款".

早在2016年,住建部等部门就在《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中明令禁止了这种首付贷行为.

记者了解到,荣盛物业为荣盛发展全资子公司.

卿正科律师在接受《华夏时报》记者采访时表示:"按照商品房贷款的管理办法,四季花语和阳光鑫苑这类商铺首付比例应该为50%,这笔首付款必须是来自购房人自身或自筹,不能通过开发商或其关联第三方的渠道获取首付贷.行业内类似荣盛公司的这种行为其实就是一种变相的首付贷."

9月3日,荣盛发展参与业主"退房"协商的两名代表认为,这是业主与荣盛物业之间的协议,与项目公司无关,项目公司财务部门收到的首付款确实是50%,不存在首付分期的情况.

然而业主表示,借款协议是在开发商及其销售的安排下签订的,荣盛物业是安排好的出借方.

对此,卿正科认为:"假设荣盛公司的财务部门收到了业主首付50%的款(是否实际发生需要核实),但这个款项的来源是荣盛关联物业公司提供的,物业公司和业主发生贷款关系,但物业公司却实际不向业主提供资金,一般约定由物业公司支付给荣盛公司.我们分析可能会发生的情况是:物业公司资金能力有限,这个支付流程是否实际发生?如果开发商没有收到50%首付,又开出50%首付的发票,这就涉嫌提供虚假贷款资料骗取银行贷款了."

对于首付贷的问题,廊坊市房管局在回复业主的文件中提到,经查已确认阳光鑫苑、四季花语开发商存在购房人借款和分期付款的违规行为,已根据相关文件约谈了荣盛发展、荣盛物业相关负责人,责令立即停止该行为,不得停供首付融资、场外配资,并建议业主通过司法途径保护自身权益.

骗取银行贷款?

令人不解的是,荣盛四季花语部分业主在仅支付了10%首付款的情况下,居然办下了银行贷款.

2016年,孔先生购买了荣盛四季花语商铺,在交了10%首付并签订《购房买卖合同》的几个月后,他申请到中国建设银行廊坊分行的购房贷款.据其提供的《个人住房(商业用房)借款合同》显示,该商铺建筑面积约17平方米,总房款约20万元,借款人首付款金额约为10万元,即50%的比例.

"据我了解,四季花语和阳光鑫苑有的业主只交了几千块钱就可以贷款.这是开发商主导下的骗贷行为.事实上对于大规模的首付贷,银行都是知道的"卿正科表示,只要开发商做了首付贷,就能说明开发商的骗贷行为.

不少业主向记者提供了开发商虚开收据的证明,即实际支付了10%的首付款,收据上却显示50%的款项.

面对业主的质疑,中国建设银行廊坊分行工作人员回复称,他们收到的申请贷款资料都是齐全的,如果有质疑可以去法院起诉.

近日《华夏时报》记者来到银监会廊坊监管分局咨询相关情况,一名接访的负责人仅表示,这个事情他知道,正在介入调查,但结果还没有出来,更详细的信息没有必要透露.

即便如此,这些申请下贷款的业主还是"幸运者",四季花语和阳光鑫苑大部分业主没有申请到贷款,也是在这个环节才开始警觉到开发商的违规行为.不仅如此,他们大部分至今还没有签订购房合同.购房者告诉记者,他们只是签订了一个草签协议,但也被销售人员收去了,现在手上只有收据.

此外,业主购房时除交付10%的首付款外,还有数万元的电商和参团费,收款主体有两个:一个是西藏意家信息科技有限公司(以下简称"西藏意家"),收费名义为"参团费",金额2.5万元;另外一个收款主体变动性很大,不同的业主收据上是不同的公司,记者看到了北京隽舍信息科技有限公司、北京万拓金阁房地产经纪有限公司等收款主体,收费名义为"居间服务费",金额2万元.记者通过企查查发现,荣盛发展间接持有西藏意家90%股权,业主表示,西藏意家扮演着专门负责培训代理公司销售人员的角色,而常有变动的这家收款主体是开发商请来的代理公司.

卿正科认为,收取电商费和参团费时应该签订合同,电商和代理公司应该向业主提供服务,但在四季花语和阳光鑫苑这种服务并不存在,合同也没有,开发商收取电商费其实是为了达到拆分总房款的目的,这就违背了国家关于"一房一价"的规定,通过拆分达到变相涨价的目的.

对于违规收取高额电商、团购费的问题,廊坊市房管局称:"经查,在阳光鑫苑、四季花语销售中,信访人购房过程中交纳的电商、团购费为北京意家科技有限公司、北京创新时代房地产经纪有限公司、北京万拓金阁房地产经纪有限公司、北京隽舍、西藏意家科技有限公司等公司收取,信访人可向其缴款公司索要发票,对拒不开发票的可向当地税务部门投诉举报,由税务部门依法查处".






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